თქვენ არ ეცნობით კონსტიტუციური სარჩელის/წარდგინების სრულ ვერსიას. სრული ვერსიის სანახავად, გთხოვთ, ვერტიკალური მენიუდან ჩამოტვირთოთ მიმაგრებული დოკუმენტი

1. სადავო ნორმატიული აქტ(ებ)ი

ა. კანონი „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“

2. სასარჩელო მოთხოვნა

3. საკონსტიტუციო სასამართლოსათვის მიმართვის სამართლებრივი საფუძვლები

საქართველოს კონსტიტუციის 42-ე მუხლის პირველი პუნქტი; საქართველოს კონსტიტუციის 89-ე მუხლის პირველი პუნქტის "ვ" ქვეპუნქტი; "საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ" საქართველოს ორგანული კანონის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტის "ე" ქვეპუნქტი; "საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ" საქართველოს ორგანული კანონის 39-ე მუხლის პირველი პუნქტის "ა" ქვეპუნქტი; "საკონსტიტუციო სამართალწარმოების შესახებ" საქართველოს კანონის მე-15 და მე-16 მუხლები.

4. განმარტებები სადავო ნორმ(ებ)ის არსებითად განსახილველად მიღებასთან დაკავშირებით

ა) ფორმით და შინაარსით შეესაბამება „საკონსტიტუციო სამართალწარმოების შესახებ“ კანონის მე-16 მუხლით დადგენილ მოთხოვნებს;

ბ) შეტანილია უფლებამოსილი სუბიექტის მიერ:

გიორგი ოკუჯავა (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #1 : მოსარჩელე გიორგი ოკუჯავას პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 1) - 1 ფურცელი.) და ელენე სხირტლაძე (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #2: მოსარჩელე ელენე სხირტლაძის პასპორტის ასლი (დანართი 2) - 1 ფურცელი.) არიან ქ. თბილისში ვ. ბაგრატიონის ქ. #51-ის მესაკუთრეები. მათ საკუთრებაში არსებულ მოსარგებლეს წარმოადგენს ქეთევან რუხაძე, რომელიც რეგისტრირებულია აღნიშნულ მისამართზე და მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად აქვს დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება. ქეთევან რუხაძე და, შესაბამისად, მისი დედა ფლორა ნიკურაძე, რომელიც გარდაცვლილია, 1955 წლიდან უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. გიორგი ოკუჯავას და და ელენე სხირტლაძის საკუთრების უფლება დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.13.07.004.009) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #3 3. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გიორგი ოკუჯავას და ელენე სხირტლაძის საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 3) – 2 ფურცელი.), ხოლო ქეთევან რუხაძის სარგებლობის უფლება - ამომრჩეველთა სიიდან, რომელიც განთავსებულია ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე და სადაც ქეთევან რუხაძის მისამართად დაფიქსირებულია გიორგი ოკუჯავას და ელენე სხირტლაძის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მისამართი (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #4 ამონაწერები ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე ქეთევან რუხაძის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 4) – 2 ფურცელი.). ქეთევან რუხაძის დედის, ფლორა ნიკურაძის სარგებლობის უფლება დასტურდება ასევე საბინაო წიგნის ჩანაწერით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #5 ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე ფლორა ნიკურაძის შესახებ (დანართი 5) – 3 ფურცელი.)და კომუნალური გადასახადის გადახდის შესახებ ქვითრებით, სადაც აბონენტად რეგისტრირებულია ფლორა ნიკურაძე (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #6: კომუნალური გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრები მოსარგებლე ფლორა ნიკურაძის შესახებ (დანართი 6) – 3 ფურცელი.) მოსარგებლე მხარე ფლობს ზემოაღნიშნულ ნასყიდობის ხელშეკრულებას და „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ კანონის ამოქმედების შედეგად აპირებს სასამართლო წესით მოითხოვოს გიორგი ოკუჯავას და ელენე სხირტლაძის კუთვნილ საცხოვრებელ ფართზე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა და ამით მის საკუთრებაზე საკუთრების უფლების აღიარება.

აღსანიშნავია ისიც, რომ გიორგი ოკუჯავა იყო მოსარჩელე საქმეზე (№1/1/103.117.137.147-48, 152-53), რომელიც 2001 წლის 7 ივნისს საკონსტიტუციო სასამართლომ დააკმაყოფილა იმ ნაწილში, რომელშიც მოსარჩელე მხარე ამტკიცებს, რომ პარლამენტმა იმავე შინაარსის ნორმა მიიღო, რომელიც საკონსტიტუციო სასამართლომ ერთხელ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად („საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 1998 წლის 25 ივნისის უკვე ძალადაკარგული კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი).

ამგვარად, გიორგი ოკუჯავა და ელენე სხირტლაძე არიან უფლებამოსილი წარადგინოს სარჩელი საკონსტიტუციო სასამართლოში და იდავონ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ კანონის პირველი მუხლის პირველი პუნქტის ,ა“, ,,გ“ და ,,დ“ ქვეპუნქტებისა და ამავე მუხლის მე-2-ე პუნქტის, ასევე მე-3 და მე-4 მუხლის კონსტიტუციურობის შესახებ, რამეთუ სწორედ ამ ნორმების საფუძველზე მათ შესაძლოა უახლოეს მომავალში დაერღვეთ კონსტიტუციით გარანტირებული საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლებები. აღნიშნული დავის ფარგლებში მნიშვნელოვანია რომ სადავო სამართალ ურთიერთობის პირობებში რთული და თითქმის შეუძლებელია 30 წლიანი ვადის განსაზღვრა და ამ ფარგლებში გარიგების დადების დროის განსაზღვრა შესაბამისად მე-3 და მე-4 მუხლი ერთმანეთისაგან სამართლებრივი შემადგენლობით მხოლოდ 30 წლიანი ვადით გაანსხვავდება, რაც ამ შემტხვევაში მოსარჩეელების ინტერესებს პირდაპირ შეიძლება შეეხოს.

სხვა მოსარჩელეებს წარმოადგენენ გიორგი ღლონტი, მამუკა თორღაშვილი, მასმა გეიდარ-ზადე, დალი სულხანიშვილი, სოფიკო ჩხიკვაძე, ლუდმილა კოტენკოვა, მურად გასანოვი და ჟუჟუნა ჯვარშეიშვილი. ისინი მიიჩნევენ, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ კანონის მე-5 მუხლის პირველი მე-2 და მე-3 პუნქტები არღვევს მათ კონსტიტუციით აღიარებულ საკუთრებისა და თანასწორობის უფლებებს.

გიორგი ღლონტი (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #7: 7. მოსარჩელე გიორგი ღლონტის პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 7) – 1 ფურცელი.) არის ქ. თბილისში, მ. ზანდუკელის ქ. #5-ის (ყოფილი ჯავახიშვილის ქ.) მესაკუთრე, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.15.02.011.017) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #8: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გიორგი ღლონტის საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 8) – 2 ფურცელი.) 1977 წლიდან ამ ფართის მოსარგებლეა და მას უწყვეტად ფლობს მანანა დოლიშვილი, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ მანანა დოლიშვილი ჩაწერილია საბინაო წიგნში 1977 წლიდან (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #9: ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე მანანა დოლიშვილის შესახებ (დანართი 9) – 3 ფურცელი.) და ასევე რეგისტრირებულია ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #10 : ამონაწერები ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე მანანა დოლიშვილის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 10) – 6 ფურცელი).

მათ შორის ამჟამად მიმდინარეობს სასამართლო დავა საცხოვრებელი ფართის დათმობის საკითხზე თბილისის საქალაქო სასამართლოში (საქმე #2/20183).

მამუკა თორღაშვილი (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #11: მოსარჩელე მამუკა თორღაშვილის პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 11) - 1 ფურცელი.)

და სოფიკო ჩხიკვაძე (დანართი #12: 12. მოსარჩელე სოფიკო ჩხიკვაძის პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 12) - 1 ფურცელი.) არიან ქ. თბილისში, ზიჩის ქ. #8-ის მესაკუთრეები, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.15.05.043.007) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #13: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან მამუკა თორღაშვილის და სოფიკო ჩხიკვაძის საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 13) – 2 ფურცელი.)

ამ ფართის მოსარგებლეები არიან (1960 წლიდან) და მას უწყვეტად ფლობენ ხათუნა ნაკაშიძე და ვალერი პოღოსოვი, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, ისინი რეგისტრირებულნი არიან ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #14: ამონაწერი ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლეების ხათუნა ნაკაშიძის და ვალერი პოღოსივის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 14) – 2 ფურცელი.). გამომდინარე იქიდან, რომ არ აქვთ საბინაო წიგნები, მიმართეს სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს ინფორმაციის მოთხოვნით, თუ რომელი წლიდან ცხოვრობენ აღნიშნული პირები მათ მისამართზე, თუმცა პერსონალური ინფორმაციის მოტივით სააგენტოსგან უარი მიიღეს (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართები 15, 16, 17: 15. სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს წერილი (დანართი 15) – 2 ფურცელი.; 16. სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს წერილი (დანართი 16) – 2 ფურცელი.; 17. სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს წერილი (დანართი 17) – 2 ფურცელი.). ლუდმილა კოტენკოვა (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #18: მოსარჩელე ლუდმილა კოტენკოვას პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 18) - 1 ფურცელი.) არის ქ. თბილისში, ვ. პეტრიაშვილის ქ. #35-ის მესაკუთრე, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.15.02.053.012) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #19: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ლუდმილა კოტენკოვას საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 19) – 3 ფურცელი.). ამ ფართის მოსარგებლეა და 1970 წლიდან მას უწყვეტად ფლობს ჯემალ ჯოხარიძე, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ 1970 წლიდან იგი ჩაწერილია საბინაო წიგნში (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #20: ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე ჯემალ ჯოხარიძის შესახებ (დანართი 20) – 4 ფურცელი. ) და ასევე რეგისტრირებულია ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #21: 21. ამონაწერი ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე ჯემალ ჯოხარიძის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 21) – 4 ფურცელი.). მათ შორის ამჟამად მიმდინარეობს დავა თბილისის საქალაქო სასამართლოში (საქმის #2/27877-15, თანდართულია სასამართლოს მოსამზადებელი სხდომის ოქმი სხდომის 2016 წლის 10 ოქტომბერს გაგრძელების შესახებ) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #22: საერთო სასამართლოში საქმის მიმდინარეობის დამადასტურებელი ერთ-ერთი დოკუმენტი (დანართი 22) – 2 ფურცელი. ).

მურად გასანოვი (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #23: მოსარჩელე მურად გასანოვის პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 23) - 1 ფურცელი.) არის ქ. თბილისში, თერგის ქ. #12-ის მესაკუთრე, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.15.02.054.063) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #24: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან მურად გასანოვის საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 24) – 2 ფურცელი.). ამ ფართის მოსარგებლეა ტატიანა ისაევა (1969 წლიდან) და მას უწყვეტად ფლობს მას. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ 1969 წლიდან ჩაწერილია საბინაო წიგნში (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #25: 25. ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე ტატიანა ისაევას შესახებ (დანართი 25) – 3 ფურცელი.) და ასევე რეგისტრირებულია ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #26: 26. ამონაწერი ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე ტატიანა ისაევას რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 26) – 3 ფურცელი.). დალი სულხანიშვილი (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #27: მოსარჩელე დალი სულხანიშვილის პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 27) - 1 ფურცელი.) არის ქ. თბილისში, გოგებაშვილის ქ. #25-ის მესაკუთრე, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.15.02.033.022) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #28: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან დალი სულხანიშვილის საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 28) – 2 ფურცელი.). ამ ფართის მოსარგებლეა ავთანდილ აბულაშვილი (1976 წლიდან) და მას უწყვეტად ფლობს მას. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ 1976 წლიდან ჩაწერილია საბინაო წიგნში (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #29: ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე ავთანდილ აბულაშვილის შესახებ (დანართი 29) – 5 ფურცელი.) და ასევე რეგისტრირებულია ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #30: . ამონაწერი ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე ავთანდილ აბულაშვილის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 30) – 6 ფურცელი), ასევე კომუნალური გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #31: 31. კომუნალური გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი ქვითრები მოსარგებლე ავთანდილ აბულაშვილის შესახებ (დანართი 31) – 1 ფურცელი.) მასმა გეიდარ-ზადე (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #32: მოსარჩელე მასმა გეიდარ-ზადეს პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 32) - 1 ფურცელი.) არის ქ. თბილისში, გალის ქ. #15-ის მესაკუთრე, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.15.02.054.135) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #33: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან მასმა გეიდარ-ზადეს საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 33) – 3 ფურცელი.). ამ ფართის მოსარგებლეა მურაზ ისმაილოვა (1976 წლიდან) და ლევან წიკლაური (2000 წლიდან) და უწყვეტად ფლობენ მას. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ ჩაწერილი არიან საბინაო წიგნში (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #34: ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე ლევან წიკლაურისა და მურაზ ისმაილოვის შესახებ (დანართი 34) – 5 ფურცელი.) და ასევე რეგისტრირებულნი არიან ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #35 : ამონაწერი ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე ლევან წიკლაურისა და მურაზ ისმაილოვის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 35) – 6 ფურცელი.)

ჟუჟუნა ჯვარშეიშვილი(დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #36: 36. მოსარჩელე ჟუჟუნა ჯვარშეიშვილის პირადობის მოწმობის ასლი (დანართი 36) - 1 ფურცელი.) არის ქ. თბილისში, ბაგრატიონის ქ. #54-ის მესაკუთრე, რაც დასტურდება ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (საკადასტრო კოდი: 01.13.06.015.001) (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #37: ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ჟუჟუნა ჯვარშეიშვილის საკუთრების უფლების შესახებ (დანართი 37) – 2 ფურცელი.). ამ ფართის მოსარგებლეა გია სებისკვერაძე (1986 წლიდან) და ირინა დოლიძე (1987 წლიდან) და უწყვეტად ფლობენ მას საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით. მათ შორის არ არის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ ჩაწერილი არიან საბინაო წიგნში (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #38: ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე გია სებისკვერაძის შესახებ (დანართი 38) – 3 ფურცელი.) და ასევე რეგისტრირებული არიან ამ მისამართზე ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიებით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #39: ამონაწერი ცესკოს ვებ-გვერდიდან მოსარგებლე გია სებისკვერაძის და ირინა დოლიძის რეგისტრაციის მისამართის შესახებ (დანართი 39) – 12 ფურცელი.).

ამგვარად, კონსტიტუციური მოსარჩელეები: გიორგი ღლონტი, მამუკა თორღაშვილი, მასმა გეიდარ-ზადე, ლუდმილა კოტენკოვა, დალი სულხანიშვილი, სოფიკო ჩხიკვაძე და მურად გასანოვი არიან უფლებამოსილი წარადგინონ სარჩელი საკონსტიტუციო სასამართლოში და იდავონ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“კანონის პირველი მუხლის პირველი პუნქტის ,ა“, ,,გ“ და ,,დ“ ქვეპუნქტებისა და ამავე მუხლის მე-2-ე პუნქტის, ასევე მე-3 და მე-4 მუხლის, მე-5 მუხლის კონსტიტუციურობის შესახებ, რამეთუ სწორედ ამ ნორმის საფუძველზე მათ შესაძლოა უახლოეს მომავალში დაერღვეთ კონსტიტუციით გარანტირებული საკუთრებისა და თანასწორობის უფლებები.

ასევე აღსანიშნავია, რომ ჟუჟუნა ჯვარშეიშვილი უფლებამოსილიაწარადგინოს სარჩელი საკონსტიტუციო სასამართლოში და იდავოს „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის კონსტიტუციურობის შესახებ, რამეთუ ერთ-ერთი მოსარგებლე, დოლიძე ირინა მის საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სადგომს ფლობს 1987 წლიდან, ანუ 29 წელია (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #40 - 40. ამონაწერი საბინაო წიგნიდან მოსარგებლე ირინა დოლიძის შესახებ (დანართი 40) – 2 ფურცელი). სადგომით სარგებლობას ადასტურებს ამ მისამარათზე რეგისტრაცია ცესკოს ოფიციალურ ვებ-გვერდზე გამოქვეყნებული სიების მიხედვით (დოკუმნტაცია ერთვის კონსტიტუციურ სარჩელს N860 დანართი #39). ანალოგიური მდგომარეობაა მასმა გეიდარ-ზადესთან დაკავშირებით, ვინაიდან მისი ერთ-ერთი მოსარგებლე ლევან წიკლაური აღნიშნულ ფართს ფლობს 2000 წლიდან, ანუ 16 წელია.

შესაბამასად, ჯუჯუნა ჯვარშეიშვილის და მასმა გეიდარ-ზადეს დავა ექცევა მე-6 მუხლის რეგულირების სფეროშიც და სწორედ მე-6 მუხლის საფუძველზე მათ შესაძლოა უახლოეს მომავალში დაერღვეთ კონსტიტუციით გარანტირებული საკუთრების უფლება.

გ) სარჩელში მითითებული საკითხი არის საკონსტიტუციო სასამართლოს განსჯადი;

დ) სარჩელში მითითებული საკითხი არ არის გადაწყვეტილი საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ.

ე) სარჩელში მითითებული საკითხი რეგულირდება კონსტიტუციის მე-14 და 21-ე მუხლებით;

ვ) კანონით არ არის დადგენილი სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადა და შესაბამისად, არც მისი არასაპატიო მიზეზით გაშვების საკითხი დგება დღის წესრიგში;

ზ) გასაჩივრებულია კანონი, რომლის კონსტიტუციურობაზე მსჯელობაც შესაძლებელია ზემდგომი ნორმატიული აქტის გასაჩივრებისაგან დამოუკიდებლად;

5. მოთხოვნის არსი და დასაბუთება

კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის ,,ა“; ,,გ“ და ,,დ“ ქვეპუნქტების და ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის კონსტიტუციურობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტებთან

I . ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ „ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-2 მუხლი ითვალისწინებს განმარტებას ამ საკანონმდებლო აქტის მიზნებიდან გამომდინარე, კერძოდ აღნიშნული კანონის განმარტებებით (ლეგალურ დეფინიციები) განსაზღვრულია, რომ პირი რომელიც ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს სანოტარო წესით დაუცველი წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, აღნიშნული გამართება მართალია განმარტავს მოსარგებლის ცნებას, თუმცა ამავე დროს იყენებს ისეთ განმარტებას, რომელიც მოცემულია ამავე მუხლის (იმავე პუნქტის) ,,დ“ ქვეპუნქტით, რომლის მიხედვითაც განმარტებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება აღნიშნული კანონის მიზნებიდან გამომდინარე, რომლის მიხედვითაც ,,წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება – წერილობითი საბუთი/საბუთები, რომლითაც/რომლებითაც მესაკუთრე ადასტურებს საცხოვრებელი სადგომის გაყიდვის ნებას და ნასყიდობის ფასის მიღებას;“ მითითებული განმარტებითი ხასიათის ნორმები უნდა იქნეს განხილული ერთ კონტექსტში, აღნიშნული ნორმების ნორმატიული შინაარსის გულისხმობს, რომ ამგვარი ურთიერთობებში შეიძლება არსებობდეს სანოტარო წესით დაუცველი გარიგება, რომელიც იწოდება ნასყიდობის ხელშეკრულებად და ამავე კანონის მე-3 მუხლისა და მე-4 მუხლის საფუძველზე წარმოშობს კონკრეტულ სამართლებრივ შედეგებს, თუმცა აღნიშნული საკანონმდებლო დანაწესი არსებითად ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველსა და მე-2 პუნქტებს, და წარმოადგენს საქართველოს 2001 წლის 07 ივნისის საკონსტიტუციო სასამართლო გადაწყვეტილების დამძლევ ნორმას, ვინაიდან ამგვარი ურთიერთობის სამართლებრივი ბუნების შესახებ არსებითი განმარტება აქვს გაკეთებული საკონსტიტუციო სასამართლოს, კერძოდ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილებაში საქმეზე საქართველოს მოქალაქეები – (1) ვალიდა დარბაიძე, ნათელა ციმაკურიძე და ნანა მირველაშვილი, (2) ნატალია ოკუჯავა, (3) მაია მელაძე, (4) მარი მიქიაშვილი, (5) დავით ადამიძე, ნანა სარაშვილი, გიორგი ოკუჯავა და სხვები (სულ 54 მოქალაქე), (6) ჟუჟუნა ბერიანიძე და (7) მარია ვარამაშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ (საქმის N1/1/103,117,137,147-48,152-53). საკონსტიტუციო სასამართლომ განმარატა, რომ აღნიშნული სამართალურთიერთობა ,,თავისი შინაარსით არატიპირ სახელშეკრულებო ურთიერთობას წარმოადგენდა და იგი საბჭოთა სინამდვილეში არსებობდა ფაქტობრივი ქონებრივი ურთიერთობის სახით, რასაც იმ დროს მოქმედი სამოქალაქო სამართალი არ აწესრიგებდა. ეს არატიპური ურთიერთობა, რომელსაც კანონმდებელმა საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლება უწოდა, ფაქტობრივ სამოქალაქო ბრუნვაში მოიხსენიებოდა ე.წ. ,,ატსტუპნოის" სახელწოდებით. იგი შეიცავდა სხვადასხვა გარიგების ნიშნებს, როგორიცაა ქირავნობა, სესხი, გირავნობა. საქმეში არსებული ხელშეკრულების ნიმუშიდან ჩანს, რომ მოსარგებლე მესაკუთრეს უხდიდა ყოველთვიურ ბინის ქირას, ამასთან ერთად ერთჯერადად გადასცემდა გარკვეული რაოდენობის თანხას. დათქმული პროცენტის დაქვითვით მისი უკან დაბრუნების შემთხვევაში მოსარგებლე ვალდებული იყო დაეცალა დაკავებული ბინა. ხშირად მესაკუთრეები ვერ ახერხებდენ ამ თანხის უკან დაბრუნებას, რის გამოც მოსარგებლესთან და მის მემკვიდრეებთან ურთიერთობა უვადო ხასიათს იძენდა." მითითებულ საქმეში ძირითად მოსარჩელეებს წარმოადგენდნენ მოსარჩელეები, რომლებიც აღნიშნული სარჩელით მიმართავენ საკონსტიტუციო სასამართლოს და საკონსტიტუციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებაში მითითებულ საქმეში არსებულ ხელშეკრულების ნიმუში წარმოადგენს სწორედ ერთ-ერთი მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ მტკიცებულებას, რომლის მიხედვითაც დგინდება, რომ ამგვარ ურთიერთობას გააჩნდა სწორედ ის სამართლებრივი ბუნება რაზეც საკონსტიტუციო სასამართლომ ერთხელ უკვე იმსჯელ და მიიღო შესაბამისი გადაწყვეტილება, რომლითაც არაკონსტიტუციურად იქნა ცნობილი შესაბამისი, ნორმები. გამომდინარე აქედან საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებაში ნახსენები არ არის სიტყვა ნასყიდობა და სასამართლოს შეფასებით ეს ხელშეკრულება ვერანაირად ვერ ჩაითვლებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულებად. გამომდინარე აქედან არაკონსტიტუციური ის ნორმატული შინაარსი რომელსაც ითვალისწინებს მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის ,,ა“ ქვეპუნქტისა და ამავე პუნქტის ,,დ“ ქვეპუნქტი და რომლის მიხედვითაც აღნიშნული სანოტარო წესის დაუცველად და არამარტო სანოტარო წესით დაუცველად დადებული ხელშეკრულება შიძლება იქნეს დადებულად ცნობილი და ამგვარ ურთიერთობებში არსებობდეს მისი დადებულად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი. გარდა ამისა სადავო კანონით დეფინირებულია მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულება, თუმცა საერთოდ არ განმარტავს ამავე კანონით მოაზრებულ მეორე გარიგების ნორმატიულ შემადგენლობა, კერძოდ კანონი არ განმარტავს კანონის მე-5 და მე-6 მუხლებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების სამართლებრივ ბუნებას, რაც სულ მცირე წარმოადგენს არაერთგვაროვან გაგებას აღნიშნული დებულებები. კანონი არ განმარტავს მათ შორის სამართლებრივი შემადგენლობის მიხედვით რა სხვაობა არსებობს, თუმცა საკონსტიტუციო სასამართლოს პრაქტიკის შესაბამისად აღიშნული სამართალურთირთობა ერთგვაროვანია და დატვირთულია სხვადასხვა სახელშეკრულებო სამართლებრივი ბუნებით.

2001 წლის 07 ივნისის გადაწყვეტილებით საკონსტიტუციო სასამართლომ ნების გამოვლენის ნამდვილობის საკითხის გადფაწყვეტისას დაადგინა, რომ „არცერთ მხარეს არ ჰქონდა ხელშეკრულების სანოტარო წესით გაფორმების სურვილი, პირიქით, ორივენი ცალ–ცალკე და ერთდროულად გაურბოდნენ, თავს არიდებდნენ ხელშეკრულების სანოტარო წესით გაფორმებას“. გამომდინარე აქედან არც ერთ მხარეს გამოუვლენია ნება ხელშეკრულების ნამდვილობასთან დაკავშირებით და შესაბამისად აღნიშნული ხელშეკრულება ვერ ჩაითვლება ნასყიდობად ვერც-ერთ შემთხვევაში თუმცა სასამართლოს შეიძლება ჰქონდეს იმის დისკრეცია შეაფასოს აღნიშნული როგორც თვალთმაქციური და მოჩვენებითი გარიგება და დაადგინოს თუნდაც ის სამართლებრივი მოცემულობა, რომ ამ შემთხვევაში ადგილო ჰქონდა საცხოვრებელი სადგომის დათმობის გარიგებას, ქირავნობას, გირავნობას, იჯარას ან/და სხვა სანივთო თუ ვალდებულებით სამართლებრივ ურთიერთობას, თუმცა არც ერთ შემთხვევაში ამგვარი ხელშეკრულება არ უნდა იქნეს ცნობილი ნასყიდობის ხელშეკრულებად და შესაბამისად სადავო კანონი არღვევს კონსტიტუციურ მართლწესრიგს საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლებასთან მიმართებით.

გარდა ამისა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის 2002 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებით საქმეზე N3კ/678-01, უზენაესი სასამართლოს დიდმა პალატამ განმარტა, რომ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილებით გაუქმდა ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი, რომელიც ითვალისწინებდა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესაძლებლობას იმ შემთხვევაში, თუ მხარეთა შორის არსებობდა წერილობითი დოკუმენტი, რითაც აღიარებული იყო საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობის ხელშეკრულება. მითითებული განმარტებითაც დგინდება, რომ ამ შემთხვევაში ნასყიდობის ხელშეკრულების თაობაზე ფორმალური მითითება ვერ აქცევ ამგვარ გარიგებებს ნასყიდობის ხელშეკრულებად, რაც განმარტა, როგორც საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 07 ივნისის გადაწყვეტილებაში ასევე უზენაესი სასამართლოს დიდმა პალატამ 2002 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებაში.^[1]

ამგვარი სამართალურთიერთობის მოსაწესრიგებლად კანონმდებელი არც სხვა ალტერნატივას განიხილავს, როგორც საკუთრების უფლების ნაკლებად მზღუდავ საშუალებას და ხისტი და რადიკალური მეთოდით წყვეტს ყველა იმ საკითხს, რომელიც ითვალისწინებს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის თაობაზე, რაც ცალსახად ეწინააღმდეგება საკონსტიტუციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ პრაქტიკას, ვინაიდან იმ სადავო სამართალ ურთიერთობის დასარეგულირებლად რაც კანონმდებლის ლეგიტიმურ მიზანს წარმოადგენს ამგვარი ურთიერთობის ყოველ კონკრეტულ შემთხვევის შეფასება სასამართლოსთვის პრეროგატივად განსაზღვრა ბევრად ნაკლებად მზღუდავი საშუალება იქნებოდა მიზნის მიღწევის. იმდენად რამდენადაც საერთო სასამართლოს ექნებოდა შესაძლებლობა რეალურად იმ სამართალურთიერთობის ფარგლებში ემსჯელა და შეეფასებინათ რაც კონკრეტული ხელშეკრულებით იყო გათვალისწინებული და მოეხდინათ სამართალშეფარდების ფუნქციის სრულყოფილი გამოყენება. ვინიდან ამ შემთხვევაში როგორც მაგ. თვალთმაქცური - მოჩვენებითი გარიგების დადების დროს მოქმედებს სასამართლო შესაძლებელია სწორედ ამ შემთხვევებშიც იმავე სამართლებრივი ფუნქციას უნდა ასრულებდეს და კონკრეტული სამართლებრივი კვალიფიკაციის შემდეგ უნდა შეფასდეს სამართალურთიერთობის ბუნება ვიწრო გაგებით, წარმოადგენდა აღნიშნული გარიგება გირავნობას, ქირავნობას, იჯარას, თუ სხვა სანივთო-ვალდებულებით სამართლებრივ ურთიერთობას, თუმცა ამ შემთხვევაში ნასყიდობის ხელშეკრულებად დეფინირება ამგვარი სამართალურთიერთობის ფარგლებში არც ერთ შემთხვევაში არ უნდა მოხდეს, ვინიდან აღნიშნული ეწინააღმდეგება საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას და ამავე დროს თავად გარიგების ბუნება არის იმდენად კომპლექსური რომ მიუხედავად იმისა რა დროც უნდა გავიდეს ამგვარი ხელშეკრულების დადებიდან მხარის ნების გამოვლენას ვერცერთ შემთხვეაში ვერ აქცევს ნამდვილად, თუ კი მხარეს ამგვარი ნება არ გამოუვლენია და არ მოხდება გარიგების სწორი სამართლებრივი შეფასება. ვინაიდან ამ შემთხვევაში მოხედვა სახელმწიფოს მხრიდან ინტერვენცია ისეთ სამართლის ღირებულებათა სისტემის ფარგლებში დაცულ ინტერესთან როგორიცაა კერძო ნების ავტონიმია და ნების გამოვლენის თავისუფლება, რაც ვერ იქნება იმ მიზნის მიღწევის საშუალება, რომელსაც სახელმწიფო ისახავს მიზნად, რომ აღმოიფხვრას ისეთი სოციალური პრობლემა რასაც სახელმწიფო უკავშირებს აღნიშნულ სამართალურთიერთობას.

გამომდინარე აქედან აღნიშნული ნორმები სადავო კანონის მე-3 და მე-4 მუხლებთან ერთობლიობაში წარმოშობს იმ სამართლებრივ შედეგებს, რაც უკავშირდება ამგვარი გარიგებების ნასყიდობის ხელშეკრულებად ცნობას. ამდენად უნდა იქნეს განხილული ერთიან კონტექსტში, გამომდინარე აქედან შეიძლება ითქვას, რომ სადავო კანონის მე-3 და მე-4 მუხლები ითვალისწინებენ ამგვარ ურთიერთობებში ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელებს, კერძოდ სადავო კანონის მე-3 და მე-4 მუხლის დისპოზიციებს შორის არსებოს ორი არსებითი განსხვავება, კერძოდ მესამე მუხლის შემთხვევაში კანონმდებელი აწესრიგებს ურთიერთობას რომელიც წარმოშობილია არანაკლებ 30 წლამდე მოსარგებლის მიერ საცხოვრებელი სადგომის უწყვეტად სარგებლობის ფარგლებში და აღნიშნულ შემთხვევაში კანონი არანაირ კომპენსაციას არ ითვალისწინებს მესაკუთრისათვის, ხოლო მე-4 მუხლის შემთხვევაში საკანონმდებლო რეგულირება უკავშირდება მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის იმ ურთიერთობას, რომელიც წარმოშობილია 30 წელზე ნაკლები ვადით სადგომის სარგებლობის შემთხვევაში და ამ შემთხვევაში კანონი ითვალისწინებს მოსარგებლის მიერ მესაკუთრისათვის 10% კომპენსაციის გადახდა. თუმცა ორივე შემთხვევაში არსებითად ირღვევა კანონმდებლობა იმ დათქმით, რომ აღნიშნული ურთიერთობა წარმოადგენს ნამდვილ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოშობილ ურთიერთობას, რაც მე-4 მუხლის ნაწილში ფორმალურად დაბალანსებულია იმ გარემოებით, რომ 10% კომპენსაციას ითვალისწინებს კანონი, აღნიშნული ნორმიდან გამომდინარეც თავად კანონმდებელი მიუთითებს იმ გარემოებაზე, რომ ეს ურთიერთობა არაა ტიპიური და ცალსახად ვერ იქნება ნასყიდობის ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნების, ვინაიდან იმ შემთხვევაში თუ სახეზე ნასყიდობის ხელშეკრულება და ერთმა პირმა შეიძინა კონება მეორე სუბიექტისაგან რა კავშირშია ამ შემთხვევაში 10% კომპენსანცია და რა ლეგიტიმური მიზანი შეიძლება ქონდეს ცალკე აღებული ამგვარ დებულებას, თუ არა ის, რომ აღნიშნულ შემთხვევაში არსებული არატიპიური სამართალურთიერთობა დაბალანსდეს, თუმცა მიგვაჩნია, რომ ამგვარი ფორმ საკითხის მოწესრიგების ისევ და ისევ არ არის დასაშვები ლეგიტიმური მიზნის მიღწევისათვის და არ წარმოადგენს სათანადო საშუალებას, რომლის ფარგლებშიც შეიძლება იქნეს მსჯელობა წარმართული პროპორციულობაზე ვიწრო გაგებით.

აღნიშნული სადავო კანონის კონსტიტუციურობის შეფასებისას მნიშვნელოვანი და გათვალისწინებულია ევროპული მიდგომები ამ საკითხთან დაკავშირებით, კერძოდ ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს 2014 წლის 10 ივლისის გადაწყვეტილებით საქმეზე სტატილეო ხორვატიის წინააღმდეგ (Statileo v. Croatia საჩივრის ნომერი - 12027/10) სასამართლომ დაადგინა, რომ ,,მომჩივანს საკუთრებაში ჰქონდა 66 კვ.მ. ბინა ქ. სპლიტში, რომელიც დაკავებული იყო დამქირავებლის მიერ, რომელსაც მინიჭებული ჰქონდა სპეციალურად დაცული ქირავნობის უფლება 1950-ანებში. სპეციალურად დაცული ქირავნობები გაუქმებულ იქნა 1966 წელს ბინის იჯარის შესახებ აქტით, რომელიც ადგენდა, რომ ასეთი დამქირავებლები კერძო საკუთრებაში მყოფ ბინებთან მიმართებით ხდებოდნენ „დაცული დამქირავებლები“. კერძო მესაკუთრეებს მოეთხოვებოდათ, რომ სპეციალურად დაცული ქირავნობის ყოფილ მფლობელებთან გაეფორმებინათ იჯარის ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით „დაცული ქირით“, რომლის ოდენობაც იყო საგრძნობლად მცირე საბაზრო ფასთან შედარებით. შესაბამისად, მომჩივნის მიმართ გაიცა სასამართლო ბრძანებულება, რათა მას გაეცა იჯარა მისი წინა სპეციალურად დაცული დამქირავებლისათვის ყოველთვიური გადასახადით, დაახლოებით, 14 ევროს ოდენობით. თავის საჩივარში ევროპული სასამართლოს წინაშე, მომჩივანი ჩივის 1-ლი დამატებითი ოქმის 1-ლი მუხლის საფუძველზე, რომ მისთვის შეუძლებელი აღმოჩნდა, დაებრუნებინა მფლობელობა საკუთარ ბინაზე ან დაედო მისთვის საბაზრო ფასი.“ აღნიშნულიდან გამომდინარე შეიძლება ითქვას, რომ არსებითად სადავო სამართალურთიერთობის მსგავსი სამართალებრივი საფუძვლებით იყო მომწესრიგებელი ის საკითხები რომელიც განხილულ იქნა ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს მიერ ზემოაღნიშნულ დავაში თუმცა იმ შემთხვევაში ფაქტობრივ გარემოებას ის ამსუბუქებდა, რომ ნასყიდობის საფუძვლებზე საერთოდ არ იყო დავა სასამართლოს ფარგლებში არამედ საუბარი იყო ფაქტობრივად შეზღუდული საკუთრების უფლების არსს და მოსარგებლეების და დამქირავებლების მიერ ფაქტობრივად შეუზღუდავ სარგებლობის უფლებებზე, რაც სასამართლომ საკმარისად საფუძვლად მიიჩნია, რათა საკუთრების უფლების დარღვევად შეეფასებინა აღნიშნული, კერძოდ სასამართლომ განმართა, რომ კონვენციის 1-ლი დამატებითი ოქმის 1-ლი მუხლი: მომჩივნის საკუთრების უფლებაში ჩარევა წარმოადგენდა საკუთრებით სარგებლობის კონტროლს და მიზნად ისახავდა სახელმწიფოს ეკონომიკური კეთილდღეობის ხელშეწყობასა და სხვათა უფლებების დაცვას. ბინის იჯარის შესახებ აქტის მიერ დადგენილი სისტემის თანახმად, მესაკუთრეებს ჰქონდათ მცირე ან თითქმის არანაირი გავლენა დამქირავებლის არჩევანზე ან ქირავნობის ხელშეკრულების არსებით პირობებზე, როგორიცაა მაგალითად, მისი ხანგრძლივობა ან მოშლის უფლებები. მესაკუთრეები, რომელთაც განზრახული ჰქონდათ რომ გადასულიყვნენ თავიანთ ბინაში ან ჩაეწერათ/გადაეყვანათ იქ თავიანთი ოჯახის წევრები, უფლებამოსილნი იყვნენ, მოეშალათ ხელშეკრულება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მათ არ ჰქონდათ სხვა საცხოვრებელი და სარგებლობდნენ მუდმივი სოციალური დახმარებით ან იყვნენ სამოც წელზე მეტი ასაკის და ამასთან, დამქირავებელს ჰქონდა შესატყვისი საკუთრება იმავე მუნიციპალურ ერთეულში. ასეთი წესები მესაკუთრეთათვის ტოვებდა მფლობელობის დაბრუნების მცირე ან თითქმის არარსებულ შესაძლებლობას, რამეთუ დაცული დამქირავებლების მიერ ბინის ნებაყოფლობით დატოვების ალბათობა ძირითადად ნაკლებმოსალოდნელი იყო. გარდა ამისა, მესაკუთრეები ვალდებულნი იყვნენ, შეენარჩუნებინათ ბინა საცხოვრებლად ვარგის მდგომარეობაში და გადაეხადათ საცხოვრებლის გადასახადი, რათა დაეფარათ იმ შენობის შენარჩუნების ხარჯები, რომელშიც მდებარეობდა მათი ბინა.

მესაკუთრეთა უფლება, მიიღონ სარგებელი ბინიდან, იყო საკანონმდებლო შეზღუდვების საგანი. ისინი [მესაკუთრეები] უფლებამოსილნი იყვნენ, მიეღოთ დაცული ქირა, რომელიც ზოგჯერ იყო ნაკლები ვიდრე საცხოვრებლის გადასახადი, რომლის გადახდაც მათ საცხოვრებლის შენარჩუნებისთვის უწევდათ. გარდა ამისა, მათ უწევდათ გადაეხადათ ქირიდან მიღებული საშემოსავლო გადასახადი, მაშინ როდესაც, ვერ ითხოვდნენ საბაზრო ფასს დაცული ქირავნობის გამო. მომჩივნის მიერ მიღებული ქირის ოდენობა დაახლოებით 25-ჯერ მცირე იყო საბაზრო ფასთან შედარებით და. შესაბამისად, აშკარად არაპროპორციული. მართალია, სახელმწიფოები სარგებლობენ შეფასების ფართო ზღვრით ისეთ საკითხებში, როგორიცაა ღირებულების ოდენობის კონტროლი, შეფასების ზღვარი მაინც არ იყო შეუზღუდავი და მსგავსი ღონისძიებების შედეგები არ შეიძლება ყოფილიყო კონვენციის სტანდარტებთან წინააღმდეგობაში. სასამართლო აღიარებს, რომ ქვეყნის პოლიტიკის, სამართლისა და ეკონომიკის ფუნდამენტური რეფორმის კონტექსტში, სოციალისტური რეჟიმიდან დემოკრატიულ სახელმწიფოში გადასვლისას, ხორვატიის სახელმწიფოს მეთაურები აღმოჩნდნენ განსაკუთრებით მძიმე ამოცანის პირისპირ, შეენარჩუნებინათ ბალანსი მესაკუთრეთა უფლებებსა და დაცულ დამქირავებლებს შორის, რომლებსაც მათი ბინები დაკავებული ჰქონდათ ძალიან დიდი ხნის მანძილზე. მიუხედავად ამისა, სასამართლომ ვერ შეძლო, გამოერკვია მოთხოვნა ზოგად ინტერესზე, რომელიც შეძლებდა, გაემართლებინა ასეთი ყოვლისმომცველი შეზღუდვები მომჩივნის საკუთრების უფლებაზე. წინამდებარე საქმეში არ იყო საცხოვრებელი სექტორის რეფორმიდან გამომდინარე სოციალური და ფინანსური ტვირთის სამართლიანი განაწილება. ამის ნაცვლად, არაპროპორციული და მეტისმეტად გადაჭარბებული ინდივიდუალური ტვირთი იქნა დაკისრებული მომჩივანზე, როგორც მესაკუთრეზე, რომელსაც მოეთხოვებოდა საცხოვრებლის უმეტესი სოციალური და ფინანსური ხარჯების საკუთარ თავზე აღება, დაცული დამქირავებლისა და მისი ოჯახის სასარგებლოდ. ხორვატიის ხელისუფლების მესვეურებმა, მაშასადამე, განიცადეს კრახი, დაეცვათ სათანადო ბალანსი საზოგადოების ზოგად ინტერესსა და მომჩივნის საკუთრების უფლებას შორის’’^[2] სტრასბურგის სასამართლოს მიერ კონკრეტული სამართალურთიერთიერთიობა წააგავს ძველი საბინაო კოდექსისა და ახალი საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ საქართველოს კანონით მოწესრიგებულ საკითხებს და არსებითად იდენტურია. აღნიშნულ შემთხვევაში, კერძოდ სადავო კანონის მე-3 მუხლის ფარგლებში საერთოდ უქმდება საკუთრების უფლება ყოველგვარი ქირისა და კომპენსაციის გარეშე. არსებითად მსგავსი სამართლებრივი შეფასება მოახდინა ადამინის უფლებათა ევროპულმა სასამართლომ საქმეებში: Hutten-Czapska v. Poland [GC], 35014/97, 19 ივნისი 2006,^[3]; Amato Gauci v. Malta, 47045/06, 15 სექტემბერი 2009^[4]; Lindheim and Others v. Norway, 13221/08 and 2139/10, 12 ივნისი 2012^[5]; Berger-Krall and Others v. Slovenia, 14717/04, 12 ივნისი 2014^[6].

ამ კუთხით საყურადღებოა ასევე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის 2002 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილება(განჩინება) საქმეზე N3კ/678-01. აღნიშნული გადაწყვეტილებით საკასაციო სასამართლომ დაადგინა კონკრეტულ ფაქტობივ გარემოებაზე დაყრდნობით, რომ ,,2001 წლის 07 ივნისის საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით საფუძველი გამოეცალა ამგვარი კატეგორიის გარიგებების, კერძოდ ფორმის დაუცველად შედგენილი ნასყიდობის ხელშეკრულებად ცნობას და შესაბამისად მოსარგებლის მესაკუთრედ აღრიცხვას. საკასაციო სასამართლომ გადაწყვეტილებაში მიუთითა შემდეგი: ,,დიდი პალატა გაეცნო საქმის მასალებს, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის სამართლებრივი საფუძვლები და თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო: დიდი პალატა იზიარებს კასატორის მოსაზრებას, რომ მას შემდეგ, რაც საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილებით არაკონსტიტუციურად იქნა ცნობილი ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი, მე-5 მუხლი და მე-7 მუხლის მეორე პუნქტი, რომლითაც დაასაბუთა სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილება, სამართლებრივი საფუძველი გამოეცალა გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებას და იგი დღეისათვის იურიდიულად დაუსაბუთებელია, რაც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის ,,ე“ პუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველია. გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის დასაბუთებული. მოცემულ შემთხვევაში გაუქმებულია კანონი, რომელსაც სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დააფუძნა, რის გამოც მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია და იგი გაუქმებულ უნდა იქნეს.

სააპელაციო სასამართლომ საქმეში არსებული მტკიცებულებების საფუძველზე სწორად მიიჩნია დადგენილად ფაქტობრივი გარემოება, რომ ქ. თბილისში, მეორე შორაპნის ქ. #9-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის ყოფილმა მესაკუთრემ, აწ გარდაცვლილმა, მარია ოგანეზოვამ ზეპირი გარიგების საფუძველზე თავისი კუთვნილი სახლის ნაწილი მიჰყიდა მოსარჩელე ჟორა გრიგორიანს. ამ უკანასკნელმა სახლის საფასური 800 მანეთი ხელწერილით გადაუხადა თვით მესაკუთრეს აწ გარდაცვლილ მარია ოგანეზოვას, ხოლო 5200 მანეთი _ ამ უკანასკნელის შვილს და რძალს, აწ გარდაცვლილ ვლადიმერ ტატულოვს და სედიკ ტატულოვას (იხ. ს.ფ. 78), მაგრამ არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა ამ გარემოებას. კერძოდ, სააპელაციო სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ 1972 წლის შინაურული ნასყიდობის ხელშეკრულების მხარე, `გამყიდველი~, იყო იმჟამად სადავო სახლის მესაკუთრე აწ გარდაცვლილი მარია ოგანეზოვა. თვით ვლადიმერ და სედიკ ტატულოვები ნასყიდობის ხელშეკრულების მხარეები არ იყვნენ, ვინაიდან 1972 წლისათვის სადავო სახლი არ წარმოადგენდა ამ უკანასკნელთა საკუთრებას. ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი, რომელიც ამჟამად უკვე ძალადაკარგულია, ითვალისწინებდა არა საპროცესო მხარეებს, არამედ - ხელშეკრულების მხარეებს, რომელთა შორის ურთიერთობა მოწესრიგებული იყო წერილობითი დოკუმენტით, რომელიც აღიარებდა მათ შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებობას, მაგრამ მისი ფორმა არ შეესაბამებოდა კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს. მოცემულ დავაში აწ გარდაცვლილი ვლადიმერ ტატულოვი და სედიკ ტატულოვა 1972 წლის 20 ნოემბერს სადავო სახლის ყოფილ მესაკუთრეს აწ გარდაცვლილ მარია ოგანეზოვასა და მოსარჩელე ჟორა გრიგორიანს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების მხარეს არ წარმოადგენდნენ. ამრიგად, სასამართლომ არასწორად განმარტა ადრე მოქმედი კანონი, რითაც სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილის `გ~ პუნქტის თანახმად დაარღვია სამართლის ნორმა.“^[7]

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილებაში (საქმის N1/1/103,117,137,147-48,152-53) სასამართლომ ასევე განმარტა, რომ ,,ასეთი მართლაც ე.წ. ნასყიდობის დოკუმენტი“ ვერანაირად ვერ ჩაითვლება ყიდვა-გაყიდვის ნების გამოვლენის მართებულ ფორმად. აქედან გამომდინარე საფუძველს მოკლებულია ბინის ყიდვა გაყიდვის სავალდებულო ფორმის სრული უგულებელყოფა და მის ნაცვლად ისეთი წერილობითი დოკუმენტის დაკანონება, რომლის ფორმაც არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს“ გამომდინარე აქედან ამგვარი ხელშეკრულების ნასყიდობის ხელშეკრულებად დეფინიციით საკანონმდებლო ორგანომ უკვე დაარღვია კონსტიტუციური სამართლებრივი წესრიგი და აღნიშნული ნორმა უნდა იქნეს არაკონსტიტუციურად ცნობილი საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ.

სადავო ნორმები წინააღმდეგობაში მოდის ასევე საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტთან ვინიდან არსებითად ზღუდავს საკუთრების უფლების ყველა მატერიალური შინაარსიდან გამომდინარე, ,,საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით „შეზღუდვა“ უნდა იქნეს გაგებული პოზიტიური შინაარსით. თუ „შეზღუდვას“ ამ სიტყვის პირდაპირი მნიშვნელობით განვმარტავთ, მაშინ კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტი მხოლოდ საკუთრების უფლებაში ნეგატიური ჩარევისაგან დამცავ და სახელმწიფოს შემზღუდველ ნორმად იქცევა. ამ შემთხვევაში ძალიან მნიშვნელოვანია, სწორად იქნეს გაგებული 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის მიზანმიმართულება. სწორედ ამ პუნქტის საფუძველზეა უფლებამოსილი სახელმწიფო, საკუთრების სოციალური ბუნებიდან გამომდინარე დაადგინოს საკუთრების შინაარსი და ფარგლები. „შეზღუდვა“ უნდა გავიგოთ როგორც საკანონმდებლო ჩარჩოების დადგენა სახელმწიფოს მიერ. სხვა შემთხვევაში 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის რეგულირების სფეროდან გავიდოდა ურთიერთობების მთელი კომპლექსი, რომელთა მიმართაც ვერ მოხდება „შეზღუდვის“ მისადაგება მისი პირდაპირი მნიშვნელობით. 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის შემთხვევაში საკუთრების ჩამორთმევისაგან განსხვავებით, სახელმწიფო ადგენს სამართლებრივ რეჟიმს, მაგრამ არ არის აუცილებელი, რომ პირდაპირ ან ირიბად მონაწილეობა მიიღოს კონკრეტულ ურთიერთობაში“ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის N3/4/550 გადაწყვეტილება საქმეზე ,,საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“. II 15 პ.)

II რაც შეეხება სადავო კანონის მე-2 მუხლის ,,გ“ ქვეპუნქტს აღნიშნულ შემთხვევაში კანონის მიხედვით საცხოვრებელი სადგომი არის საცხოვრებელი სახლი ან მისი ნაწილი, მოსარგებლის მიერ განხორციელებული მიშენება-დაშენების ჩათვლით, იმ მიწის ნაკვეთთან ერთად, რომლის არსებითი შემადგენელი ნაწილიც ის არის; თუმცა კანონმდებელი არ განსაზღვრავს რას წარმოადგენს არსებითი შემადგენელი ნაწილი, არის ეს სრულად ის მიწის ნაკვეთი, რომელზეც ვრცელდება მესაკუთრის საკუთრების უფლება, თუ მხოლოდ ის მიწის ნაკვეთი, რომელზეც უშუალოდ არის განლაგებული სადგომი(ე.წ. განაშენიანების ფართი), აღნიშნულიდან გამომდინარე შეიძლება ითქვას, რომ ამშემთხვევაში ნორმა სულ მცირე ვერ პასუხობს სამართლებრივი უსაფრთხოების პრინციპს იმდენად რამდენადაც ნორმა განუჭვრეტადია. კერძოდ იმ დროინდელი კანონმდებლობით (1964 წლის სამოქალაქო კოდექსი) როდესაც ამგვარი ატიპური გარიგებები მიწაზე უფლება არ განიკარგებოდა და უფლება აღირიცხებოდა შენობა ნაგებობაზე, თუმცა სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებიდან 1997 წლის 27 ნოემბრიდან, ამგვარი სამართლებრივი ურთიერთობა მოწესრიგდა იმ კუთხით, რომ შენობა ნაგებობა და მიწის ნაკვეთი წარმოადგენდა უძრავი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილებს, თუმცა ამ შემთხვევაში სამართალუერთიერთობის ფარგლები შეზღუდულია იმგვარად რომ მასზე ერთი მხრივ ვერ გავრცელდება სამოქალაქო კოდექსის დებულებები ვინაიდან მისი სამართალურთიერთობის ბუნება უკავშირდება სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებამდე არსებულ პერიოდ.

ამასთან ერთად პრობლემური საკითხია ისიც, რომ კანონი ეხება საცხოვრებელ სადგომის სარგებლობიდან წარმოშობილ ურთიერთობის და შესაბამისად მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით, თუ კი საცხოვრებელი სადგომი არ არსებობს გაუგებარია ვის რჩება უფლება ქონებაზე, რომელიც მხოლოდ მიწის ნაკვეთის სახით არის შემორჩენილი

პრაქტიკული პრობლემა არის ის რომ აღნიშნული ქონება არსებობს რამდენიმე სუბიექტს შორის იმდაგვარად რომ მესაკუთრის შენობა მიწის ნაკვეთზე მდებარეობს და ამავე დროს ამ მიწის ნაკვეთზე მდებარეობს მოსარგებლის მიერ ფაქტობრივად დაკავებული ფართი, ამ შემთხვევაში გაუგებარია ვის რჩება საკუთრების უფლება მიწის ნაკვეთზე მაშინ როდესაც მესაკუთრემ სარგებლობის უფლება დათმო მხოლოდ შენობა ნაგებობაზე და არა მიწის ნაკვეთზე, აღნიშნულ შემთხვევაში საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის დროს უნდა მოხდეს თანასაკუთრების რეგისტრაცია მიწის ნაკვეთზე რა დროსაც საჭიროა მესაკუთრისა და მოსარგებლის შეთანხმება, თუმცა კანონმდებლის ლეგიტიმური მიზნის დაბალანსების გარეშე ვერც ერთის საკუთრების უფლების სრულყოფილი რეალიზება ვერ მოხდება, ამასთან ერთად მიწის ნაკვეთი რომელზეც მდებარეობს შენობა ნაგებობა უნდა ეკუთვნოდეს მხოლოდ იმ პირს ვინც წარმოადგენს ქონების ნამდვილ მესაკუთრეს და მიწის ნაკვეთზე უფლება მიიღო კანონის შესაბამისად, ხოლო მოსარგებლე, როგორც გამონაკლის სამართალურთიერთობის ფარგლებში უნდა ეკუთვნოდეს მხოლოდ ის ფართი რომელიც ფაქტობრივად დაკავებულია შენობა ნაგებობის მიერ. და არც ერთ შემთხვევაში არ უნდა დადგინდეს მიწის ნაკვეთზე პროპორციული წილი სხვაგვარად დაირღვევა საკუთრების უფლების არსი, აქედან გამომდინარე იმდენად რამდენადაც ამ გარემოებებს კანონმდებელი არ ითვალისწინებს აღნიშნული საკანონდებლო რეგულირება წარმოადგენს სულ მცირე განუჭვრეტად ნორმას. და არაკონსტიტუციურად უნდა იქნეს ცნობილი.

სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლის მიხედვით განსაზღვრულია, თუ რა შეიძლება განისაზღვროს ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილად, თუმცა სამოქალაქო კოდექსის ეს დებულება, რომელიც პირველი ნაწილის მიხედვით განსაზღვრავს, რომ ნივთის შემადგენელი ნაწილი, რომლის გამოცალკევებაც შეუძლებელია მთლიანი ნივთის ან ამ ნაწილის განადგურების ანდა მათი დანიშნულების მოსპობის გარეშე (ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი), ცალკე უფლების ობიექტად შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. ხოლო ამავე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრულია, რომ ,,მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილს განეკუთვნება შენობა-ნაგებობანი და ნივთები, რომლებიც მყარადაა დაკავშირებული მიწასთან და არ არის გამიზნული დროებითი სარგებლობისათვის, რაც ხელშეკრულებითაც შეიძლება განისაზღვროს.“ თუმცა ამ შემთხვევაში ეს დებულება ვერ იქნება გამოყენებული იმდენად რამდენადაც დავა ეხება სპეციფიურ სამართალ ურთიერთობას რომელიც არსებობდა სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებამდე, ხოლო ზემოაღნიშნული ნორმა სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედების შემდეგ იქნა მიღებული, მანამდე შენობა-ნაგებობაზე, როგორც ცალკე უფლების ობიექტზე ისე ხდებოდა უფლების აღრიცხვა და გამომდინარე აქედან აღნიშნული დებულება კანონმდებელი ვერ შემოიფარგლება. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2008 წლის 27 მაისის გადაწყვეტილებით საქმე №ბს-1428-1003(კ-05) განმარტებულია, რომ ,,1997წლის 25 ნოემბრამდე საქართველოში მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული შენობის რეგისტრაცია ხდებოდა ცალ-ცალკე, ანუ საქართველოს ახალი სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებამდე მიწა შეიძლებოდა ყოფილიყო ერთი პირის, ხოლო შენობა, რომელზეც იგი იყო განთავსებული, სხვა პირის საკუთრებაში. 1997 წლის 25 ნოემბრიდან კი, როდესაც ამოქმედდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მიწა და შენობა ერთმანეთისაგან განუყოფელი გახდა, ანუ მითითებული დროიდან მიწისა და მასზე განთავსებული შენობის საკუთრებაში გადაცემა ხდება ერთდროულად.“ (მსგავსი განმარტება მოცემულია ასევე უზენაესის სასამართლოს სხვა გადაწყვეტილებებშიც, კერძოდ საქმე № ბს-238-226(კ-07) 19 სექტემბერი,2007 წელი).

III რაც შეეხება სადავო კანონის მე-2 მუხლის მე-2 პუნქტს, რომლის მიხედვითაც დადგენილია, რომ ,,ამ კანონით გათვალისწინებული უფლებები და მოვალეობები თანაბრად ვრცელდება მესაკუთრესა და მოსარგებლეზე, აგრეთვე მათ უფლებამონაცვლეებზე.“ არსებითად ირღვევა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით დაცული ისეთი ძირითადი უფლება როგორიცაა მემკვიდრეობის უფლება, ვინაიდან სადავო კანონი სადავო სამართალურთიერთობის ბუნებაზე დაყრდნობით არ მიჯნავს ერთმანეთისაგან მემკვიდრეობის უფლებასა და ამავდროულად მხოლოდ უფლებამონაცვლის სტატუსით თხოვს მოსარგებლეს, რათა ისარგებლოს შეუზღუდავად მისი ქონებით აღნიშნული დებულებით ფაქტობრივად შეუზღუდავად ეძლევა მოსარგებლეს უფლება, როცა საჭიროდ ჩათვლის მაშინ მოითხოვოს სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლება, რაც არსებითად ეწინააღმდეგება მემკვიდრეობის ძირითად უფლებას და დროში შეუზღუდავად ფაქტობრივად არსებითად აუქმებს ამ უფლებას, გარდა ამისა აღნიშნულ კონტექსტში კანონი, ბუნდოვანიცაა ვინაიდან საკუთრების უფლებაზე ვრცელდება მემკვიდრეობის უფლება და ქონება ერთი პირიდან მეორეზე პირველის გარდაცვალების შემთხვევაში უფლებამონაცვლეობის დადგენის გზი არ გადადის ამისათვის აუცილებელი მემკვიდრეობის უფლების მიღება. პრაქტიკული კუთხით აღნიშნული ნორმა არსებით პრობლემებს წარმოშობს იქიდან გამომდინარეც, რომ ნებისმიერ სუბიექტი, რომელიც ადგენს რომ იგი წარმოადგენს მოსარგებლის უფლებამონაცვლეს აქვს უფლება იდავოს სასამართლოში კანონიერი მესაკუთრის ნებისმიერ უფლებამონაცვლე, თუნდაც ეს პირები საერთოდ არ იყვნენ მესაკუთრისა და მოსარგებლის მემკვიდრეები აღნიშნულ შემთხვევაში არსებითად დარღვეულია როგორც მესაკუთრის მემკვიდრის მემკვიდრეობის ასევე მოსარგებლის მემკვიდრის უფლებაც აქედან გამომდინარე ყოვლად გაუმართლებელი საკანონმდებლო ორგანოს მიერ გამოყენებული ტერმინის უფლებამონაცვლით ამ სამართალურთიერთობის ფაქტობრივად პირთა განუსაზღვრელი წრით შემოსაზღვრა და მათთვის იგივე უფლებების მინიჭება რაც გააჩნიათ ნამდვილ (კანონიერ ) მემკვიდრეებს. მიგვაჩნია, რომ მემკვიდრეობის უფლების აბსოლუტურ გაუქმებას და მის სრულ უგულებელყოფას არ შეიძლება ქონდეს ლეგიტიმური საჯარო მიზანი.

თუმცა მიუხედავად ამისა კანონმდებლის ლეგიტიმურ მიზნად რომც ჩაითვალოს ამგვარი ურთიერთობის მარტივი გზით გადაწყვეტა და მოსარგებლისთვის იმ დაბრკოლების მოხსნა, როგორიცაა მემკვიდრეობის უფლების მოპოვება, ასეთ შემთხვევაში მიგვაჩნია, რომ მოსარგებლის მემკვიდრეს როგორც მინიმუმ უნდა მოეთხოვებოდეს მემკვიდრეობის უფლება, რათა მოსარგებლის მემკვიდრის უფლება (ზოგადი ხასიათის სამკვიდროს სახით), მემკვიდრეობის უფლების გავრცელება დაუპირისპირდეს მეორე მემკვიდრის უფლებას. რაც ერთი მხრივ განჭვრეტად შეიძლება ხდიდეს ნორმას, თუმცა მაინც ვერ იქნება მიზანშეწონილი და პროპორციული, რათა მიღწეულ იქნეს ლეგიტიმური მიზანი, ვინაიდან ამ კანონის მიზნიდან გამომდინარე, დროში შეუზღუდავად მოსარგებლის მიერ თუნდაც მემკვიდრეობის უფლებით სარგებლობა, მით უფრო უფლებამონაცვლის სტატუსით სარგებლობა ვერ არის ცალსახად მემკვიდრეობის უფლების სრული უგულვებელყოფა და ამ მხრივაც არსებითად უნდა ინეს შეზღუდული და კანონის მიერ მართებულად დეფინირებული, თუ რა ვადაში შეიძლება არსებობდეს ამ უფლების მოპოვება, კანონმა უნდა მოაწესრიგოს ის საკითხიც თუ რა პერიოდის განმავლობაში ექნებათ უფლება მიმართონ სასამართლოს მოსარგებლეთა მემკვიდრეებმა (უფლებამონაცვლეებმა). სხვაგვარად რამდენიმე ფაზად იქნება დარღვეული მემკვიდრეობის ძირითად უფლება.

მემკვიდრეობის უფლება საკუთრების უფლების ტრადიციულ და ფუძემდებლურ ასპექტს შეადგენს და არა დამოუკიდებელ ადამიანის უფლებას (მარქსი ბელგიის წინააღმდეგ [ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს გადაწყვეტილება] განაცხ. № 6833/74, სტრასბურგი, 1979 წლის 13 ივნისი)

საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით: „მემკვიდრეობის უფლების ფუნქციას წარმოადგენს იმის უზრუნველყოფა, რომ მესაკუთრის გარდაცვალებასთან ერთად არ მოხდეს კერძო საკუთრების როგორც საკუთარი ცხოვრების დამოუკიდებლად წარმართვის საფუძვლის დაკარგვა, არამედ ის შენარჩუნდეს სამართალმემკვიდრეობის გზით. იმ შემთხვევაში, თუ არ იარსებებდა მემკვიდრეობის უფლება, კერძო საკუთრება ავტომატურად გადავიდოდა სახელმწიფოს ხელში, რაც, საბოლოო ჯამში, გამოიწვევდა კერძო საკუთრების ინსტიტუტის დასუსტებას. მემკვიდრეობის უფლების გარეშე თავად საკუთრების უფლების არსი დაიყვანება მფლობელობამდე, რომელიც ადამიანის სიცოცხლის ვადით შემოიფარგლება და რომელსაც ფაქტობრივი დასასრული აქვს და არა სამართლებრივი. (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის გადაწყვეტილება N3/1/512 საქმეზე დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. სამოტივაციო ნაწილი, 74‑ე პ..) სადავო კანონის პირობებში კი არ ხდება მფლობელობის უფლების შეზღუდვა განსაზღვრული ვადით არამედ მოსარგებლის უფლებამონაცვლე სარგებლობს განუსაზღვრელი ვადით.

კანონის მე-3 მუხლის შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან

IV. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი მიხედვით, რომელიც ეხება ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობას, მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი) (პუნქტი 1). ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სასამართლო გადაწყვეტილება საჯარო რეესტრში შესაბამისი რეგისტრაციის განხორციელების საფუძველია (პუნქტი 2).

მიგვაჩნია, რომ აღნიშნული მუხლი შეიცავს იმავე შინაარსის ნორმებს, რომლებიც საკონსტიტუციო სასამართლომ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48, 152-53) და შესაბამისად, „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25-ე მუხლის 4¹ პუნქტის მიხედვით, საკონსტიტუციო სასამართლომ უნდა მიიღოს განჩინება საქმის არსებითად განსახილველად მიუღებლობისა და სადავო აქტის ან მისი ნაწილის ძალადაკარგულად ცნობის შესახებ („თუ საკონსტიტუციო სასამართლო განმწესრიგებელ სხდომაზე დაადგენს, რომ სადავო ნორმატიული აქტი ან მისი ნაწილი შეიცავს იმავე შინაარსის ნორმებს, რომლებიც საკონსტიტუციო სასამართლომ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად, და თუ არ არსებობს ამ კანონის 21¹ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი, მას გამოაქვს განჩინება საქმის არსებითად განსახილველად მიუღებლობისა და სადავო აქტის ან მისი ნაწილის ძალადაკარგულად ცნობის შესახებ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25-ე მუხლის 4¹ პუნქტი)“. ამგვარი გადაწყვეტილება საკონსტიტუციო სასამართლომ მიიღო საქმეებზე ავსტრიის მოქალაქე მათიას ჰუტერის საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ და მოლდოვას მოქალაქე მარიანა კიკუ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ.

„საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25- ე მუხლის 4¹ პუნქტი, ერთი მხრივ, უზრუნველყოფს პროცესის ეკონომიურობის პრინციპის დაცვას, კერძოდ, იმ პირობებში, როდესაც გასაჩივრებული საკითხი მატერიალური თვალსაზრისით სასამართლოს უკვე გადაწყვეტილი აქვს, საკონსტიტუციო სასამართლოს არ უწევს ნორმის კონსტიტუციურობაზე საქმის არსებითი განხილვის ფორმატში განმეორებით მსჯელობა. მეორე მხრივ, ხსენებული ნორმა წარმოადგენს საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ საკუთარი გადაწყვეტილების შესრულების ზედამხედველობისა და ადამიანის უფლებათა დარღვევის პრევენციის ეფექტურ მექანიზმს „(საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2014 წლის 24 ივნისის №1/2/563 განჩინება საქმეზე „მოლდოვის მოქალაქე მარიანა კიკუ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-8).

კერძოდ, ჩვენ შემთხვევაში, „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი (რომელიც საკონსტიტუციო სასამართლომ არაკონსტიტუციურად ცნო 2001 წლის ზემოდასახელებული გადაწყვეტილებით) ადგენდა შემდეგ ნორმას: „თუ მხარეებს შორის ურთიერთობა მოწესრიგებულია წერილობითი დოკუმენტით, რომელიც აღიარებს მათ შორის საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებობას, მაგრამ მისი ფორმა არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, შემძენი ცნობილ იქნეს მესაკუთრედ“.

მათ შორის „იმავე შინაარსი“ გამოიხატება შემდეგში:

1. ორივე შესადარებელი ნორმის მიხედვით საუბარია წერილობით დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე (ახალი კანონის ნორმის მიხედვით „მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან ... დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება“, ხოლო ძველი კანონის ნორმის: „თუ მხარეებს შორის ურთიერთობა მოწესრიგებულია წერილობითი დოკუმენტით, რომელიც აღიარებს მათ შორის საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებობას...).

2. ორივე შემთხვევაში ხელშეკრულება დადებულია კანონმდებლობის მოთხოვნების დარღვევით, რაც გამოიხატებოდა სანოტარო წესის დაუცველობაში (ძველი კანონის ნორმის მიხედვით: „... მაგრამ მისი ფორმა არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს“ ახალი კანონის ნორმით: „სანოტარო წესის დაუცველად“) ;

3. ორივე შემთხვევაში ურთიერთობის სუბიექტია მოსარგებლე და მესაკუთრე. მართალია ახალი კანონის ნორმა სუბიექტში მოიაზრებს მხოლოდ იმ მოსარგებლეს, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, მაგრამ ძველი შესაბამისი ნორმის მიხედვით, რომელიც საკონსტიტუციო სასამართლომ 2001 წელს გააუქმა, სუბიექტად ითვლებოდა ზოგადად მოსარგებლე (მათ შორის ყველა, რომელიც მას ფლობს არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში და 30 წელზე უფრო ხანგრძლივი ვადითაც. შესაბამისად, ახალი ნორმის მიხედვით სუბიექტის წრე უფრო ვიწროა და თავისთავში მოიცავს ძველი კანონის მიხედვით განსაზღვრულ სუბიექტსაც.

4. ორივე შემთხვევაში ფართის რეგისტრაცია უნდა მოხდეს მარეგისტრირებელ ორგანოში. ახალი კანონის ნორმის მიხედვით ეს არის საჯარო რეესტრი, ხოლო ძველი ნორმის გაუქმების დროს მოქმედებდა კანონი „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“, რომლის მიხედვით საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე მიწის რეგისტრაციას ახდენს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი (მუხლი 3.1.). საქართველოში მიწის და სხვა უძრავი ქონების რეგისტრაციას ხელმძღვანელობს მთავარი რეგისტრატორი. თითოეულ ზონაში რეგისტრაციას ხელმძღვანელობს ზონის რეგისტრატორი, რომელიც პასუხისმგებელია მთავარი რეგისტრატორის წინაშე დოკუმენტაციის შენახვაზე და ზონის რეგისტრატურის მართვის სხვა ასპექტებზე (მუხლი 4). ამდენად, 2001 წლისთვის საჯარო რეესტრის აღნიშნული ფუნქცია გააჩნდა მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტს და მის სისტემაში არსებულ რეგისტრატორებს.

5. უაღრესად მნიშვნელოვანია ისიც, გასაჩივრებულ რედაქციაში სასამართლო მხოლოდ უვადო წარმოების წესით, ფორმალურად ადგენს ხელშეკრულებაში ნასყიდობის ფაქტის არსებობას, რასაც ასევე ამავე წესით გააკეთებდა 2001 წლისთვის მოქმედი რეგისტრაციის სამსახური. აქ მთავარი და საერთო ისაა, რომ ორივე შემთხვევაში მხარეებს შორის გამოხატული ნება წინასწარ იყო დაცული სახელმწიფოს მიერ - სხვადასხვა ორგანოების სახით. იქნებოდა ეს სასამართლო ორგანო თუ რეგისტრაციის სამსახური არსებითი მნიშვნელობა არ აქვს.

აღნიშნულზე იმსჯელა საკონსტიტუციო სასამართლომაც და ცალსახად დაადგინა: „სადავო კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი მართლაც ვერ თავსდება ,,ზოგად იურიდიულ ასპექტებში" და რეალურ საფრთხეს უქმნის საკუთრებას, რომელიც აღიარებული და უზრუნველყოფილია საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით. სპეციალური სამართლებრივი მოწესრიგება არ უნდა მოასწავებდეს სამართლის შესაბამისი დარგის სფეროდან გასვლას და ძირითადი პრინციპების იგნორირებას“ (III.5). „სასამართლო კოლეგია მიიჩნევს, რომ აღნიშნული პუნქტი მოცემული სახით არ შეესაბამება საკუთრების ხელშეუხებლობის კონსტიტუციურ პრინციპს და ხელყოფს ბინის მესაკუთრეთა უფლებებს“ (III).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-2 მუხლის ,პირველი პუნქტის ,,დ“ ქვეპუნქტი და მე-3 მუხლი შეიცავს იმავე შინაარსის ნორმებს, რომლებიც გამოხატული იყო „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტით (რომელიც საკონსტიტუციო სასამართლომ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48. 152-53).

V. მიგვაჩნია, რომ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტთან „საკუთრება ... აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ... საყოველთაო უფლების გაუქმება“.

გასაჩივრებული ნორმა არღვევს საკუთრების უფლებას, რომელიც ხელშეუხებელია და იწვევს საკუთრების საყოველთაო უფლების საერთოდ უგულებელყოფას, ჩამორთმევა, აკრძალვას და გაუქმებას ამ კატეგორიის პირებთან მიმართებით, ვისაც წლების წინ თავისივე ნებით ნასყიდობის ფორმის დაუცველად აქვთ ხელშეკრულება დადებული, რათა რეალურად არ წარმოშობილიყო კანონმდებლობის თანახმად საკუთრების უფლება.

საკონსტიტუციო სასამართლო თავის გადაწყვეტილებებში მსჯელობს საკუთრების უფლების შინაარსსა და მნიშვნელობაზე. „საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა. „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“. (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

საკონსტიტუციო სასამართლო ასევე ხაზს უსვამს მესაკუთრისათვის, როგორც სუბიექტისათვის უფლების სამართლებრივი დაცვის საკმარისი საშუალებების მინიჭებას, მისი ხელშეწყობისა და უზრუნველყოფის გარანტიების შექმნას. „დემოკრატიული, სამართლებრივი და სოციალური სახელმწიფოსათვის სასიცოცხლოდ აუცილებელია, ერთი მხრივ, საკუთრების, როგორც ინსტიტუტის კონსტიტუციურ-სამართლებრივი გარანტირება, ხოლო, მეორე მხრივ – მესაკუთრისათვის, როგორც სუბიექტისათვის უფლების სამართლებრივი დაცვის საკმარისი საშუალებების მინიჭება, მისი ხელშეწყობისა და უზრუნველყოფის გარანტიების შექმნა. სწორედ ამ მიზანს ემსახურება კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის N2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-6)

„საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობის მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმებას“ დაუშვებლად მიიჩნევს საქართველოს კონსტიტუცის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის მე-2 წინადადება. აღნიშნული დანაწესი ექცევა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული საკუთრების ინსტიტუტის გარანტიის სივრცეში. უფრო მეტიც, ის წარმოადგენს საკუთრების ინსტიტუტის გარანტიის გარკვეულ დაზუსტებას, აკონკრეტებს ამ ინსტიტუტს, უზრუნველყოფს რა საკუთრებითი ურთიერთობების სფეროში ინდივიდის მოქმედების თავისუფლების გამოვლინებათა ხელშეუხებლობას და ავალდებულებს კანონმდებელს, შექმნას ნორმათა იმგვარი სისტემა, რომელიც ეჭვქვეშ არ დააყენებს ამ ელემენტების არსებობას. შესაბამისად, კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი მიმართულია კერძო საკუთრების ეფექტური უზრუნველყოფისკენ (დაცვისკენ) (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 47).

VI. კანონის მე-3 მუხლი არ ჯდება კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებულ შეზღუდვაში, ვინაიდან, მართალია ეს მუხლი ადგენს საკუთრების უფლების „შეზღუდვას“ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში და დადგენილი წესით, მაგრამ ამავდროულად აზუსტებს, რომ შეზღუდვით არ უნდა დაირღვეს საკუთრების უფლების არსი. სადავო კანონის მე-3 მუხლი კი არა მხოლოდ საკუთრების უფლების შეზღუდვა, არამედ თავისი არსით საკუთრების უფლების ჩამორთმევაა, ვინაიდან მესაკუთრე კარგავს საკუთრების უფლებას. სადავო კანონის მე-3 მუხლი ასევე საკუთრების უფლების იმ ფორმით ჩამორთმევა/შეზღუდვაა, სადაც ირღვევა 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით დაცული სიკეთე - საკუთრების უფლების არსი.

საკონსტიტუციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საკუთრების უფლების არსის განმარტებაზე: „საკუთრების უფლება, რომელიც კანონმდებლის მიერ განსაზღვრებად უფლებას წარმოადგენს, კანონმდებლის მიერ საკუთრების შინაარსისა და ფარგლების განსაზღვრის შედეგად არ უნდა გადაიქცეს უფლებად, რომელიც უმეტესწილად სწორედ საკანონმდებლო რეგულირებაზე იქნება დამოკიდებული. საბოლოო ჯამში, თავიდან უნდა იქნეს აცილებული თავად უფლებით დაცული სფეროს ძირითადი არსის გამოფიტვა (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 57).

რაც შეეხება საკითხს, არის თუ არა აღნიშნული შეზღუდვა „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ უზრუნველსაყოფად, საკონსტიტუციო სასამართლო განმარტავს: „ხაზგასმით უნდა ითქვას, რომ კონსტიტუცია არ იძლევა „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ მკაცრ დეფინიციას. ამ ცნების შინაარსის განსაზღვრა ცალკეულ შემთხვევაში დემოკრატიულ სახელმწიფოში კანონმდებლის პრეროგატივას წარმოადგენს და მისი შინაარსი ცვალებადია აქტუალური პოლიტიკური თუ სოციალურ-ეკონომიკური გამოწვევების შესაბამისად (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 59).

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს დამკვიდრებული პრაქტიკის თანახმად, „საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2... პუნქტის დამრღვევი ნორმა, რომელიც არ შეესაბამება საკუთრების უფლების შეზღუდვისადმი...წაყენებულ კონსტიტუციურ-სამართლებრივ სტანდარტს, იმავდროულად წინააღმდეგობაში მოვა ამავე მუხლის პირველ პუნქტთანაც“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის N2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-6).

VII. რაც შეეხება კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტს, იგი ადგენს: აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევა დასაშვებია კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში, სასამართლოს გადაწყვეტილებით ან ორგანული კანონით დადგენილი გადაუდებელი აუცილებლობისას, წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურების პირობით. ანაზღაურება თავისუფლდება ყოველგვარი გადასახადისა და მოსაკრებლისაგან.“. ამ შემთხვევაში იგულისხმება ორი კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ და „საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის გადაუდებელი აუცილებლობისას საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომლებიც განსხვავებულ საზოგადოებრივ ურთიერთობებს ეხება და, შესაბამისად, კანონის მე-3 მუხლი ვერც კონსტიტუციის ამ პუნქტით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში ჯდება. საკონსტიტუციო სასამართლოც ანალოგიურ მოსაზრებას იზიარებს: „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოებას, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების შემთხვევები, რომელთა არსებობისას გამართლებულია 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით საკუთრების ჩამორთმევა, კონკრეტულად და ამომწურავად არის განსაზღვრული ზემოდასახელებულ კანონებში. არც ერთი სხვა შემთხვევა არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს ისეთ აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებად, როდესაც დასაშვებია საკუთრების ჩამორთმევა 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება, 13გ).

VIII. კანონმდებელმა არ უნდა გააიგივოს კანონის მე-3 მუხლში მითითებული ფორმა (სანოტარო წესის) დაუცველად დადებული ხელშეკრულებები სხვა ისეთ ხელშეკრულებებთან, რომლებიც დღევანდელი კანონმდებლობით ნასყიდობას წარმოადგენს და საკუთრების უფლებას წარმოშობს. პირიქით, აღნიშნულ ხელშეკრულებებში დაფიქსირებულია ორმხრივი ნება, რომ ხელშეკრულება დადებული ყოფილიყო ფორმის დაუცველად და შესაბამისად მოსარგებლე მხარისთვისაც წინასწარ იყო ცნობილი, რომ ფორმის დაუცველად დადებული ხელშეკრულება არ წარმოშობდა საკუთრების უფლებას და ფართის განკარგვის ეს ფორმა, რომელიც მხოლოდ სარგებლობაში გამოიხატებოდა, მათთვის მისაღები იყო. მართებულად მიუთითებს საკონსტიტუციო სასამართლო თავის გადაწყვეტილებაში (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48. 152-53. III.1)„იმდროინდელი სამოქალაქო კანონმდებლობა თუმცა შეზღუდულად, მაგრამ მაინც იძლეოდა პირად საკუთრებაში არსებული ბინების ყიდვა-გაყიდვის შესაძლებლობას. ასეთ შესაძლებლობას ითვალისწინებდა საბჭოთა პერიოდის საქართველოს როგორც 1923 წლის, ისე 1964 წლის სამოქალაქო სამართლის კოდექსები (შესაბამისად - 182-ე და 238-ე მუხლები). 1964 წლის კოდექსის 238-ე მუხლი ასეთი სათაურით - ,,საცხოვრებელი სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება", ადგენდა, რომ საცხოვრებელი სახლი (აგარაკი) ან სახლის (აგარაკის) ნაწილი, რომელიც წარმოადგენს მოქალაქის ან ერთად მცხოვრები მეუღლეების და მათი არასრულწლოვანი შვილების პირად საკუთრებას, შეიძლება იყოს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების საგანი კოდექსის 104-ე მუხლით გათვალისწინებული წესების დაცვით, აგრეთვე იმ პირობით, თუ მესაკუთრეს სამი წლის განმავლობაში არ გაუყიდია ერთ სახლზე ან ერთი სახლის ნაწილზე მეტი, გარდა კოდექსის 105-ე მუხლით გათვალისწინებული გაყიდვის შემთხვევისა (104-ე მუხლით გათვალისწინებული იყო ,,პირადი საკუთრების უფლება საცხოვრებელ სახლზე", 105-ე მუხლით კი - ,,ერთზე მეტ სახლზე პირადი საკუთრების უფლების მოსპობა"). 1964 წლის კოდექსის 239-ე მუხლით დადგენილი იყო აგრეთვე საცხოვრებელი სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ფორმა - ხელშეკრულების დადასტურება სანოტარო წესით (ქალაქში ან ქალაქის ტიპის დაბაში მდებარე სახლის ნასყიდობისას), ხელშეკრულების დადება წერილობით (სოფელში მდებარე სახლის ნასყიდობისას) და ორივე შემთხვევაში ხელშეკრულების რეგისტრირება სამი თვის ვადაში, შესაბამისად, ადგილობრივი საბჭოს აღმასკომსა და სასოფლო საბჭოში. ფორმის დაუცველობა იწვევდა ხელშეკრულების ბათილობას.“ შედეგად საკონსტიტუციო სასამართლომ დაადგინა, რომ ,,ე.წ. ნასყიდობის დოკუმენტი" ვერანაირად ვერ ჩაითვლება ბინის ყიდვა-გაყიდვის ნების გამოვლენის მართებულ, მისაღებ ფორმად. აქედან გამომდინარე, საფუძველს მოკლებულია ბინის ყიდვა-გაყიდვის სავალდებულო ფორმის სრული უგულებელყოფა და მის ნაცვლად ისეთი წერილობითი დოკუმენტის დაკანონება, რომლის ფორმაც არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს. (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48. 152-53.III.4). შესაბამისად, ნათელია, რომ თუ მხარეებს, მათ შორის მოსარგებლეს, სურდა თავისი არსით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება და მასზე საკუთრების უფლების გადასვლა, ნასყიდობის ხელშეკრულებას დადებდა სწორედ იმ პერიოდში მოქმედი კანონმდებლობის სრული დაცვით.

IX. საცხოვრებელი სადგომით მოსარგებლის მიერ საკუთრების უფლების შეძენით უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებას კარგავს ნამდვილი მესაკუთრე, რომლის საკუთრების უფლების წარმოშობა უდავოა, ხოლო მოსარგებლის საკუთრების უფლების წარმოშობა იმთავითვე სადავოდ არის გამხდარი კანონმდებლის მიერაც, ვინაიდან მისი უფლების წარმოშობის დოკუმენტის ნამდვილობა დგას ეჭვქვეშ.

ამ შემთხვევაში ირღვევა ერთი პირის საკუთრების უფლება არათანაზომიერად, სამართალურთიერთობის ერთ-ერთი მონაწილის სასარგებლოდ, რაც ვერ იქნება გამართლებული საჯარო და კერძო ინტერესების პროპორციულობის პრინციპის შესაბამისად, ასევე ორმხრივი კერძო ინტერესებიდან გამომდინარე არ არის დაცული ბალანსი ამ ურთიერთობებში.

აუცილებელია სწორედ იმის დადგენა, კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით უფლებაში ჩარევა არის თუ არა თანაზომიერი. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ ჩამოყალიბებული პრაქტიკის თანახმად სასამართლოსადმი მიმართვის უფლება „შეიძლება შეიზღუდოს გარკვეული პირობებით, რაც გამართლებული იქნება დემოკრატიულ საზოგადოებაში ლეგიტიმური საჯარო ინტერესით“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2010 წლის 28 ივნისის გადაწყვეტილება #1/466 საქმეზე „საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II, 15). ამასთან, შეზღუდვები უნდა ემსახურებოდეს კანონიერ მიზანს და დაცული უნდა იყოს გონივრული თანაზომიერება დაწესებულ შეზღუდვასა და დასახულ მიზანს შორის...(საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2006 წლის 15 დეკემბრის გადაწყვეტილება #1/3/393,397 საქმეზე “საქართველოს მოქალაქეები - ონისე მებონია და ვახტანგ მასურაშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ”, II, 1)“.

თანაზომიერების პრინციპის შეფასებამდე უნდა გაირკვეს რა ლეგიტიმურ მიზანს ემსახურება სადავო ნორმით დაწესებული შეზღუდვა. სახელმწიფოს ინტერესი პირდაპირ არ იკვეთება კანონის მიზნიდან. კანონის პირველი მუხლი ადგენს, რომ „კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ... წარმოშობილ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს“. კანონის მიღების მიზანი გადმოცემულია ასევე კანონპროექტის განმარტებით ბარათში, სადაც ვკითხულობთ: კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მესაკუთრისათვის საკუთრების უფლების შეზღუდვით სახელმწიფო ცდილობს წესრიგის და თანასწორობის დაცვას ამ ორ სუბიექტს შორის, რომელთაც წლების განმავლობაში გააჩნიათ მოუგვარებელი ურთიერთობა. შედეგად კი ნაცვლად დაბალანსებული და სამართლიან ფარგლებში მოქცევისა, მესაკუთრეს ცალსახად და უპირობოდ ართმევს საკუთრების უფლებას. შესაბამისად, მიგვაჩნია, რომ შეზღუდვა არ არის მიზნის პროპორციული.

თავის მხრივ, თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნას წარმოადგენს ის რომ დაწესებული შეზღუდვა იყოს მიზნის მიღწევის ა) გამოსადეგი და ბ) აუცილებელი საშუალება და ამასთან გ) უფლების შეზღუდვის ინტენსივობა უნდა იყოს მისაღწევი საჯარო მიზნის პროპორციული (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის #3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II, 65). მიგვაჩნია, რომ ჩარევის თანაზომიერების დასადგენად აღარ არის საჭირო ჩამოთვლილ საკითხთა შეფასება, ვინაიდან შეზღუდვა არ შეესაბამება უპირველესს - ლეგიტიმურ მიზანს.

ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის დამატებითი ოქმის (1950 წ.) პირველი მუხლი ეხება საკუთრების დაცვას, რომლის მიხედვით, „ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრების შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს თავისი საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში. ამასთან, წინარე დებულებები არანაირად არ აკნინებს სახელმწიფოს უფლებას, გამოიყენოს ისეთი კანონები, რომელთაც ის აუცილებლად მიიჩნევს საერთო ინტერესების შესაბამისად საკუთრებით სარგებლობის კონტროლისათვის, ან გადასახადებისა თუ მოსაკრებლების ან ჯარიმების გადახდის უზრუნველსაყოფად.

,,ეს დებულება [ევროპული კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლი] მოიცავს სამ წესს. პირველი წესი, რომელიც ზოგადი ხასიათისაა, აცხადებს საკუთრებით მშვიდობიანი სარგებლობის პრინციპს; ის გათვალისწინებულია პირველი ნაწილის პირველი წინადადებით. მეორე წესი მოიცავს ქონების ჩამორთმევას და ამ უკანასკნელს გარკვეულ პირობებს უქვემდებარებს; ის არის იმავე ნაწილის მეორე წინადადებაში. მესამე წესი აღიარებს, რომ სახელმწიფოს უფლება აქვს, სხვა ზომების გარდა, გააკონტროლოს ქონების გამოყენება ზოგადი ინტერესის შესაბამისად, ისეთი კანონების მიღებით, რომელთაც ის აუცილებლად ჩათვლის ამ მიზნით; ეს წესი გათვალისწინებულია პირველი მუხლის მეორე ნაწილით „სპორონგი და ლონორთი შვედეთის წინააღმდეგ“^[8](პ. 61).

დასაბუთების მიზნით, საკუთრების უფლების ნებისმიერი ხელყოფა უნდა ემსახურებოდეს საჯარო ან საერთო ინტერესით განპირობებულ კანონიერ მიზნებს. „ჯეიმსი გაერთიანებული სამეფოს წინააღმდეგ“ (James v. the United Kingdom)^[9], A98, 1986. ამასთან, საკმარისი არ არის, რომ ხელყოფა კანონიერ მიზანს ემსახურება. არამედ, ასევე დაცული უნდა იყოს პროპორციულობა. ადამიანის უფლებათა ევროპულმა სასამართლომ გააკეთა მნიშვნელოვანი განცხადება ხელყოფის დასაბუთების პრინციპთან დაკავშირებით: სასამართლომ უნდა დაადგინოს, შენარჩუნებულ იქნა თუ არა სამართლიანი ბალანსი საზოგადოების საერთო ინტერესებსა და პირის ფუნდამენტურ უფლებათა დაცვის მოთხოვნებს შორის. ...ამგვარი ბალანსის დადგენა წარმოადგენს კონვენციის განუყოფელ ნაწილს და ასევე ასახულია [პირველი დამატებითი ოქმის] პირველ მუხლში „სპორონგი და ლონორთი შვედეთის წინააღმდეგ“ (პ. 69).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ სწრაფი და ეფექტური მართლმსაჯულების ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად არსებობს ნაკლებად მზღუდავი საშუალებები როგორიც ამ კანონის ამოქმედებამდე იყო გათვალისწინებული კანონის მე-2 მუხლით, სადაც აღნიშნული კატეგორიის პირებს უფლება ჰქონდათ ურთიერთ მორიგების საფუძველზე, დაბალანსებულად, ორივე მხრიდან გარკვეული პროცენტული მონაწილეობით გადაეწყვიტათ აღნიშნული პრობლემატური საკითხი. აქედან გამომდინარე, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლს და ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

კანონის მე-4 მუხლის შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტთან

სადავო კანონის მე-4 მუხლი ისვე, როგორც ამავე კანონის მე-3 მუხლი ითვალისწინებს სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელის ფორმას, აღნიშნულიდან გამომდინარე მიგვაჩნია, რომ ერთი და იმავე საფუძვლით, რაც სარჩელში მითითებულია მე-3 მუხლის კონსტიტუციურობასთან დაკავშირებით იმავე სამართლებრივ არგუმენტაციაზე დაყრდნობით მიგვაჩნია, რომ ამგვარი ნორმის არსებობა წარმოადგენს ნორმის არაკონსტიტუციურად ცნობის საფუძველს, აღნიშნულ შემთხვევაში სადავო კანონის მე-3 და მე-4 მუხლით გათვალისწინებულ ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი ითვალისწინებს მხოლოდ ორ განსხვავებას, კერძოდ მე-3 მუხლის შემთხვევაში დისპოზიცია ეხება იმ სამართალურთიერთობას, რომელიც წარმოშობილია 30 წლის წინ და შესაბამისად მე-4 მუხლის ფარგებში ექცევა ის სადავო კატეგორია, რომელიც 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, აღნიშნულ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების პრობლემა არის სწორედ ის რომ ვერ ხდება ხელშეკრულების ადგილის , დროისა და თარიღის იდენტიფიცირება და აღნიშნული გარემოება ცალსახად არის დავის საგანი, აღნიშნულ შემთხვევაში 30 წლის მიჯნით დავის კატეგორიის განსაზღვრა ემსახურება კომპენსაციის დადგენისა, თუ კი მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის სამართალ ურთიერთობა წარმოშობილია 30 წელზე ნაკლები ვადით მიგვაჩნია, რომ ამ შემთხვევაში ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობი შემთხვევაში მოსარგებლე მესაკუთრის სასარგებლოდ იხდის საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციას, აღნიშნული დებულება კიდევ უფრო ამყარებს იმ გარემოებას, რომ ამგვარი სამართლებრივი ურთიერთობა არ წარმოადგენს ნამდვილ სახელშეკრულებო სამართლებრივი ურთიერთობას, კერძოდ იგი არ არის ნასყიდობის სამართლებრივი ბუნების, ვინაიდან თუ კი არსებობდა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რა ლეგიტიმურ მიზანს ეფუძნება კომპენსაციის გადახდა აღნიშნული კატეგორიის სარჩელის ფორმის ფარგლებში. მით უფრო რომ ამ შემთხვევაში 30 წლიანი ვადის განსაზღვრით დიფერენცირება ვერ იქნება მიზანშეწონილია და გამოსადეგი საშუალება ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, რადგან პირველ რიგში კანონი, მართალია ცალსახად განსაზღვრავს ვადის ფარგლებს, თუმცა ფორმის დაუცველობის პირობებში საკმაოდ რთული სამართლებრივი პრობლემაა განისაზღვროს გარიგების დადების პერიოდი და ამავე დროს უფრო მნიშვნელოვანია, რომ 30 წლიანი მიჯნის დაწესება და ამგვარი განსხვავებული სამართლებრივი რეგულირება ვერ ჩაითვლება იმ დასაშვებ მეთოდს, რომლითაც უნდა მოქმედებდეს სახელმწიფო რათა დაცული იყოს თანაზომიერების პრინციპი ადამიანის ძირითადი უფლებით დაცულ სფეროში .

კანონის მე-5 მუხლის შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან

X. „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-5 მუხლი ეხება მოსარგებლის მიერ საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვას, რომლის მიხედვით,მოსარგებლე, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს და რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, უფლებამოსილია მოითხოვოს საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით (საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის შესახებ სარჩელი) (პუნქტი 1). თუ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობისათვის მოსარგებლემ მესაკუთრეს გარკვეული საფასური გადაუხადა, სასამართლო უფლებამოსილია, ამ საფასურის ოდენობის გათვალისწინებით, ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული კომპენსაციის ოდენობა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 15 პროცენტამდე შეამციროს (პუნქტი 3).

საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, „საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება“. აღნიშნული ნორმა აღიარებს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებას, არამედ ასევე საკუთრების თავისუფლებას, რათა მესაკუთრემ თავისი შეხედულებით მიიღოს გადაწყვეტილება სურს თუ არა მას მისი საკუთრების გასხვისება და თუ სურს რა ფორმით ან ვისზე.

სადავო კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტები ერთმნიშვნელოვნად ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას (მუხლი 21.1.) ნორმა ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას, მისი თავისუფლად განკარგვის უფლებას, ნების თავისუფალ გამოვლინებას. მე-5 მუხლის თანახმად, მოსარგებლე, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, მხოლოდ მისი შეხედულებით, მესაკუთრის ნების გარეშე მიმართავს სასამართლოს და მოითხოვს საცხოვრებელი სადგომის მის საკუთრებაში გადასვლას უდავო წარმოების წესით, რა შემთხვევაშიც გადაიხდის სადგომის ღირებულების მხოლოდ 25%-ს.

გასათვალისწინებელია, რომ აღნიშნული ეხება ისეთ შემთხვევებს, როდესაც მოსარგებლე ფართში ცხოვრობს საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, ანუ შესაძლოა არ არსებობდეს რაიმე დოკუმენტი, რომელიც გამოხატავს მისი დათმობის დროს მესაკუთრის ნებას (ჩვენ შემთხვევაში სწორედ ამას ადასტურებს ყველა მესაკუთრე, რომ მათ არ აქვთ რაიმე ფორმის დათმობის ხელშეკრულება და მათი ნება არ არის წერილობით დაფიქსირებული).

ამასთან, შესაძლოა მოსარგებლეს მთელი ამ წლების განმავლობაში არ ჰქონდეს გადახდილი რაიმე მცირედი თანხაც კი. გასათვალისწინებელია სადავო კანონის მე-5 მუხლის მე-2 პუნქტი, რომელიც ადგენს, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგება უნდა დასტურდებოდეს შემდეგი გარემოებით/გარემოებებით: სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაცია, კომუნალური გადასახადების გადახდა ან/და მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდა“. ამ პუნქტში ჩამოთვლილი დოკუმენტაციის წარმოდგენა მოეთხოვება ალტერნატივის სახით, ანუ ერთ ერთი მაინც. შესაბამისად, მოსარგებლეს რომ არ ჰქონდეს ამ პერიოდში გადახდილი არანაირი თანხა, თვითნებურად იკავებდეს ფართს და სასამართლოში წარადგინოს მხოლოდ კომუნალური გადასახადების გადახდის დოკუმენტაცია (რაც ყველა ამგვარ მოსარგებლეს გააჩნია), სასამართლო საცხოვრებელი ფართის ღირებულების მხოლოდ 25%-ის გადახდის შემთხვევაში აღიარებს მოსარგებლის საკუთრებას საცხოვრებელ ფართზე, ისე, რომ არც კი გაითვალისწინებს მესაკუთრის პოზიციას და ნებას.

შედარებისთვის, „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 1996 წლის უკვე ძალადაკარგული კანონი ითვალისწინებდა შედარებით დაბალანსებულ და თანაზომიერად შემზღუდავ მოდელს: კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით, „თუ მხარეებს შორის არსებობს გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოსარგებლეს მოსთხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა, მხოლოდ მოსარგებლისთვის (ან თავდაპირველი მოსარგებლის უფლებამონაცვლისთვის) დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%-ის გადახდის შემთხვევაში“. ანუ პირველ რიგში საცხოვრებელი ფართის დათმობა და საკუთრების გადასვლა მოსარგებლეზე, მესაკუთრის ნებაზე იყო დამოკიდებული. ხოლო თუ მესაკუთრე არ გამოხატავდა ასეთ ნებას, მხოლოდ ამ შემთხვევაში უშვებდა მე-2 მუხლის მე-6 პუნქტი შესაძლებლობას, რომ მოსარგებლეს მოეთხოვა გარკვეული ანაზღაურების სანაცვლოდ საკუთრების უფლების გადაცემა: „თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს მოსარგებლისთვის ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდაზე, მოსარგებლეს უფლება აქვს მესაკუთრეს მოსთხოვოს შესაბამისი ანაზღაურების (დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 25%) სანაცვლოდ დაკავებულ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა (პუნქტი 6).

ამდენად, კანონის ძველი რედაქციით უპირატესობა ენიჭებოდა მესაკუთრის ნებას საკუთრების გასხვისებაზე, რაც შედარებით უფრო დაბალანსებულს ხდიდა აღნიშნულ ურთიერთობას, და მხოლოდ შემდგომ შეეძლო ამ პროცედურის დაწყება მოსარგებლეს. დღევანდელი სადავო ნორმით კი აბსოლუტურად იგნორირებულია მესაკუთრის ნება და მხოლოდ მოსარგებლე გადაწყვეტს როდის „წაართვას“ მესაკუთრეს საკუთრების უფლება, მესაკუთრის ნების გათვალისწინების გარეშე. ამ შემთხვევაში არც სასამართლოს აქვს დამატებითი კომპეტენცია, იგი უდავო წარმოების წესით იხილავს საქმეს და მოსარგებლის მიერ თუნდაც ერთი დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში: ა) სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაციის დამადასტურებელი, ბ) კომუნალური გადასახადების გადახდის დამადასტურებელი ან მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტის, სასამართლო ვალდებულია (მას სხვა ალტერნატივა არ რჩება რომ გაითვალისწინოს მესაკუთრის ნება) აღიაროს მოსარგებლის საკუთრების უფლება. რეგისტრაციის და კომუნალური გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტების მოძიება ძალიან მარტივია და დასტურდება საბინაო წიგნების ამონაწერებით და თელასიდან გამოთხოვილი ქვითრებით.

ანალოგიური ვითარებაა მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტთან მიმართებითაც, რომელიც მართალია ცალკე პუნქტად არის გამოყოფილი, მაგრამ პირველი პუნქტის პირობის გაგრძელებაა და უფრო პრივილეგირებულ მდგომარეობაში აყენებს მოსარგებლეს, თუ მან საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობისათვის მესაკუთრეს გარკვეული საფასური გადაუხადა. ამ დროს სასამართლოს შეუძლია 25%-ის ნაცვლად 15%-მდე შეამციროს მოსარგებლის მიერ გადასახდელი თანხა გამოსყიდვის სანაცვლოთ.

ხაზი გვინდა გავუსვათ, რომ ჩვენი სარჩელის მიზანსა და მოთხოვნას არ წარმოადგენს დავა მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის გადასახდელი თანხის პროცენტულობის თაობაზე და ძალიან რთული იქნება საკონსტიტუციო სასამართლოს მხრიდან იმის დადგენა 25%-ის გადახდა არის ურთიერთობის მოწესრიგების პროპორციული თუ 15%-ის. ჩვენი დავის საგანია მესაკუთრის კონსტიტუციით აღიარებული უფლების დარღვევა და ნების, როგორც ინსტიტუტის უგულებელყოფა.

მართალია სადავო კანონის განმარტებითი ბარათის მიხედვით „კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“, თუმცა ცალსახა და ერთმნიშვნელოვანია, რომ ლეგიტიმური მიზანი ვერ მიიღწევა მესაკუთრის საკუთრების თავისუფლების უგულებელყოფით. არ შეიძლება საუბარი იყოს სამართლიან განაწილებაზე, როდესაც მხოლოდ მოსარგებლის ნებაა გადამწყვეტი და მესაკუთრის სურვილი კი უგულებელყოფილი. თავისთავად, ვერც ლეგიტიმურ მიზანსა და მიღწეულ შედეგს იქნება რაიმე ფორმის თანაფარდობა და ჩარევა ვერ იქნება გამოსადეგი საშუალება. ასევე აღნიშნული ჩარევა არ არის აუცილებელი ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, როდესაც ამის გაკეთება შესაძლებელი იყო სხვა თანაბრად ეფექტური, მაგრამ უფრო რბილი საშუალებით, თუნდაც იმით, რომ ძალაში დარჩენილიყო ძველი შედარებით დაბალანსებული რეგულაცია.

XI. აღნიშნული ჩარევა არ შეიძლება ასევე ნაკარნახევი იყოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებიდან, რომლებიც შესაძლებელს ხდის გარკვეულ გამონაკლის შემთხვევებში საკუთრების უფლების შეზღუდვას და ჩამორთმევას. საკონსტიტუციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საკუთრების უფლების არსის განმარტებაზე: „საკუთრების უფლება, რომელიც კანონმდებლის მიერ განსაზღვრებად უფლებას წარმოადგენს, კანონმდებლის მიერ საკუთრების შინაარსისა და ფარგლების განსაზღვრის შედეგად არ უნდა გადაიქცეს უფლებად, რომელიც უმეტესწილად სწორედ საკანონმდებლო რეგულირებაზე იქნება დამოკიდებული. საბოლოო ჯამში, თავიდან უნდა იქნეს აცილებული თავად უფლებით დაცული სფეროს ძირითადი არსის გამოფიტვა (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 57). ჩვენ შემთხვევაში კი სახეზეა საკუთრების უფლების არსის არა მხოლოდ რაიმე ფორმით შეზღუდვა და „გამოფიტვა“, არამედ საერთოდ უგულებელყოფა. სადავო ნორმა ასევე არ შეიძლება ჯდებოდეს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული საკუთრების ჩამორთმევის ფარგლებში. მე-3 პუნქტში იგულისხმება ორი კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ და „საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის გადაუდებელი აუცილებლობისას საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომლებიც განსხვავებულ საზოგადოებრივ ურთიერთობებს ეხება და, შესაბამისად, კანონის მე-3 მუხლი ვერც კონსტიტუციის ამ პუნქტით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში ჯდება. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით: „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოებას, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების შემთხვევები, რომელთა არსებობისას გამართლებულია 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით საკუთრების ჩამორთმევა, კონკრეტულად და ამომწურავად არის განსაზღვრული ზემოდასახელებულ კანონებში. არც ერთი სხვა შემთხვევა არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს ისეთ აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებად, როდესაც დასაშვებია საკუთრების ჩამორთმევა 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება, 13გ).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტები წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტთან და ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

XII. რაც შეეხება სადავო კანონის მე-5 მუხლის მე-2 პუნქტს აღნიშნული ნორმა არსებითად ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21 მუხლს, კერძოდ აღნიშნული ნორმის მიხედვით საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგება უნდა დასტურდებოდეს შემდეგი გარემოებით/გარემოებებით: სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაცია, კომუნალური გადასახადების გადახდა ან/და მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდა. ნორმის განმარტებით გაუგებარია თუ რა მტკიცებულების არსებობა ჩაითვლება საკმარისად შესაბამისი გარემოების სამტკიცებლად. მიგვაჩნია, რომ კანონის მიზნიდან გამომდინარე სამივე მტკიცებულება აუცილებელი უნდა იყოს საცხოვრებელი სადგომის დათმობის ფაქტის დასადასტურებლად იმდენად რამდენადაც აღნიშნული მტკიცებულებების საფუძველზე უქმდება საკუთრების, შესაბამისად მინიმუმ დაცული უნდა იყოს შესაბამისი სტანდარტი, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც კანონის ძველი რედაქციით სავალდებულო მოთხოვნას წარმოადგენდა, კერძოდ 2001 წლის 7 ივნისის საქმე N1/1/103,117,137,147-48,152-53 გადაწყვეტილებით, რომელიც არსებითად იმავე საკითხს ეხებოდა, მოპასუხი, საქართველო პარლამენტის წარმომადგენლებმა დაადასტურეს, რომ სამივე გარემოების არსებობა აუცილებელი იყო რათა დადასტურებულიყო ფაქტი საცხოვრებელი სადგომის დათმობის ფაქტი, ასევე სასამართლომ განმართა, რომ მაშინდელი ნორმაც ბუნდოვანი და ,,გაუგებარი“ იყო , რომელიც ითვალისწინებდა ამგვარ დანაწესს, მით უფრო ბუნდოვანია დღევანდელი მოცემულობით აღნიშნული, ნორმა ვინიდან გაუგებარია, რამდენი გარემოება საკმარისი კონკრეტული ფაქტის დასადგენად მხოლოდ ერთი, მხოლოდ ორი, თუმცა სამივე, აღნიშნულთან დაკავშირებით შეიძლება ითქვას, რომ სასამართლო პრაქტიკის პირობებში საკმარისია ერთი გარემოების დადასტურებაც, რათა ფაქტიც დადასტურდეს. რასაც ფაქტობრივად კანონი თავის ბუნდოვანებით განაპირობებს, კერძოდ კანონის ნორმის ისტორიული განმარტებით შეიძლება ითქვას, რომ ერთი და იმავე ნორმას სხვადასხვა დროს სხვადასხვა განმარტება მოეპოვება, რაც კონსტიტუციის კეთილსინდისიერი განმარტების საშუალებას არ იძლევა ვინაიდან ამ შემთხვევაში პრობლემას არ წარმოადგენს ის რომ არსებობს ნორმის ორგვარი განმარტება, რომელთაგანაც ერთი კონსტიტუციას შეესაბამება ხოლო მეორე არა, ამ შემთხვევაში არსებობს ნორმის მრავალგვარი და ბუნდოვანი შეფასება, რომელთაგანაც არც ერთი არ შეესაბამება კონსტიტუციურ წესრიგს, ვინაიდან არც ერთი არ ითვალისწინებს აუცილებლად სამივე გარემოების არსებობას, რათა დადასტურდეს ფაქტი.

საკონსტიტუციო სასამართლო პრაქტიკით დადგენილია, რომ ,,ცალკე აღებული დაცული სფეროს განსაკუთრებულობა და უფლებაში ჩარევის ფორმა განაპირობებს კანონისადმი შემდეგ დამატებით მოთხოვნებსაც: ა) მოცემულ შემთხვევაში კანონის სიზუსტე, განჭვრეტადობა და ხელმისაწვდომობა მოიცავს იმ აუცილებელ პირობასაც, რომ უფლების შეზღუდვაზე უფლებამოსილი პირების დასაშვები მოქმედების ფარგლები იყოს კონკრეტული, გასაგები, მკაფიო.” (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 26 დეკემბრის N1/3/407გადაწყვეტილება, საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაცია და საქართველოს მოქალაქე ეკატერინე ლომთათიძე საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ II.პ.14;)

ამდენად სადავო ნორმა წარმოადგენს განუჭვრეტად სამართლებრივ ნორმას, რომელიც არღვევს სამართლებრივი უსაფრთხოების პრინციპს ნორმის განმარტების კონსტიტუციურობის სტანდარტს ვერ აკმაყოფილებს, კერძოდ ნორმის განმარტების კეთილსინდისიერების ტესტს, რომლის შესაბამისადაც ნორმის ორმაგი განმარტების პირობებში უნდა იქნეს შერჩეული კონსტიტუციური განმარტება, თუმცა ამ შემთხვევაში კანონის ნორმის ისტორიული, გრამატიკული, ტელეოლოგიური განმარტებებით შეიძლება ითქვას, რომ ვერც ერთი განმარტება კონსტიტუციურ სტანდარტს ვერ შეესაბამება, იმდენად ბუნდოვანი და განუსაზღვრელია აღნიშნული კანონი, აქედან გამომდინარე უნდა იქნეს აღნიშნული ნორმა არაკონსტიტუციურად ცნობილი, კერძოდ მისი ნორმატიული შინაარსი, რომელიც ითვალისწინებს მხოლო მხოლოდ ერთი ან ორი მტკიცებულებით სადავო ურთიერთობის ხასიათის დადგენას, აღნიშნული მნიშვნელოვანი იმ კუთხითაც რომ მიბმულია 30 წლიან ვადასთან და ხშირად სწორედ რომელიმე ერთი დოკუმენტით დასტურდება სამართალურთიერთობის ხანგრძლივობა ვადა და ხანდაზმულობა. აქედან გამომდინარე მიგვაჩნია, აღნიშნული ნორმა უნდა იქნეს არაკონსტიტუციურად ცნობილი.

კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის მე-2 წინადადების შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან

XIII. „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-6 მუხლი ეხება მფლობელობის შეწყვეტას კომპენსაციის გადახდის პირობით, რომლის მიხედვით, „თუ მოსარგებლე საცხოვრებელ სადგომს 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში ფლობს და მან მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, მესაკუთრე უფლებამოსილია მოსარგებლეს მოსთხოვოს მფლობელობის შეწყვეტა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით (პუნქტი 1), ხოლო „თუ მოსარგებლე კომპენსაციას არ იღებს და საცხოვრებელ სადგომს არ ათავისუფლებს, მესაკუთრე უფლებამოსილია ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული უფლება სასამართლოს მეშვეობით განახორციელოს (მფლობელობის შეწყვეტის შესახებ სარჩელი) (პუნქტი 2).

თუმცა აღსანიშნავია, რომ თუ მესაკუთრე თავისი ინიციატივით არ ახორციელებს ზემოაღნიშნულ პროცედურას სხვადასხვა მიზეზის გამო, მაგალითად, არ სურს საკუთრების დათმობა ან არ გააჩნია საკმარისი მატერიალური რესურსები (საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25%), ამ შემთხვევაში კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტი მოსარგებლეს აძლევს უფლებას, „მესაკუთრეს მოსთხოვოს ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული კომპენსაციის გადახდა“, ხოლო „მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს კომპენსაცია ამ მოთხოვნის წერილობითი ფორმით მიღებიდან 3 წლის ვადაში.“ „თუ მესაკუთრე ამ მუხლის მე-3 პუნქტით განსაზღვრულ ვადაში არ გადაიხდის კომპენსაციას, მოსარგებლე უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოსთხოვოს მესაკუთრეს საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ (საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ სარჩელი)“ (მუხლი 4).

ამდენად, კანონის აღნიშნული ნორმა ავალდებულებს და მკაცრ ვადებს უდგენს მესაკუთრეს, მოსარგებლის მოთხოვნიდან გარკვეულ ვადაში, კერძოდ, 3 წლის ვადაში გადაიხადოს კომპენსაცია, წინააღმდეგ შემთხვევაში მოსარგებლე მიმართავს სასამართლოს, გადაიხდის საცხოვრებელი ფართის ღირებულების ნაწილს და თვითონ გახ დება მესაკუთრე.

საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, „საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება“. აღნიშნული ნორმა აღიარებს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებას, არამედ ასევე საკუთრების თავისუფლებას, რათა მესაკუთრემ თავისი შეხედულებით მიიღოს გადაწყვეტილება სურს თუ არა მას მისი საკუთრების გასხვისება და თუ სურს რა ფორმით ან ვისზე. ამავდროულად, საკუთრების თავისუფლება გულისხმობს მესაკუთრის უფლებას, თავისი საკუთრება გაასხვისოს ნებისმიერ დროს, როცა საჭიროდ ჩათვლის.

სადავო კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის მეორე წინადადება ერთმნიშვნელოვნად ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას (მუხლი 21.1.) ნორმა ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას, მისი თავისუფლად განკარგვის უფლებას, ნების თავისუფალ გამოვლინებას. აღნიშნული ნორმა მესაკუთრეს ზღუდავს ვადით (3 წლით) და თუ მესაკუთრე ამ ვადაში არ გადაიხდის კომპენსაციას, იგი დაკარგავს საკუთრების უფლებას, თუ მოსარგებლე მიმართავს სასამართლოს საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ სარჩელით და დაასაბუთებს საცხოვრებელი სადგომის ნებისმიერი ვადით ფლობის ფაქტს.

აღსანიშნავია ისიც, რომ კანონის მე-6 მუხლი განსხვავებით მე-5 მუხლისა, არ ადგენს, თუ როგორ უნდა დადასტურდეს სასამართლოს მიერ სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების არსებობა. თუ მე-5 მუხლით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, ანუ 30 წელზე დიდი ხნის მანძილზე ფლობის ფაქტი დასტურდება სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაციით, კომუნალური გადასახადების გადახდით ან/და მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდით (მუხლი 5.2), მე-6 მუხლის შემთხვევაში არ არის ასეთი მკაცრი ჩამონათვალი, არც ნასყიდობის ან სხვა ფორმით დადებული ხელშეკრულების არსებობაა აუცილებელი და, შესაბამისად, მესაკუთრემ საკუთრების უფლება შეიძლება დაკარგოს მხოლოდ იმის გამო, რომ კანონის მიერ მკაცრად დადგენილ ვადაში ვერ მოახერხა თავისივე საკუთრების გამოსასყიდი თანხის გადახდა. მოსარგებლე კი, საბაზრო ფასზე უფრო ნაკლებ ფასად (75%-ად) შეიძენს სხვის საკუთრებას.

აღსანიშნავია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 1996 წლის უკვე ძალადაკარგული კანონი არ ითვალისწინებდა ასეთ ვადას და მესაკუთრეს და მოსარგებლეს გონივრულად, საკუთარი შეხედულებით შეეძლოთ, როცა შესაძლებლობა ექნებოდათ, მაშინ მოეწესრიგებინათ სადავო ურთიერთობა.

ამდენად, კანონის ძველი რედაქციით უპირატესობა ენიჭებოდა მესაკუთრის ნებას საკუთრების გასხვისებაზე და არ იზღუდებოდა იგი ვადებით, რაც შედარებით უფრო დაბალანსებულს ხდიდა აღნიშნულ ურთიერთობას.

აღსანიშნავია, რომ ჩვენი სარჩელის მიზანსა და მოთხოვნას არ წარმოადგენს დავა იმის თაობაზე, მესაკუთრეს უნდა ეძლეოდეს 3 წლიანი თუ სხვა გონივრული ვადა. მიგვაჩნია, რომ მესაკუთრეს არ შეიძლება დაუწესდეს რაიმე ვადა თავისივე საკუთრების გამოსყიდვისთვის. კომპენსაციის გადახდის ვადის დაწესება თავისივე საკუთრების შესასყიდად ზღუდავს მესაკუთრის საკუთრების თავისუფლებას.

მართალია სადავო კანონის განმარტებითი ბარათის მიხედვით „კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“, თუმცა ცალსახა და ერთმნიშვნელოვანია, რომ ლეგიტიმური მიზანი ვერ მიიღწევა მესაკუთრის საკუთრების თავისუფლების უგულებელყოფით. არ შეიძლება საუბარი იყოს სამართლიან განაწილებაზე, როდესაც მხოლოდ მოსარგებლის ნებაა გადამწყვეტი და მესაკუთრის სურვილი კი უგულებელყოფილი. თავისთავად, ვერც ლეგიტიმურ მიზანსა და მიღწეულ შედეგს იქნება რაიმე ფორმის თანაფარდობა და ჩარევა ვერ იქნება გამოსადეგი საშუალება. ასევე აღნიშნული ჩარევა არ არის აუცილებელი ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, როდესაც ამის გაკეთება შესაძლებელი იყო სხვა თანაბრად ეფექტური, მაგრამ უფრო რბილი საშუალებით, თუნდაც იმით, რომ ძალაში დარჩენილიყო ძველი შედარებით დაბალანსებული რეგულაცია.

XIV. აღნიშნული ჩარევა არ შეიძლება ასევე ნაკარნახევი იყოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებიდან, რომლებიც შესაძლებელს ხდის გარკვეულ გამონაკლის შემთხვევებში საკუთრების უფლების შეზღუდვას და ჩამორთმევას. საკონსტიტუციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საკუთრების უფლების არსის განმარტებაზე: „საკუთრების უფლება, რომელიც კანონმდებლის მიერ განსაზღვრებად უფლებას წარმოადგენს, კანონმდებლის მიერ საკუთრების შინაარსისა და ფარგლების განსაზღვრის შედეგად არ უნდა გადაიქცეს უფლებად, რომელიც უმეტესწილად სწორედ საკანონმდებლო რეგულირებაზე იქნება დამოკიდებული. საბოლოო ჯამში, თავიდან უნდა იქნეს აცილებული თავად უფლებით დაცული სფეროს ძირითადი არსის გამოფიტვა (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 57). ჩვენ შემთხვევაში კი სახეზეა საკუთრების უფლების არსის არა მხოლოდ რაიმე ფორმით შეზღუდვა და „გამოფიტვა“, არამედ საერთოდ უგულებელყოფა. სადავო ნორმა ასევე არ შეიძლება ჯდებოდეს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული საკუთრების ჩამორთმევის ფარგლებში. მე-3 პუნქტში იგულისხმება ორი კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ და „საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის გადაუდებელი აუცილებლობისას საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომლებიც განსხვავებულ საზოგადოებრივ ურთიერთობებს ეხება და, შესაბამისად, კანონის მე-3 მუხლი ვერც კონსტიტუციის ამ პუნქტით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში ჯდება. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით: „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოებას, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების შემთხვევები, რომელთა არსებობისას გამართლებულია 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით საკუთრების ჩამორთმევა, კონკრეტულად და ამომწურავად არის განსაზღვრული ზემოდასახელებულ კანონებში. არც ერთი სხვა შემთხვევა არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს ისეთ აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებად, როდესაც დასაშვებია საკუთრების ჩამორთმევა 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება, 13გ).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის მე-2 წინადადება („მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს კომპენსაცია ამ მოთხოვნის წერილობითი ფორმით მიღებიდან 3 წლის ვადაში“) წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტთან და ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

[1] http://www.supremecourt.ge/files/upload-file/pdf/2002-3k-441.pdf

[2] http://catalog.supremecourt.ge/blog/index.php/2014-06-20-08-14-31/575-2016-04-05-08-52-16

[3] http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl/files/evrm/hutten-2006.pdf

[4] http://echr.ketse.com/doc/47045.06-en-20090915/view/

[5] http://www.uio.no/studier/emner/jus/jus/JUS5251/h13/undervisning/case_of_lindheim_and_others_v._norway[1].pdf

[6] https://hudoc.echr.coe.int/eng#{"itemid":["001-144669"]}

[7] http://www.supremecourt.ge/files/upload-file/pdf/2002-3k-678.pdf

[8] http://echr.ketse.com/doc/7151.75-7152.75-en-19820923/view/

[9] http://www.bailii.org/eu/cases/ECHR/1986/2.html საქმე ეხება დაახლოებით მსგავს საკითხებს, კერძოდ მოსარჩელეს საკუთარი ქონება ქონდა გაქირავებული და იღებდა ქირას, სხვა მოსარჩელეებს ასევე ქონდათ იჯარა, 1967 წლის რეფორმით მოსარგებლეებს მიენიჭათ უფლება გამოესყიდათ აღნიშნული ქონება (ასევე გაეგრძელებინათ იჯარა 50 წელზე მეტი ვადით), ამისთვის ხელშეკრულება უნდა ყოფილიყო თავდაპირველად მინიმუმ 21 წლის ვადით დადებული და გარდა ამისა უნდა დაეკმაყოფილებინა დამატებით გარკვეული პირობები. სტრასბურგის სასმართლომ აღნიშნული რეგულირება არ მიიჩნია საკუთრების უფლების დარღვევად. ესევე ამავე საქმეში სასამართლომ შეაფასა დისკრიმინაციის ამკრძალავ ნორმასთან (კონვენციის მე-14 მუხლთან და პირველი დამატებითი ოქმის პირველ მუხლებთან კომბინირებულად) დავის საგნის მიმართება და არც თანასწორობის უფლებასთან დაადგინა კონვენციის დარღვევა.

6. კონსტიტუციური სარჩელით/წარდგინებით დაყენებული შუამდგომლობები

შუამდგომლობა სადავო ნორმის მოქმედების შეჩერების თაობაზე: არა

შუამდგომლობა პერსონალური მონაცემების დაფარვაზე: არა

შუამდგომლობა მოწმის/ექსპერტის/სპეციალისტის მოწვევაზე: არა

შუამდგომლობა/მოთხოვნა საქმის ზეპირი მოსმენის გარეშე განხილვის თაობაზე: არა

კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა სახის შუამდგომლობა: კი