თქვენ არ ეცნობით კონსტიტუციური სარჩელის/წარდგინების სრულ ვერსიას. სრული ვერსიის სანახავად, გთხოვთ, ვერტიკალური მენიუდან ჩამოტვირთოთ მიმაგრებული დოკუმენტი

1. სადავო ნორმატიული აქტ(ებ)ი

ა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი

2. სასარჩელო მოთხოვნა

3. საკონსტიტუციო სასამართლოსათვის მიმართვის სამართლებრივი საფუძვლები

საქართველოს კონსტიტუციის მე-60 მუხლის მე-4 პუქტის “ა“ ქვეპუნქტის, "საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტი, 39-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტი და 31¹-ე მუხლი

4. განმარტებები სადავო ნორმ(ებ)ის არსებითად განსახილველად მიღებასთან დაკავშირებით

სარჩელი ფორმით და შინაარსით შეესაბამება „საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 31¹-ე მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს, არ არსებობს ამავე კანონის 31³ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული სარჩელის დაშვების რომელიმე დამაბრკოლებელი გარემოება.

სახელდობრ:

ა) შეტანილია უფლებამოსილი სუბიექტის მიერ. ამასთან, არგუმენტაცია, რომელიც ადასტურებს სარჩელის საფუძვლიანობას, წარმოდგენილია შესაბამის ველში – მოთხოვნის არსი და დასაბუთება;

ბ) სარჩელის სუბიექტი უფლებამოსილი ფიზიკური პირია, რაც აკმაყოფილებს საქართველოს კონსტიტუციის მე–60 მუხლის მე–4 პუნქტის „ა“ და „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე–19 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ ნორმებს;

გ) სარჩელში მითითებული სადავო საკითხი „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტის მიხედვით ექვემდებარება საკონსტიტუციო სასამართლოს განსჯადობას;

დ) განსახილველ მოთხოვნაზე საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ჯერჯერობით არ აქვს მიღებული;

ე) სარჩელში დასმული ყველა სადავო საკითხი საქართველოს კონსტიტუციის მე–19 მუხლის 1–ლი პუნქტით გათვალისწინებულ საკითხთა წრეს განეკუთვნება;

ვ) წინამდებარე სარჩელის შეტანასთან დაკავშირებით ხანდაზმულობის ვადა კანონმდებლობით არ არის დადგენილი;

ზ) სახეზე არ გვაქვს კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი, შესაბამისად, არ დგას საკითხი ნორმატიული აქტების იერარქიაში მასზე მაღლა მდგომი იმ ნორმატიული აქტის კონსტიტუციურობაზე მსჯელობის თაობაზე, რომელიც კონსტიტუციური სარჩელით გასაჩივრებული არ არის.

5. მოთხოვნის არსი და დასაბუთება

არაკონსტიტუციურად იქნეს ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, რომლის ბუნდოვანი ფორმულირება „იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა“, იძლევა არაერთგვაროვანი ინტერპრეტაციის საშუალებას და შეიცავს კონსტიტუციის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტით დასახული მიზნების საწინაარმდეგოდ, ანუ მართლსაწინააღმდეგოდ, გამოყენების რეალურ საშიშროებას.

კანონშემოქმედების ტექნიკის თვალსაზრისით უმნიშვნელოვანესია შემდეგი პრინციპები:

-არსებულ პრობლემურ სიტუაციაზე სამართლებრივი ზემოქმედება უნდა იყოს ადექვატური და ამ პრობლემური სიტუაციისადმი სახელმწიფო პოლიტიკის შესაბამისი;

-მოსაწესრიგებელი სამართალურთიერთობის ნორმატიული გამოხატვა ფორმითა და შინაარსით უნდა პასუხობდეს სიზუსტის და სიცხადის პრინციპს.

ჩვენს მიერ გასაჩივრებული სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისი მუხლის შინაარსი ეწინააღმდეგება საკუთრების უფლების დაცვის კონსტიტუციაში დაფიქსირებულ კონცეფციას, საქ.სკ 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თაობაზე საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ განხორციელებულ ინტერპრეტაციებს, სამართლის ამ ნორმის არასაკმარისი სიცხადე ხელს უწყობს უძრავი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებრივი სტატუსის არასწორად განსაზღვრას, ეწინააღმდეგება სამოქალაქო ბრუნვის დაცვისკენ მიმართული სახელმწიფო პოლიტიკის კონსტიტუციაში ასახულ ნებას.

ზემოაღნიშნული მთელი სიცხადით დასტურდება სამოქალაქო დავის მასალებით, ეს დავა უკვე 12 წელი (მათ შორის ჩვენი მონაწილეობით 5 წელი) მიმდინარეობს.

ქეისის მოკლე შინაარსი:

გარდაბნის რაიონის სოფელ სართიჭალაში მცხოვრები კომლის უკანასკნელი წავრი იოსებ ქიტესაშვილი გარდაიცვალა 2007 წლის 5 მარტს.

მას არ გააჩნდა პირველი რიგის მემკვიდრე, მეორე რიგის მემკვიდრეა ზაალ ქიტესაშვილი, მეოთხე რიგის მემკვიდრე - ელო ხევსურიშვილი.

ზაალ ქიტესაშვილს იოსებ ქიტესაშვილის სამკვიდრო ქონების მიღებაზე ნოტარიუსისთვის არ მიუმართავს. იგი სამკვიდრო ქონებას არც კანონით დადგენილ 6-თვიან ვადაში დაუფლებია.

სისხლის სამართლის საქმესთან დაკავშირებით მიცემულ ჩვენებაში ზაალ ქიტესაშვილი უთითებს, რომ სამკვიდრო ქონებაში - ი. ქიტესაშვილის დანატოვარ სახლში საცხოვრებლად გადავიდა მხოლოდ მისი დედის გარდაცვალების შემდეგ, 2007 წლის ნოემბერში, ანუ მამკვიდრებლის გარდაცვალებიდან 8 თვის შემდეგ .

მეოთხე რიგის მემკვიდრე ელო ხევსურიშვილი, რომელსაც ქ.ქიტესაშვილის და მამკვიდრებლის ნათესაური კავშირი საეჭვოდ მიაჩნდა, შეეცადა სამკვიდროს თავის სასარგებლოდ მოქცევას, რისთვისაც სამკვიდროს მიღების ვადის გაგრძელების მოთხოვნით მიმართა გარდაბნის რაისასამართლოს, რომელმაც თავისი 2011 წლიოს 26 ივლისის გადაწყვეტრილებით სარჩელი დააკმაყოფილა. 2011 წლის 30 სექტემბერს ნოტარიუსის მიერ მასზე გაიცა სამკვიდრო მოწმობა, ხოლო 2011 წლის 6 ოქტომბერს სამკვიდრო ქონება აღირიცხა მის საკუთრებად.

2011 წლის 6 ოქტომბერს ელო ხევსურიშვილის შვილმა ცირა მესაბლიშვილმა მინდობილობით, დედის სახელით სახლი, თანხის სანაცვლოს მიღების გარეშე, სახლი „გაასხვისა“ კახა ჯაბანაშვილზე. ამრიგად სახლი ელო ხევსურიშვილის საკუთრებაში რჩებოდა.

2011 წლის 8 ნოემბერს ელო ხევსურიშვილის მითითებით კახა ჯაბანაშვილმა სახლი საკუთრების უფლებით გადასცა ცისანა ბერიძეს. ცისანა ბერიძე და ცირა მესაბლიშვილი ძველი ნაცნობები იყვნენ, ცირა მესაბლიშვილმა ცისანა ბერიძეს იპითეკით დაატვირთინა თავისი ბინა, ამ უზრუნველყოფის წყალობით ცირა მესაბლიშვილის მიერ სესხად აღებული თანხა მალევე გაქრა, გამსესხებლებმა ცისანა ბერიძეს გაუყიდეს ბინა და იგი აღმოჩნდა ქუჩაში.

ელო ხევსურიშვილის მიერ, რომელიც რჩებოდა უძრავი ქონების მესაკუთრედ, მისი ფიქტიური მფლობელის კახა ჯაბანაშვილის ხელით სახლი ცისანა ბერიძეს საკუთრებაში გადასცა. აღნიშნული გარიგება წარმოადგენდა ც.ბერიძის მიერ იპოთეკით დატვირთული სახლის დაკარგვით მიღებული ქონებრივი ზიანის ნაწილობრივ ანაზღაურების აქტს .

ვინაიდან ელო ხევსურიშვილს, გარდა ცისანა ბერიძისა, ჰყავდა სხვა უამრავი მევალე, მან მოინდომა ცისამა ბერიძისგან სახლის უკან დაბრუნება, მაგრამ ცისანა ბერიძე ამაზე ვერ დაიყოლია და ამ უკანასკნელმა სახლი ჩუქების ხელშეკრულებით გადაუფორმა თავის შვილს ნინო ბერიძეს. ვინაიდან ამ უკანასკნელებს სასწრაფოდ ესაჭიროებოდა ფული, მათ ინტერნეტის საშუალებით გამოაქვეყნეს სახლის გაყიდვის წანადადება, ფასი განსაზღვრეს სოფ. სართიჭალაში 1 კვ. მეტრის საშუალო ღირებულების გათვალისწინებით, შეაფასეს 18.000 აშშ დოლარად. ნინო ბერიძეს დაუკავშირდა ქეთევან ლაპიაშვილი, ისინი შეთანხმდნენ ახალ ფასზე 16.000 დოლარზე.

გარიგების გამო შეხვედრების დროს ზაალ ქიტესაშვილის ადვოკატისგან, აგრეთვე მეზობლად მცხოვრები პირებისგან ქ.ლაპიაშვილმა მხოლოდ ის შეიტყო, რომ ბინა იყო სადაო და მისი სადავოობა მხოლოდ იმაში გამოიხატებოდა, რომ დაობდნენ იოსებ ქიტესაშვილის მემკვიდრეები.

იმავე დღეს ქ.ლაპიაშვილი ეწვია ვაზიანის პოლიციის უფროსს, რომლისგანაც შეიტყო, რომ დავა იყო წარსულში, ნ.ბერიძე იყო კეთილსინდისიერი შემძენი და უფლებამოსილი იყო ბინის გასხვისებაზე.

სადაო უძრავი ქონების მახლობლად მხცოვრებმა პირებმა ქ.ლაპიაშვილს განუმარტეს, რომ დავა მიმდინარეობდა მემკვიდრეებს შორის, რომ ნინო ბერიძე პოლიციის მიერ მიჩნეული იყო კეთილსინდისიერ შემძენად, კანონიერ მესაკუთრედ და მეზობლები დახელწერილებულნი იყვნენ, რომ თუ ნინო ბერიძეს ხელს შეუშლიდნენ სახლის გასხვისებაში, ისინი დაჯარიმდებოდნენ 500 ლარით. მათვე ქ. ლაპიაშვილს აცნობეს, რომ ზ.ქიტესაშვილი პოლიციის ძალით გამოსახლებულ იქნა სადაო უძრავი ქონებიდან. დასახელებულმა პირებმა, რომლებიც მოსარჩელე მხარის მოწვევით საქმეში ჩაბმული იქნენ მოწმეებად, საქმის განხილვის დროს, ზემოაღნიშნული განმარტებები დაადასტურეს დაკითხვის დროსაც.

სამოქალაქო დავის განხილვის პერიოდში მიმდინარეობდა სისხლის სამართლის საქმის გამოძიება. როგორც წინასწარი გამოძიების, ისე საქმის სასამართლო განხილვის დროს არ ყოფილა წარმოდგენილი არც ერთი მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ რომელიმე წყაროდან ქ.ლაპიაშვილს ეცნობა, რომ გარდა „მემკვიდრეებს შორის დავისა“ არსებობდა სადაოდ ქცეული უძრავი ქონების არაერთგზის გასხვისების რაიმე სხვა საეჭვო გარემოებები და უფრო მეტიც, არც ერთი მტკიცებულება, ჩვენება არ ყოფილა მიცემული ნინო ბერიძის წინააღმდეგ, არაფრით არ ყოფილა დამტკიცებული ან დასაბუთებული, რომ თავისი დედის ცისანა ბერიძისგან უძრავი ქონების საჩუქრად მიღების პროცესში იგი მოქმედებდა კანონსაწინააღმდეგოდ.

მნიშვნელოვნია აგრეთვე, არც თავად ნინო ბერიძისგან და არც ნოტარიუსისგან, რომელსაც მან და ქ. ლაპიაშვილმა მიმართეს ნასყიდობის ხელშკრულების დასამოწმებლად, ამ უკანასკნელისთვის არ გამხდარა ცნობილი არც ერთი გარემოება, რომელიც ეჭვის ქვეშ დააყენებდა ნ.ბერიძის, როგორც კანონიერი მესაკუთრის და უფლებამოსილი გამსხვისებლის, უფლებრივ სტატუსს. არ ყოფილა უარყოფილი ქ. ლაპიაშვილის განმარტება, რომ მას საერთოდ არაფერი სმენია ცისანა ბერიძის და სხვა შემძენი-გამსხვისებლების არსებობის და სადაოდ ქცეულ უძრავ ქონებასთან მათი შემხებლობის შესახებ და უძრავი ქონების შეძენამდე მისი ინფორმაცია მხოლოდ იმით შემოიფარგლებოდა, რომ ოდესღაც რაღაც დავა მიმდინარეობდა მემკვიდრეებს შორის, ეს დავა წარსულში დარჩა და ნ. ბერიძე იყო კანონიერი, უფლებამოსილი გამსხვისებელი .

სასამართლო გამოძიების და საქმის სამოქალაქო წესით განხილვის დროს ქეთევან ლაპიაშვილმა განაცხადა, რომ საქმეზე გამოძიების დაწყების შემდეგ გამომძიებელ ვ.ტაკაშვილს პირველად შეხვდა ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებიდან და თანხის პირველი ტრანშის გადახდიდან (სახლი ბანკის იპოთეკური სესხით იყო შეძენილი, თანხა ორ ტრანშად უნდა გადახდილიყო) მხოლოდ გარკვეული დროის გასვლის შემდეგ. გამომძიებელთან დაკითხვაზე მისვლის შემდეგ იგი ხშირად აწუხებდა ამ უკანასკნელს ზარებით და სთხოვდა ეცნობებინა გამოძიების მიმდინარეობა და ხომ არ იკვეთებოდა დარჩენილი თანხის (მეორე ტრანშის) გადახდით მისი დაკარგვის საშიშროება. ამავე საკითხზე მან აგრეთვე უშუალოდ მიმართა რაიონის პროკურირს ზ. კოჭლამაზაშვილსაც, რომელმაც დაურეკა გამომძიებელს და უსაყვედურა, რატომ უგზავნიდა მოქალაქეს და თავად არ მისცემდა სახლის საბოლოო შესყიდვასთან დაკავშირებით საშიშროების არ არსებობის შესახებ განმარტებას. ზ.კოჭლამაზაშვილმა მას განუმარტა, რომ სახლის არაერთგზის გასხვისებასთან დაკავშირებით ნ.ბერიძეს არანაირი ბრალი არ მიუძღვოდა და ასეთს რომ ჰქონოდა ადგილი, ნინო ბერიძესაც მიუსვამდა გვერდით დანარჩენ ბრალდებულებს.

ნ.ბერიძე საქმის გამოძიოების დროს პასუხისგებაში არ ყოფილა მიცემული, მონაცემები მისი მხრიდან რაიმე მართლსაწინააღმდეგო ქმედების ჩადენის, ან გარიგების ბათილობაზე მიმანიშნებელი გარემოებების შესახებ საქმეში (განაჩენში, დაკითხულ პირთა ჩვენებებში) არ მოიპოვება.

გამოძიებას და სასამართლოს აგრეთვე არ ჰქონიათ პრეტენზიები ქ.ლაპიაშვილის მიმართაც.

ამრიგად სახეზეა სიტუაცია, როდესაც დაინტერესებულმა პირებმა (რომლებსაც არც გააჩნდათ აღიარებითი სარჩელის აღძვრის უფლებამოსილება) ეჭვის ქვეშ დააყენეს მემკვიდრეობის გახსნის მომენტიდან სახლთან დაკავშირებით განხორციელებული ყველა ტრანზაქციის ნამდვილობა, მათ არც კი უცდიათ დამტკიცება იმისა, რომ ქ. ლაპიაშვილმა იცოდა ნ.ბერიძის, როგორც რეესტრში რეგისტრირებული მესაკუთრის ვითომ არაუფლებამოსილების შესახებ და დაინტერესებულმა პირთა ასეთი პოზიცია გაზიარებულ იქნა არა მხოლოდ პირველი, არამედ ზემდგომი სასამართლო ინსტანციების მიერ.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ საპროცესო კანონმდებლობის დარღვევით პირველი ინსტანციის - რუსთავის საქალაქო სასამართლოს არც ერთი სიტყვით არ დაუსაბუთებია ჩვენს მიერ დაცვით სიტყვაში და „მოსაზრებებში“ ჩამოყალიბებული არგუმენტაციის უარყოფის მოტივები, სააპელაციო სასამართლომ ისარგებლა უფლებით მსჯელობის გარეშე დათანხმებულიყო პირველი ინსტანციის სასამართლოს დაუსაბუთებელ გადაწყვეტილებას (საქ. სსკ 249-ე მუხლის მე-3 ნაწილი), ხოლო უზენაესმა სასამართლომ თავი აარიდა ჩვენი არგუმენტების განხილვას, თუმცა ვალდებული იყო , განეხილა ისინი როგორც „დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია“ (საქ. სსკ 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილი).

სააპელაციო სასამართლომ ქვემდგომი სასამართლოების (რუსთავის და გარდაბნის) ისეთი „მიგნებებიც“ კი გაიზიარა, რომლებიც მემკვიდრის მიერ სამკვიდროს მიღების ფაქტს არა თუ არ ადასტურებდნენ, არამედ კატეგორიულად უარყოფდნენ ამ ფაქტს (სასამართლო ფაქტობრივად ადასტურებს, რომ მემკვიდრე სამკვიდროს ფლობას შეუდგა მემკვიდრეობის გახსნიდან 8 თვის შემდეგ, იგივეს თავის ჩვენებაში ადასურებს და ამყარებს მემკვიდრეც).

ამასთან წინამდებარე სარჩელისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ საერთო სასამართლოებმა ჩვენს სამოქალაქო დავასთან დაკავშირებით მიიღეს გადაწყვეტილებები, რომლებიც ეწინააღმდეგებიან არა მხოლოდ კანონსა და საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესაბამის გადაწყვეტილებაში დაფიქსირებულ პოზიციებს, არამედ თავად საქ. უზენაესი სასამართლოს მიერ არაერთგზის მიღებულ გადაწყვეტილებებს.

უძრავი ქონების შემძენის კეთილსინდისიერების განსაზღვრის კრიტერიუმები ასახულია საქასრთველოს უზენაესი და თბილისის სააპელაციო სასამართლოების შემდეგ გადაწყვეტილებებში:

საქ. უზენაესი სასამართლოს 2014 წლის 16იანვრის # ას-189-182-2013, ამავე სასამართლოს 2012 წლის 13 დეკემბრის # 2ბ/1232-12.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2009 წლის 21 ოქტომბრის # 2ბ/795-09, ამავე სასამართლოს 2012 წლის # 2ბ/4210-11 და სხვა განჩინებებსა და გადაწყვეტილებებში.

მითითებულ წყაროებში ხაზგასმულია, რომ შემძენის კეთილსინდისიერების შეფასებასთან დაკავშირებით უარყოფილია უძრავი ქონების გასხვისების გარიგების მონაწილეებისადმი ზოგადსამართლებრივი თანაბარი მოპყრობის პრინციპი. გატარებულია სამოქალაქო ბრუნვის დაცვის პრიორიტეტულობის პრინციპი, აღნიშნულია,რომUუფლებრივი პრიმატი ენიჭება კეთილსინდისიერ შემძენს.

კეთილსინდისიერება სუბიექტური კატეგორიაა და გადამწყვეტია სუბიექტური აღქმა – საეჭვოობისას შემძენმა იცოდა თუ არა, რომ რეესტრში მესაკუთრედ მითითებული პირი არ წარმოადგენდა მესაკუთრეს.

ამასთან უზუსტობის საკითხი გასარკვევია მხოლოდ ჩანაწერის სიზუსტე-უზუსტობის ჭრილში. შემძენს ვერ მოეთხოვება იმაზე მეტის ცოდნა, რაც გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება. Aაქვე მითითებულია უძრავი ქონების ჭრილში (185-ე მუხლი) მსჯელობისას მოძრავ ნივთებთან (მუხ 187-ე) მიმართებაში არსებული დებულებების გამოყენების დაუშვებლობაზე. ხაზგასმულია, რომ მესაკუთრეს, რომლის ქონებაც გაასხვისა არაუფლებამოსილმა პირმა, აქვს მოთხოვნის უფლება არა კეთილსინდისიერი შემძენის, არამედ მხოლოდ ამ არაუფლებამოსილი გამსხვესებლისადმი.

ხაზგასმულია აგრეთვე, რომ უძრავი ქონების შემძენის ცოდნა არაუფლებამოსილი გამსხვისებლის შესახებ უნდა არსებობდეს ქონების შეძენის რეგისტრაციამდე.

წინა გარიგების ბათილობა გავლენას ვერ მოახდენს ბოლო გარიგების ნამდვილობაზე.

შემძენის კეთილსინდისიერების საკითხი განმარტებულია საქ. სკ 312-ე მუხლშიც, რომლის თანახმად საჯარო რეესტრის ჩანაწერი პრეზუმფციულად

სრული და უტყუარია იქამდე, ვიდრე დამტკიცებულ არ იქნება მათი მცდარობა. ჩანაწერი არ ჩაითვლება სწორად, თუ მის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ. იმის თაობაზე, თუ რას წარმოადგენს ჩანაწერის საწინააღმდეგო საჩივარი, პასუხს ვპოულობთ იან კროპჰოლერის რედაქციით შედგენილ გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის კომენტარში, რომლის 892-ე მუხლის (“საჯარო რეესტრის საჯარო ნდობა”)@კომენტირებისას მითითებულია, რომ ჩანაწერის სიზუსტის პრეზუმფციულობა არ მოქმედებს, თუ სახეზეა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პროტესტი (კომენტარების გვ. 679). საქართველოს სამოქალაქო კანონმდებლობას საფუძვლად უდევს გერმანიის სამოქალაქო კანონმდებლობა, ხოლო იან კროპჰოლერი ავტორიტეტული, აღიარებული იურისტი და კომენტატორია. ეს განმარტებაც რომ არ არსებობდეს, მასში მოტანილ მოსაზრებას უნდა დავეთანხმოდ თუნდაც იმიტომ, რომ კანონის ჩანაწერი “მის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი” თავისთავად გულისხმობს იმას, რომ საჩივარი იმ ორგანოში უნდა იყოს შეტანილი, სადაც არსებობს ეს “საჯარო რეესტრის ჩანაწერი”. სწორად რეესტრია ის სპეციალური ორგანო, რომელიც დაინტერესებული მესამე პირებისთვის ხელმისაწვდომი უნდა იყოს გარიგების ნამდვილობასთან დაკავშირებული ინფორმაციის მისაღებად.

აგრეთვე უნდა აღინიშნოს, რომ უზენაესი სასამართლოს ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებებში დაფიქსირებულ პოზიციებს ამყარებს საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბერს №3/4/550 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“. რომელშიც საკუთრების უფლების არსი და მასთან დაკავშირებული სამართლებრივი კატეგორიები განმარტებულია შემდეგნაირად:

„საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა“

„საკუთრების უფლება წარმოადგენს თანამედროვე დემოკრატიული საზოგადოების განვითარების საყრდენს, რომელსაც ეფუძნება ეკონომიკური თავისუფლება და სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვა“.

„იმისათვის, რომ პირმა შეძლოს საკუთრების უფლებით პრაქტიკული სარგებლობა, არ არის საკმარისი მისთვის აბსტრაქტული საკუთრებითი გარანტიის მინიჭება. მან ასევე უნდა ისარგებლოს იმგვარი სამოქალაქო, კერძოსამართლებრივი წესრიგით, რომელიც შესაძლებელს გახდის საკუთრების უფლებით შეუფერხებელ სარგებლობას და, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვის განვითარებას“.

იმისათვის, რომ შემძენი გახდეს მესაკუთრე, სადავო ნორმები გამყიდველის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაციის ფაქტთან ერთად ასევე ადგენენ დამატებით პირობებს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი, ისევე როგორც ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი მიუთითებს, რომ შემძენი მხოლოდ მაშინ გახდება მესაკუთრე, თუ მან არ იცოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტებით, „უზუსტო ჩანაწერთან დაკავშირებით, შემძენს არაკეთილსინდისიერად აქცევს არა ყოველგვარი ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთი, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას, ანუ იმ გარემოებათა ცოდნა, რის გამოც ჩანაწერი უზუსტოა“ (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2014 წლის 16 იანვრის გადაწყვეტილება №ას-189-182-2013).

1. საკუთრების უფლების არსი. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტებით: „სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლებში ნახსენებ ტერმინ „გამსხვისებელში“ ყოველთვის იგულისხმება პირი, რომელიც არ არის უფლებამოსილი, გაასხვისოს საჯარო რეესტრში მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება და ამდენად, ის არ არის უფლებამოსილი დადოს გარიგება“ (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის პირველი ივლისის გადაწყვეტილება №ას-1607-1509-2012). ზოგადი წესის თანახმად, საკუთრების შეძენა ხდება ქონების ნამდვილ მესაკუთრესა და შემძენს შორის დადებული გარიგების საფუძველზე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი და ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი კი შეეხება შემთხვევას, როდესაც უძრავი ქონების გასხვისება ხდება იმ პირის მიერ, რომელიც არასწორად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში (შემდგომში „არაუფლებამოსილი გამსხვისებელი“). ამდენად, სადავო ნორმები არეგულირებენ საგამონაკლისო შემთხვევას, როდესაც ქონების გასხვისება ხდება ისეთი პირის მიერ, რომელიც მესაკუთრეს არ წარმოადგენს, თუმცა ასეთად არასწორად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.

1. მოპასუხის, საქართველოს პარლამენტის წარმომადგენლის განმარტებით, სადავო ნორმების მიზანია სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვის დამკვიდრება და ხელშეწყობა. საქმეზე სპეციალისტად მოწვეული იაგო ხვიჩიას მითითებით, სადავო ნორმები ასევე ემსახურება საჯარო რეესტრის ამონაწერისადმი ნდობის არსებობას, უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებული ხარჯების შემცირებას და შეძენის პროცესის გამარტივებას.

2. საკუთრების უფლების სრულყოფილი რეალიზება შეუძლებელია სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვის გარეშე. სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვა წარმოადგენს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებით სარგებლობის, არამედ, ზოგადად, სახელმწიფოს ეკონომიკური განვითარების მნიშვნელოვან წინაპირობას. სახელმწიფო უფლებამოსილი და ხშირ შემთხვევაში ვალდებულიც არის, მიიღოს ზომები სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად. არსებული სისტემის თავისებურებების გათვალისწინებით, უძრავი ქონების კონტექსტში საჯარო რეესტრის მონაცემების სისწორე და სანდოობა ორგანულ კავშირშია სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობასთან. საჯარო რეესტრი, როგორც უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანო წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების რეგისტრაციის ერთადერთ სამართლებრივ საშუალებას. შესაბამისად, უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის დაცვა სწორედ რეესტრის მონაცემების სანდოობის უზრუნველყოფით ხდება. სამოქალაქო ბრუნვა სტაბილურობასთან ერთად სათანადო სიმარტივით უნდა გამოირჩეოდეს. ამიტომ მნიშვნელოვანია, ბრუნვა არ შეფერხდეს ზედმეტი ტრანზაქციული ხარჯებითა და არაგონივრული დაყოვნებებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში საფრთხე შეექმნება უძრავი ქონების ეფექტიანად განკარგვას. სახელმწიფომ თავი უნდა შეიკავოს საკუთრების უფლებით სარგებლობასა და განკარგვაზე ზედმეტი ბარიერების შემოღებისგან.

3. 3 გამოსადეგობა

1. როგორც აღინიშნა, თანაზომიერების პრინციპის შესაბამისად, შემზღუდველი ნორმით გათვალისწინებული ღონისძიება უნდა წარმოადგენდეს ლეგიტიმური საჯარო მიზნის მიღწევის გამოსადეგ საშუალებას. მოცემულ შემთხვევაში სადავო ნორმები განსაზღვრავს უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენის მარეგლამენტირებელ წესს. კერძოდ, ნორმები ადგენს საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფციას და იცავს უძრავი ქონების კეთილსინდისიერ შემძენს. სადავო ნორმები ქმნის შემძენის დაცვის გარანტიას იმ შემთხვევაში, როდესაც ქონების გასხვისება ხდება საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ არასწორად რეგისტრირებული პირის მიერ რომელიც, არ წარმოადგენს ნამდვილ მესაკუთრეს და რეალურად არ არის უფლებამოსილი, გაასხვისოს ქონება. სადავო ნორმები იცავს კეთილსინდისიერ შემძენს, რომელიც ენდობოდა საჯარო რეესტრის არაზუსტ ჩანაწერს. სადავო ნორმების საფუძველზე შემძენი იძენს საკუთრების უფლებას უძრავ ქონებაზე, იმ გარემოების მიუხედავად, რომ გამსხვისებელი არაუფლებამოსილი იყო, ხოლო საჯარო რეესტრის ჩანაწერი არაზუსტი.

2. სადავო ნორმების არარსებობის შემთხვევაში თავდაპირველი მესაკუთრე საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის სხვა ნორმების საფუძველზე, უფლებამოსილი იქნებოდა, კეთილსინდისიერი შემძენისაგან მოეთხოვა უძრავი ნივთის დაბრუნება. ასეთ პირობებში უძრავი ქონების შემძენს არ ექნებოდა გარანტია, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის შესაბამისად მოქმედებისას მან ნამდვილად შეიძინა ნივთზე საკუთრების უფლება. სადავო ნორმებიდან გამომდინარე კი - უძრავი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენი დაცულია ქონების არასწორად რეგისტრაციასთან დაკავშირებული რისკებისგან. ამგვარი სისტემა, რა თქმა უნდა, ზრდის ნდობას საჯარო რეესტრის მონაცემებისადმი და ამ თვალსაზრისით ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის სტაბილურობას. სხვაგვარად, საჯარო რეესტრის ჩანაწერს არ ექნებოდა ნდობა, რადგან ყოველთვის იარსებებდა მისი უზუსტობის გამო შეძენილ ქონებაზე საკუთრების უფლების დაკარგვის რისკი. სასამართლო იზიარებს სპეციალისტის მოსაზრებას იმასთან დაკავშირებით, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის რისკის შემძენზე გადატანა უარყოფითად აისახება მთელი უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებაზე. ასეთი სისტემის დანერგვის შემთხვევაში უძრავი ქონების შემძენები გარიგების დადებისას გახდებიან უფრო ფრთხილი, მოუწევთ, მიიღონ წინასწარი ზომები უძრავი ნივთის შეძენამდე.

3. საკუთრების გადაცემის სისტემაში, სადაც მონაცემის უზუსტობის ტვირთი აწევს შემძენს, ნივთის შეძენისას საჭირო ხდება საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სისწორის შემოწმება, რეგისტრირებული მესაკუთრის მიერ ნივთის გასხვისების მართლზომიერების შესწავლა, რაც დამატებითი მოკვლევის განხორციელების საჭიროებას აჩენს. ამასთანავე, შესაძლებელია, არაუფლებამოსილი იყოს არა უშუალოდ გამსხვისებელი, არამედ ის პირი, ვისგანაც გამსხვისებლებმა შეიძინა უძრავი ნივთი და ასე უსასრულოდ, სანამ არ გადამოწმდება ნივთის პირველი გამსხვისებლის მიერ მისი გასხვისების მართლზომიერება. შესაბამისად, საჭირო იქნება გარიგებების მთელი ჯაჭვისა და მასთან დაკავშირებული დოკუმენტაციის მოძიება და შესწავლა, რაც, ცხადია, დამატებით ხარჯებთან და დროსთან არის დაკავშირებული. ამრიგად, სადავო ნორმებით დადგენილი კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტიების არარსებობა ასევე გაზრდის ხარჯებს და რამდენადმე გაართულებს უძრავ ქონებაზე გარიგებების დადებას. ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში სადავო ნორმებით გათვალისწინებული ღონისძიება ემსახურება მნიშვნელოვან ლეგიტიმურ მიზნებს და წარმოადგენს დასახული მიზნების მიღწევის გამოსადეგ საშუალებას.

3. 4. 1. რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ არსებული საჩივრის ცოდნა

1. მოცემულ შემთხვევაში, სადავო ნორმებით განსაზღვრულია კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტია, რომელიც მიზნად ისახავს უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის ლეგიტიმური მიზნების მიღწევას. სადავო ნორმების არარსებობის პირობებში საჯარო რეესტრის მონაცემის სიმცდარის შემთხვევაში კეთილსინდისიერი შემძენი ვერ შეიძენდა საკუთრებას უძრავ ქონებაზე. შესაბამისად, გაჩნდება უძრავი ქონების შეძენისას რისკები, რაც გაართულებს და გააძვირებს უძრავი ნივთების შეძენის პროცესს. ასეთ შემთხვევაში ფუნქცია დაეკარგება საჯარო რეესტრის ჩანაწერს როგორც სანდო მონაცემების ერთობლიობას. ქონების შემძენები გადამოწმების გარეშე ვეღარ დაეყრდნობიან საჯარო რეესტრის მონაცემებს, რაც, როგორც ზემოთ უკვე აღინიშნა, გააჩენს დამატებითი მოკვლევის ჩატარების საჭიროებას და რამდენადმე გააძვირებს, შეაფერხებს უძრავი ქონების თაობაზე გარიგებების დადებას.

2. ამავე დროს მნიშვნელოვანია, არ მოხდეს ქონების შეძენის სიმარტივის და სამოქალაქო ბრუნვის ხელშეწყობის მნიშვნელობის აღრევა ქონების შემძენის გულგრილობის წახალისებასა და არაკეთილსინდისიერი ქცევის ხელშეწყობაში. კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის მიზანია ქონების ყიდვაზე ხელოვნური ბარიერების თავიდან აცილება, თუმცა კანონმდებლის მიერ შემოთავაზებულმა რეგულირებამ არ უნდა გამორიცხოს ის მინიმალური, გონივრული გადამოწმების ვალდებულება, რაც უძრავ ნივთებთან დაკავშირებით გარიგების დადებას ახლავს თან. დაუშვებელია თავდაპირველი მესაკუთრის საკუთრების უფლება შეიზღუდოს იმ შემთხვევაში, როდესაც არაუფლებამოსილი პირის მიერ გასხვისებისას შემძენი იჩენს აშკარა გულგრილობას და არ იღებს ელემენტარული წინდახედულობის ზომებს.

3. ზოგადად სადავო ნორმების მიზანია უზრუნველყოს, რომ საკუთრების შეძენა არ იყოს დაკავშირებული შემძენის მიერ დიდი მოცულობის ინფორმაციის მოძიებასთან, რაც შესაბამისად ზრდის საკუთრების შეძენის ხარჯებს და აფერხებს საბაზრო ბრუნვას. თუმცა მსგავსი არგუმენტაცია და მიზანი სახეზე ვერ იქნება იმ ინფორმაციასთან მიმართებით, რომელიც მყიდველისათვის უკვე ცნობილია. სწორედ ამიტომ გამორიცხავს კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას მის მიერ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის ცოდნის ფაქტი. თუმცა როგორც უკვე აღინიშნა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი (312-ე მუხლის მე-2 ნაწილისგან განსხვავებით) შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლის სხვა შემაფერხებელ გარემოებას არ ითვალისწინებს. მნიშვნელოვანია ერთმანეთისგან გაიმიჯნოს რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზიანობის შესახებ ცოდნა და იმის ცოდნა, რომ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი არსებობს. პირველ შემთხვევაში მყიდველმა იცის რეესტრში რეგისტრირებული უფლების უფლებრივი ნაკლის შესახებ, აქვს ინფორმაცია, რომელიც ეჭქვეშ აყენებს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლებას. ხოლო მეორე შემთხვევაში მყიდველმა უბრალოდ იცის, რომ რეესტრის ჩანაწერის ნამდვილობას გარკვეული პირი ეჭვქვეშ აყენებს. იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი ანუ როდესაც მიმდინარეობს ადმინისტრაციული დავა რეესტრის ჩანაწერის არასწორად განხორციელებაზე ან დავა უძრავი ქონების საკუთრების შესახებ და ამ ფაქტზე შემძენი ინფორმირებულია, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი შემძენის მიერ საკუთრების შეძენის ფაქტს ეჭვქვეშ არ აყენებს.

1. როგორც უკვე აღინიშნა, ურთიერთობის სპეციფიკურობიდან გამომდინარე, კანონმდებლის მიერ დადგენილი ნებისმიერი რეგულირება გამოიწვევს რომელიმე მხარის ინტერესების ხელყოფას. თუმცა ამავე დროს გონივრული ბალანსის დასაცავად აუცილებელია დადგენილი რეგულირება მაქსიმალურად ახალისებდეს მხარეებს შესაძლო უარყოფითი შედეგების თავიდან აცილებისაკენ და საკუთარი გულგრილობის შედეგად დამდგარი შესაძლო რისკების საკუთარ თავზე აღებისკენ. ერთი მხრივ, აშკარაა, რომ მყიდველისათვის გამსხვისებლის უფლების ნამდვილობის ყოველმხრივ გადამოწმების ვალდებულების დადგენა შეუსაბამოდ გაზრდის ხარჯებს და გაართულებს საბაზრო ბრუნვას, თუმცა, მეორე მხრივ, როდესაც მას აქვს ინფორმაცია გამსხვისებლის უფლების შესაძლო ნაკლის შესახებ, ასეთი ინფორმაციის იგნორირების შესაძლებლობის მინიჭება ხელოვნურად ახალისებს მყიდველის მიერ გულგრილ დამოკიდებულებას და ხელოვნურად ზრდის სადავო ნორმებით რეგულირებული შემთხვევების რაოდენობას. ამდენად, გონივრული ბალანსის უზრუნველსაყოფად, იმ პირობებში, როდესაც მყიდველი ინფორმირებულია საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სისწორის შესახებ დავის არსებობაზე, მან უნდა გადაამოწმოს უფლების ნამდვილობის შესახებ ინფორმაცია და თავად ატაროს ის რისკი, რომელიც შესაძლოა დავის შედეგად საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაბათილებას მოჰყვეს.

3. 4. 2. საბაზრო გარიგებები

1. როგორც უკვე აღინიშნა, სადავო ნორმების მიზანია ხელი შეუწყოს სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლებას. თუ მყიდველს ექნება დიდი რაოდენობით ინფორმაციის გადამოწმების ვალდებულება, ეს, ერთი მხრივ, გაზრდის მის ხარჯებს, ხოლო, მეორე მხრივ, ქმნის რისკებს, რომ გარკვეულ შემთხვევაში იგი დაკარგავს ნაყიდ ქონებას. შესაბამისად, კეთილსინდისიერი შემძენის დაუცველობის პირობებში პირები ხშირ შემთხვევაში თავს შეიკავებენ საკუთრების ყიდვისგან, რაც სამოქალაქო ბრუნვას შეაფერხებს. ამავე დროს, მოცემულ შემთხვევაში სასამართლო აფასებს მხოლოდ სადავო ნორმების იმ ნორმატიული შინაარსის კონსტიტუციურობას, რომელიც კეთილსინდისიერ შემძენს იცავს საბაზრო გარიგების დადებისას.

2. საბაზრო გარიგებების გზით უძრავი ქონების შემძენისათვის რეესტრის მონაცემის სიმცდარის ტვირთის დაკისრება მნიშვნელოვნად დააზარალებს უძრავი ქონების ბაზარს. იმის თუნდაც მცირე ალბათობა, რომ კეთილსინდისიერმა შემძენმა დაკარგოს საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრის მონაცემის საფუძველზე სასყიდლით შეძენილ უძრავ ქონებაზე, გამოიწვევს მთელი უძრავი ქონების ბაზრის, ყველა გარიგების შეფერხებას, გართულებას და გააძვირებს სამოქალაქო ბრუნვას. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საბაზრო გარიგებების ნაწილში უნდა ჩაითვალოს, რომ სადავო ნორმებით გათვალისწინებული შემძენის ინტერესების დაცვის გარანტიები წარმოადგენს ლეგიტიმური მიზნის მიღწევის აუცილებელ პირობას.

4. პროპორციულობა ვიწრო გაგებით

3. როგორც ზემოთ აღინიშნა, სადავო ნორმების ის შინაარსი, რომელიც ვრცელდება საბაზრო გარიგებებზე, აკმაყოფილებს აუცილებლობის მოთხოვნას. შესაბამისად, ამ ნაწილში უნდა შემოწმდეს პროპორციულობა ვიწრო გაგებით. თანაზომიერების პრინციპის აღნიშნული ელემენტის მოთხოვნაა, რომ უფლების შეზღუდვისას კანონმდებელმა დაადგინოს სამართლიანი ბალანსი შეზღუდულ და დაცულ ინტერესებს შორის. მოცემულ შემთხვევაში ერთმანეთს უპირისპირდება, ერთი მხრივ, თავდაპირველი მესაკუთრის ინტერესი და, მეორე მხრივ, სამოქალაქო ურთიერთობების სტაბილურობის, უძრავი ქონების შეძენის სიიაფისა და სიმარტივის საჯარო ინტერესები, ასევე კეთილსინდისიერი შემძენის კერძო ინტერესი.

4. მოსარჩელე მხარე აპელირებდა იმ გარემოებაზე, რომ ამგვარი რეგულირება არათუ ხელს უწყობს, არამედ ხელსაც უშლის ბაზრისა და სამოქალაქო ურთიერთობების სტაბილურობას იმდენად, რამდენადაც კეთილსინდისიერი შემძენის საკუთრების უფლებაც არ არის გარანტირებული, რადგან შესაძლოა, მისი საკუთრებაც არამართლზომიერად გასხვისდეს ისეთ მესამე პირზე, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერი იქნება და მანაც, თავდაპირველი მესაკუთრის მსგავსად, დაკარგოს საკუთრების უფლება. საკონსტიტუციო სასამართლო არ გამორიცხავს ასეთი შემთხვევების ალბათობას. თუმცა, როგორც არაერთხელ აღინიშნა, საკითხის სხვაგვარად გადაწყვეტა სხვა მხარის საზიანოდ, შეცვლიდა ბალანსს და ბაზრის სტაბილურობასა და სიმარტივეს სხვა კუთხით შეუქმნიდა საფრთხეს, გააჩენდა რა დაუცველობის, უნდობლობის განცდას ნებისმიერი კეთილსინდისიერი შემძენისათვის. მოცემულ შემთხვევაში კანონმდებელი მიზნად ისახავს არა მხოლოდ კეთილსინდისიერი შემძენის კერძო ინტერესის, არამედ უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის საჯარო ინტერესების დაცვას. უძრავი ქონების ბაზრის სტაბილურობა, სიმარტივე და სიიაფე ნამდვილად შეიძლება განიხილებოდეს როგორც საკუთრების უფლების შეზღუდვის საპირწონე, იმდენად, რამდენადაც უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ხელშეშლა უპირობოდ ნიშნავს ეკონომიკური განვითარების ხელშეშლასაც. მარტივი და იაფი საბაზრო ტრანზაქციები კი პირიქით - ქმნის საკუთრების უფლებით სრულყოფილი სარგებლობის წინაპირობას და - ზოგადად, ხელს უწყობს ქვეყნის ეკონომიკურ განვითარებას.

5. საკონსტიტუციო სასამართლო იზიარებს მოწმისა და სპეციალისტის პოზიციას იმასთან დაკავშირებით, რომ პრაქტიკაში შეუძლებელია, სრულად გამოირიცხოს უძრავი ქონების არაზუსტი რეგისტრაციის შემთხვევები. ამის მიზეზი მრავალგვარი შეიძლება იყოს - მიწის რეფორმის შედეგად შექმნილი ტექნიკური სირთულეები, საჯარო რეესტრის მოსამსახურეთა ან/და სხვა პირების არამართლზომიერი ქმედება და ა.შ. უნდა აღინიშნოს, რომ სადავო ნორმები შეეხება და აწესრიგებს სწორედ ისეთ შემთხვევებს, როდესაც სახეზეა რომელიმე მიზეზით გამოწვეული უმართლობა - საჯარო რეესტრის არაზუსტი ჩანაწერი, რომლის საფუძველზეც არაუფლებამოსილი პირი ასხვისებს უძრავ ნივთს.

6. ამავე დროს, როგორც უკვე აღინიშნა, სადავო ნორმით რეგულირებული ურთიერთობის ბუნებიდან გამომდინარე, შეუძლებელია საკითხის იმგვარად მოწესრიგება, რომ ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში უზრუნველყოფილი იქნეს თითოეული მხარის ინტერესების სრულყოფილად დაცვა. ამავე დროს, კეთილსინდისიერი შემძენის დავალდებულება, უძრავი ქონების შეძენისას გადაამოწმოს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლების გამომრიცხველი ყველა გარემოება, აზრს დაუკარგავდა როგორც საჯარო რეესტრის არსებობას, ასევე მნიშვნელოვან მსუსხავ ეფექტს იქონიებდა საკუთრების შეძენის პროცესზე. ამავე დროს, კეთილსინდისიერი შემძენის სრულად დაუცველობის პირობებში ქონების პირვანდელ მესაკუთრეს ნაკლებად ექნებოდა ინტერესი, მისი საკუთრების სხვა პირზე არასწორად რეგისტრაციის შემთხვევაში მოეთხოვა ჩანაწერის შესწორება და წარედგინა სათანადო საჩივარი, რაც გაართულებდა საჯარო რეესტრში არსებული არასწორი ჩანაწერების აღმოჩენასა და აღმოფხვრას.

7. იმის გათვალისწინებით, რომ საჯარო რეესტრის უზუსტობისას ნეგატიური შედეგები აუცდენელია როგორც ერთი, ისე მეორე მხარისათვის და საკითხის ნებისმიერი გადაწყვეტა შეიცავს რისკებს ამა თუ იმ მიმართულებით, იმ პირობებში, როდესაც უზრუნველყოფილია შემძენის მიერ გულისხმიერების გამოჩენის ვალდებულება და იმ ფაქტების (რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის ან საჩივრის წარდგენის ფაქტის ცოდნა) იგნორირების გამორიცხვა, რომელზეც შემძენს ინფორმაცია გააჩნია და, ამავე დროს, სადავო რეგულირებები შეეხება მხოლოდ საბაზრო გარიგებებს, კანონმდებელი უფლებამოსილია, უპირატესობა მიანიჭოს კეთილსინდისიერი შემძენისა, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და სიმარტივის დაცვას. ამ პირობებში დადგენილი ბალანსი არ არის უსამართლო და არ ეწინააღმდეგება თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნებს.

ამრიგად, საკონსტიტუციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან ცხადია, რომ საქ. სკ 185-ე მუხლსა და 312-ე მუხლის მეორე ნაწილში ასახულია სახელმწიფოს პოლიტიკური (ეკონომიკური) ნება, რომ მაქსიმალურად იქნეს დაცული სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის პრინციპი. თუ წარმოიშვა საეჭვოობა, კანონის თანახმად იგი შეიძლება ეხებოდეს არა ნებისმიერ საეჭვოობას და წინა ტრანზაქციების უსასრულო რიგს, არამედ მხოლოდ ბოლო ტრანზაქციას

სახელმწიფოს პოლიტიკისა და განსაკუთრებული ზრუნვის საგანია შემძენისთვის თავიდან იქნეს აცილებული რისკები, რომ სახელმწიფოს მიერ გადაჭარბებული რეგულაციების და საჯარო რეესტრის საიმედოობის დაქვეითების პირობებში, გარკვეულ შემთხვევაში იგი დაკარგავს ნაყიდ ქონებას. შესაბამისად, კეთილსინდისიერი შემძენის დაუცველობის პირობებში პირები ხშირ შემთხვევაში თავს შეიკავებენ საკუთრების ყიდვისგან, რაც სამოქალაქო ბრუნვას შეაფერხებს.

საქ. სკ 185-ე და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მიზანია, რომ საკუთრების შეძენა არ იყოს დაკავშირებული შემძენის მიერ დიდი მოცულობის ინფორმაციის მოძიებასთან,

შემძენს მოეთხოვება მხოლოდ მინიმალური, გონივრული გადამოწმების ვალდებულება, მისთვის არასასურველი შედეგების დადგომა შეიძლება დაუკავშირდეს მხოლოდ აშკარა გულგრილობას და ელემენტარული წინდახედულობის ზომების მიუღებლობას.

რაც შეეხება ჩანაწერის ხარვეზიანობის შესახებ ცოდნას და იმის ცოდნას, რომ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი არსებობს, ყურადსაღებია და კანონის სწორი წაკითხვით, უზენაესი და საკონსტიტუციო სასამართლოების ზემოაღნიშნული განმარტებების ჭრილში აშკარაა, რომ სამართლებრივი შედეგი, ანუ შემზღუდველი მექანიზმის ამოქმედება უნდა მოჰყვეს არა წარსულში განხორციელებულ ტრანზაქციებს, არამედ „რეესტრში არსებულ ჩანაწერთან “ დაკავშირებულ, ანუ მხოლოდ ისეთი პროტესტის შეტანას, რომელიც რეესტრში რეგისტრირებულ, ანუ ბოლო გამსხვისებელს და მის უფლებრივ სტატუსს ეხება.

რაც შეეხება საკუთრებისადმი გამსხვისებლის უფლებამოსილების შემოწმებას, ცხადია, რომ იგი უნდა იწყებოდეს მხოლოდ გარკვეული ინფორმაციის მიღების შემდეგ. იქამდე ცნობების უტყუარობის პრეზუმფცია ურყევია და არანაირ შემოწმებას არ გულისხმობს. „იცოდა“ ნიშნავს საკმარისად არგუმენტირებული, ზუსტი ადრესატის (რეესტრში რეგისტრირებული პირი) მიმართ დასაბუთებული ინფორმაციის მიღებას, რომლის თანახმად გამსხვისებელი ან უდავოდ ან მაღალი ხარისხის ალბათობით არაა კანონიერი უფლებამოსილი მესაკუთრე და თუ ურყევი ეჭვგარეშე დასაბუთებულობის შემთხვევაში ( სოლიდური ჟურნალისტური გამოძიების დასკვნები, რაიმე ოფოციალური საბუთის არსებობა) გადამოწმება აშკარად ზედმეტია, სხვა შემთხვევებში (უცნობმა ანონიმურმა „კეთილის მსურველმა „ ზოგადად უარყოფითად დაახასიათა მესაკუთრედ რეგისტრირებული პირი, კონკრეტულ უძრავ ქონებასთან მის კავშირზე მითითების გარეშე და ეს ხდება დაინტერესებული პირის პროტესტის საფუძველი, ან ინფორმაცია ეხება არა რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრირებულ პირს, არამედ უძრავი ქონების პირვანდელ მესაკუთრეს, რომლის შემდეგ უძრავმა ქონებამ 5 და მეტი მესაკუთრე გამოიცვალა) ამ შემთხვევაში ადგილი აქვს შესახებობის, რელევანტურობის არ არსებობას და ლოგიკის მარტივი კანონების თანახმად ასეთი „ინფორმაცია“ ვერ ჩაითვლება კანონის (სკ 185-ე და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი) შინაარსთან და კანონმდებლის მიზნებთან კავშირში მყოფად და თავისი აშკარა აბსურდულობის გამო არ უნდა გახდეს კანონისმიერი რეაგირების საფუძველი („უზუსტო ჩანაწერთან დაკავშირებით, შემძენს არაკეთილსინდისიერად აქცევს არა ყოველგვარი ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთი, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას, ანუ იმ გარემოებათა ცოდნა, რის გამოც ჩანაწერი უზუსტოა“ (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2014 წლის 16 იანვრის გადაწყვეტილება №ას-189-182-2013) ცხადია, რომ აღნიშნული განმარტება იმაზე მიუთითებს, რომ გამსხვისებლის საკუთრების უფლების ნამდვილობა და შემძენის კეთილსინდისიერება „ეჭვის ქვეშ“ ვერ დადგება ზერელე და ეთემერული გარემოებების შესახებ „ცოდნის“ გამო.

მიუხედავად არსებული ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკისა, იმის გამო, რომ საქ.სკ 185-ე მუხლი და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი იძლევიან არაერთგვაროვანი, განვრცობითი ინტერპრეტაციის საშუალებას, საქმის განმხილველმა სასამართლო ინსტანციებმა შესწავლის საგნად აქციეს სადავო სახლზე მემკვიდრეობის გახსნის შემდგომ განხორციელებული ოთხი ტრანზაქცია, რომელთა (ბოლოდ გარდა) შესახებაც ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის შემძენმა არაფერი იცოდა და არც შეეძლო სცოდნოდა, სახლის საბოლოო გამოსყიდვამდე „მინიმალური და გონივრულის“ ნაცვლად საკმაოდ საფუძვლიანი შემოწმება ჩაატარა, რომლის შედეგადაც ყველაზე ავტორიტეტული წყაროებიდან არ მიუღია გამსხვისებლის, როგორც მესაკუთრის, უფლებამოსილების საეჭვოობის დამადასტურებელი ცნობები.

ყოველივე ზემოაღნიშნული მიუთითებს იმაზე, რომ მიუხედავად საქართველოს უზენაესი და საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოების ზემოაღნიშნული დასაბუთებული, ამომწურავი განმარტებებისა საკანონმდებლო ტექნიკის მოთხოვნათა დარღვევით საქ. სსკ 312-ე მუხლის მეორე ნაწილის არასაკმარისად მკაფიოდ ჩამოყალიბებული რედაქცია სასამართლოს აძლევს საშუალებას გასცდეს უზენაესი და საკონსტიტუციო სასამართლოების განმარტებებით ჩამოყალიბებულ ფარგლებს, და კონტროლის, შემოწმების არეალი განავრცონ არა „რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრირებულ“ პირზე, ანუ ბოლო მესაკუთრეზე, არამედ წარსულში შეძენა-გასხვისებაში მონაწილე პირთა უსასრულო წრეზე.

ანუ ჩვენს მიერ საკმაოდ ვრცლად აღწერილი სამოქალაქო დავის გარემოებები და სამოქალაქო დავის გამო საერთო სასამართლოების ყველა ინსტანციის გადაწყვეტილებებში დაფიქსირებული პოზიციები საგნობრივად ადასტურებს, რომ ადგილი აქვს საქ. სსკ 312-ე მუხლის მეორე ნაწილის ბუნდოვანებიდან და აზრობრივი დაუსრულებლობიდან გამომდინარე ნორმის არასწორ ინტერპრეტაციას, რომელიც აშკარა წინააღმდეგობაშია საქართველოს კონსტიტუციაში სამოქალაქო ბრუნვასთან დაკავშირებით არსებულ სახელმწიფო პოლიტიკასთან.

საქ. სსკ 312-ე მუხლის მეორე ნაწილი ასეთად დარჩება იქამდე, ვიდრე მასში მკაფიოდ არ იქნება ჩამოყალიბებული, რომ „ცნობები“, „იცოდა“ ეხება მხოლოდ ბოლო ტრანზაქციაში მონაწილე მესაკუთრე-გამსხვისებლის საკუთრების უფლების ნამდვილობას და ამ ნამდვილობასთან მიმართებაში ქონების ბოლო შემძენის კეთილსინდისიერებას. ნორმა არასრულყოფილი და არაკონსტიტუციური დარჩება იქამდე, ვიდრე არ განისაზღვრება „ჩანაწერის უზუსტობის“ შინაარსი და ფარგლები.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, „საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე-19 პუნქტის 1-ლი ქვეპუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის, 31-ე და 311-ე მუხლის პირველი პუნქტის საფუძველზე საკონსტიტუციო სასამართლოს

ვ თ ხ ო ვ თ:

არაკონსტიტუციურად იქნეს ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, რომლის ფორმულირება „იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა“ ბუნდოვანია, ორაზროვანია, უშვებს არაინვარიანტულ ინტერპრეტაციას, რის გამოც ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის მეორე თავის პრინციპებს და ამდენად არაკოსტიტუციურია.

6. კონსტიტუციური სარჩელით/წარდგინებით დაყენებული შუამდგომლობები

შუამდგომლობა სადავო ნორმის მოქმედების შეჩერების თაობაზე: არა

შუამდგომლობა პერსონალური მონაცემების დაფარვაზე: არა

შუამდგომლობა მოწმის/ექსპერტის/სპეციალისტის მოწვევაზე: არა

შუამდგომლობა/მოთხოვნა საქმის ზეპირი მოსმენის გარეშე განხილვის თაობაზე: არა

კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა სახის შუამდგომლობა: არა