კანონის მე-3 მუხლის შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლთან

I. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით, რომელიც ეხება ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობას, მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი) (პუნქტი 1). ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სასამართლო გადაწყვეტილება საჯარო რეესტრში შესაბამისი რეგისტრაციის განხორციელების საფუძველია (პუნქტი 2).

მიგვაჩნია, რომ აღნიშნული მუხლი შეიცავს იმავე შინაარსის ნორმებს, რომლებიც საკონსტიტუციო სასამართლომ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48, 152-53) და შესაბამისად, „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25-ე მუხლის 4¹ პუნქტის მიხედვით, საკონსტიტუციო სასამართლომ უნდა მიიღოს განჩინება საქმის არსებითად განსახილველად მიუღებლობისა და სადავო აქტის ან მისი ნაწილის ძალადაკარგულად ცნობის შესახებ („თუ საკონსტიტუციო სასამართლო განმწესრიგებელ სხდომაზე დაადგენს, რომ სადავო ნორმატიული აქტი ან მისი ნაწილი შეიცავს იმავე შინაარსის ნორმებს, რომლებიც საკონსტიტუციო სასამართლომ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად, და თუ არ არსებობს ამ კანონის 21¹ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი, მას გამოაქვს განჩინება საქმის არსებითად განსახილველად მიუღებლობისა და სადავო აქტის ან მისი ნაწილის ძალადაკარგულად ცნობის შესახებ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25-ე მუხლის 4¹ პუნქტი)“. ამგვარი გადაწყვეტილება საკონსტიტუციო სასამართლომ მიიღო საქმეებზე ავსტრიის მოქალაქე მათიას ჰუტერის საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ და მოლდოვას მოქალაქე მარიანა კიკუ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ.

„საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25- ე მუხლის 4¹ პუნქტი, ერთი მხრივ, უზრუნველყოფს პროცესის ეკონომიურობის პრინციპის დაცვას, კერძოდ, იმ პირობებში, როდესაც გასაჩივრებული საკითხი მატერიალური თვალსაზრისით სასამართლოს უკვე გადაწყვეტილი აქვს, საკონსტიტუციო სასამართლოს არ უწევს ნორმის კონსტიტუციურობაზე საქმის არსებითი განხილვის ფორმატში განმეორებით მსჯელობა. მეორე მხრივ, ხსენებული ნორმა წარმოადგენს საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ საკუთარი გადაწყვეტილების შესრულების ზედამხედველობისა და ადამიანის უფლებათა დარღვევის პრევენციის ეფექტურ მექანიზმს „(საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2014 წლის 24 ივნისის №1/2/563 განჩინება საქმეზე „მოლდოვის მოქალაქე მარიანა კიკუ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-8).

კერძოდ, ჩვენ შემთხვევაში, „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი (რომელიც საკონსტიტუციო სასამართლომ არაკონსტიტუციურად ცნო 2001 წლის ზემოდასახელებული გადაწყვეტილებით) ადგენდა შემდეგ ნორმას: „თუ მხარეებს შორის ურთიერთობა მოწესრიგებულია წერილობითი დოკუმენტით, რომელიც აღიარებს მათ შორის საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებობას, მაგრამ მისი ფორმა არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, შემძენი ცნობილ იქნეს მესაკუთრედ“.

მათ შორის „იმავე შინაარსი“ გამოიხატება შემდეგში:

1. ორივე შესადარებელი ნორმის მიხედვით საუბარია წერილობით დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე (ახალი კანონის ნორმის მიხედვით „მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან ... დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება“, ხოლო ძველი კანონის ნორმის: „თუ მხარეებს შორის ურთიერთობა მოწესრიგებულია წერილობითი დოკუმენტით, რომელიც აღიარებს მათ შორის საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებობას...).

2. ორივე შემთთხვევაში ხელშეკრულება დადებულია კანონმდებლობის მოთხოვნების დარღვევით, რაც გამოიხატებოდა სანოტარო წესის დაუცველობაში (ძველი კანონის ნორმის მიხედვით: „... მაგრამ მისი ფორმა არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს“ ახალი კანონის ნორმით: „სანოტარო წესის დაუცველად“) ;

3. ორივე შემთხვევაში ურთიერთობის სუბიექტია მოსარგებლე და მესაკუთრე. მართალია ახალი კანონის ნორმა სუბიექტში მოიაზრებს მხოლოდ იმ მოსარგებლეს, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, მაგრამ ძველი შესაბამისი ნორმის მიხედვით, რომელიც საკონსტიტციო სასამართლომ 2001 წელს გააუქმა, სუბიექტად ითვლებოდა ზოგადად მოსარგებლე (მათ შორის ყველა, რომელიც მას ფლობს არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში და 30 წელზე უფრო ხანგრძლივი ვადითაც. შესაბამისად, ახალი ნორმის მიხედვით სუბიექტის წრე უფრო ვიწროა და თავისთავში მოიცავს ძველი კანონის მიხედვით განსაზღვრულ სუბიექტსაც.

4. ორივე შემთხვევაში ფართის რეგისტრაცია უნდა მოხდეს მარეგისტრირებელ ორგანოში. ახალი კანონის ნორმის მიხედვით ეს არის საჯარო რეესტრი, ხოლო ძველი ნორმის გაუქმების დროს მოქმედებდა კანონი „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“, რომლის მიხედვით საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე მიწის რეგისტრაციას ახდენს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი (მუხლი 3.1.). საქართველოში მიწის და სხვა უძრავი ქონების რეგისტრაციას ხელმძღვანელობს მთავარი რეგისტრატორი. თითოეულ ზონაში რეგისტრაციას ხელმძღვანელობს ზონის რეგისტრატორი, რომელიც პასუხისმგებელია მთავარი რეგისტრატორის წინაშე დოკუმენტაციის შენახვაზე და ზონის რეგისტრატურის მართვის სხვა ასპექტებზე (მუხლი 4). ამდენად, 2001 წლისთვის საჯარო რეესტრის აღნიშნული ფუნქცია გააჩნდა მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტს და მის სისტემაში არსებულ რეგისტრატორებს.

5. უაღრესად მნიშვნელოვანია ისიც, გასაჩივრებულ რედაქციაში სასამართლო მხოლოდ უვადო წარმოების წესით, ფორმალურად ადგენს ხელშეკრულებაში ნასყიდობის ფაქტის არსებობას, რასაც ასევე ამავე წესით გააკეთებდა 2001 წლისთვის მოქმედი რეგისტრაციის სამსახური. აქ მთავარი და საერთო ისაა, რომ ორივე შემთხვევაში მხარეებს შორის გამოხატული ნება წინასწარ იყო დაცული სახელმწიფოს მიერ - სხვადასხვა ორგანოების სახით. იქნებოდა ეს სასამართლო ორგანო თუ რეგისტრაციის სამსახური არსებითი მნიშვნელობა არ აქვს.

აღნიშნულზე იმსჯელა საკონსტიტუციო სასამართლომაც და ცალსახად დაადგინა: „სადავო კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტი მართლაც ვერ თავსდება ,,ზოგად იურიდიულ ასპექტებში" და რეალურ საფრთხეს უქმნის საკუთრებას, რომელიც აღიარებული და უზრუნველყოფილია საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით. სპეციალური სამართლებრივი მოწესრიგება არ უნდა მოასწავებდეს სამართლის შესაბამისი დარგის სფეროდან გასვლას და ძირითადი პრინციპების იგნორირებას“ (III.5). „სასამართლო კოლეგია მიიჩნევს, რომ აღნიშნული პუნქტი მოცემული სახით არ შეესაბამება საკუთრების ხელშეუხებლობის კონსტიტუციურ პრინციპს და ხელყოფს ბინის მესაკუთრეთა უფლებებს“ (III).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი შეიცავს იმავე შინაარსის ნორმებს, რომლებიც გამოხატული იყო „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტით (რომელიც საკონსტიტუციო სასამართლომ უკვე ცნო არაკონსტიტუციურად (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48. 152-53) და შესაბამისად, „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25-ე მუხლის 4¹ პუნქტის თანახმად, საკონსტიტუციო სასამართლომ უნდა მიიღოს განჩინება საქმის არსებითად განსახილველად მიუღებლობისა და სადავო აქტის ან მისი ნაწილის ძალადაკარგულად ცნობის შესახებ.

II. მიგვაჩნია, რომ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტთან „საკუთრება ... აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ... საყოველთაო უფლების გაუქმება“.

გასაჩივრებული ნორმა არღვევს საკუთრების უფლებას, რომელიც ხელშეუხებელია და იწვევს საკუთრების საყოველთაო უფლების საერთოდ უგულებელყოფას, ჩამორთმევა, აკრძალვას და გაუქმებას ამ კატეგორიის პირებთან მიმართებით, ვისაც წლების წინ თავისივე ნებით ნასყიდობის ფორმის დაუცველად აქვთ ხელშეკრულება დადებული, რათა რეალურად არ წარმოშობილიყო კანონმდებლობის თანახმად საკუთრების უფლება.

საკონსტიტუციო სასამართლო თავის გადაწყვეტილებებში მსჯელობს საკუთრების უფლების შინაარსსა და მნიშვნელობაზე. „საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა. „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“. (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

საკონსტიტუციო სასამართლო ასევე ხაზს უსვამს მესაკუთრისათვის, როგორც სუბიექტისათვის უფლების სამართლებრივი დაცვის საკმარისი საშუალებების მინიჭებას, მისი ხელშეწყობისა და უზრუნველყოფის გარანტიების შექმნას. „დემოკრატიული, სამართლებრივი და სოციალური სახელმწიფოსათვის სასიცოცხლოდ აუცილებელია, ერთი მხრივ, საკუთრების, როგორც ინსტიტუტის კონსტიტუციურ-სამართლებრივი გარანტირება, ხოლო, მეორე მხრივ – მესაკუთრისათვის, როგორც სუბიექტისათვის უფლების სამართლებრივი დაცვის საკმარისი საშუალებების მინიჭება, მისი ხელშეწყობისა და უზრუნველყოფის გარანტიების შექმნა. სწორედ ამ მიზანს ემსახურება კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის N2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-6)

„საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობის მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმებას“ დაუშვებლად მიიჩნევს საქართველოს კონსტიტუცის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის მე-2 წინადადება. აღნიშნული დანაწესი ექცევა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული საკუთრების ინსტიტუტის გარანტიის სივრცეში. უფრო მეტიც, ის წარმოადგენს საკუთრების ინსტიტუტის გარანტიის გარკვეულ დაზუსტებას, აკონკრეტებს ამ ინსტიტუტს, უზრუნველყოფს რა საკუთრებითი ურთიერთობების სფეროში ინდივიდის მოქმედების თავისუფლების გამოვლინებათა ხელშეუხებლობას და ავალდებულებს კანონმდებელს, შექმნას ნორმათა იმგვარი სისტემა, რომელიც ეჭვქვეშ არ დააყენებს ამ ელემენტების არსებობას. შესაბამისად, კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი მიმართულია კერძო საკუთრების ეფექტური უზრუნველყოფისკენ (დაცვისკენ) (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 47).

III. კანონის მე-3 მუხლი არ ჯდება კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებულ შეზღუდვაში, ვინაიდან, მართალია ეს მუხლი ადგენს საკუთრების უფლების „შეზღუდვას“ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში და დადგენილი წესით, მაგრამ ამავდროულად აზუსტებს, რომ შეზღუდვით არ უნდა დაირღვეს საკუთრების უფლების არსი. სადავო კანონის მე-3 მუხლი კი არა მხოლოდ საკუთრების უფლების შეზღუდვა, არამედ თავისი არსით საკუთრების უფლების ჩამორთმევაა, ვინაიდან მესაკუთრე კარგავს საკუთრების უფლებას. სადავო კანონის მე-3 მუხლი ასევე საკუთრების უფლების იმ ფორმით ჩამორთმევა/შეზღუდვაა, სადაც ირღვევა 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით დაცული სიკეთე - საკუთრების უფლების არსი.

საკონსტიტუციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საკუთრების უფლების არსის განმარტებაზე: „საკუთრების უფლება, რომელიც კანონმდებლის მიერ განსაზღვრებად უფლებას წარმოადგენს, კანონმდებლის მიერ საკუთრების შინაარსისა და ფარგლების განსაზღვრის შედეგად არ უნდა გადაიქცეს უფლებად, რომელიც უმეტესწილად სწორედ საკანონმდებლო რეგულირებაზე იქნება დამოკიდებული. საბოლოო ჯამში, თავიდან უნდა იქნეს აცილებული თავად უფლებით დაცული სფეროს ძირითადი არსის გამოფიტვა (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 57).

რაც შეეხება საკითხს, არის თუ არა აღნიშნული შეზღუდვა „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ უზრუნველსაყოფად, საკონსტიტუციო სასამართლო განმარტავს: „ხაზგასმით უნდა ითქვას, რომ კონსტიტუცია არ იძლევა „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ მკაცრ დეფინიციას. ამ ცნების შინაარსის განსაზღვრა ცალკეულ შემთხვევაში დემოკრატიულ სახელმწიფოში კანონმდებლის პრეროგატივას წარმოადგენს და მისი შინაარსი ცვალებადია აქტუალური პოლიტიკური თუ სოციალურ-ეკონომიკური გამოწვევების შესაბამისად (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 59).

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს დამკვიდრებული პრაქტიკის თანახმად, „საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2... პუნქტის დამრღვევი ნორმა, რომელიც არ შეესაბამება საკუთრების უფლების შეზღუდვისადმი...წაყენებულ კონსტიტუციურ-სამართლებრივ სტანდარტს, იმავდროულად წინააღმდეგობაში მოვა ამავე მუხლის პირველ პუნქტთანაც“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის N2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-6).

IV. რაც შეეხება კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტს, იგი ადგენს: აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევა დასაშვებია კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში, სასამართლოს გადაწყვეტილებით ან ორგანული კანონით დადგენილი გადაუდებელი აუცილებლობისას, წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურების პირობით. ანაზღაურება თავისუფლდება ყოველგვარი გადასახადისა და მოსაკრებლისაგან.“. ამ შემთხვევაში იგულისხმება ორი კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ და „საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის გადაუდებელი აუცილებლობისას საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომლებიც განსხვავებულ საზოგადოებრივ ურთიერთობებს ეხება და, შესაბამისად, კანონის მე-3 მუხლი ვერც კონსტიტუციის ამ პუნქტით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში ჯდება. საკონსტიტუციო სასამართლოც ანალოგიურ მოსაზრებას იზიარებს: „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოებას, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების შემთხვევები, რომელთა არსებობისას გამართლებულია 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით საკუთრების ჩამორთმევა, კონკრეტულად და ამომწურავად არის განსაზღვრული ზემოდასახელებულ კანონებში. არც ერთი სხვა შემთხვევა არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს ისეთ აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებად, როდესაც დასაშვებია საკუთრების ჩამორთმევა 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება, 13გ).

V. კანონმდებელმა არ უნდა გააიგივოს კანონის მე-3 მუხლში მითითებული ფორმა (სანოტარო წესის) დაუცველად დადებული ხელშეკრულებები სხვა ისეთ ხელშეკრულებებთან, რომლებიც დღევანდელი კანონმდებლობით ნასყიდობას წარმოადგენს და საკუთრების უფლებას წარმოშობს. პირიქით, აღნიშნულ ხელშეკრულებებში დაფიქსირებულია ორმხრივი ნება, რომ ხელშეკრულება დადებული ყოფილიყო ფორმის დაუცველად და შესაბამისად მოსარგებლე მხარისთვისაც წინასწარ იყო ცნობილი, რომ ფორმის დაუცველად დადებული ხელშეკრულება არ წარმოშობდა საკუთრების უფლებას და ფართის განკარგვის ეს ფორმა, რომელიც მხოლოდ სარგებლობაში გამოიხატებოდა, მათთვის მისაღები იყო. მართებულად მიუთითებს საკონსტიტუციო სასამართლო თავის გადაწყვეტილებაში (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48. 152-53. III.1) „იმდროინდელი სამოქალაქო კანონმდებლობა თუმცა შეზღუდულად, მაგრამ მაინც იძლეოდა პირად საკუთრებაში არსებული ბინების ყიდვა-გაყიდვის შესაძლებლობას. ასეთ შესაძლებლობას ითვალისწინებდა საბჭოთა პერიოდის საქართველოს როგორც 1923 წლის, ისე 1964 წლის სამოქალაქო სამართლის კოდექსები (შესაბამისად - 182-ე და 238-ე მუხლები). 1964 წლის კოდექსის 238-ე მუხლი ასეთი სათაურით - ,,საცხოვრებელი სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება", ადგენდა, რომ საცხოვრებელი სახლი (აგარაკი) ან სახლის (აგარაკის) ნაწილი, რომელიც წარმოადგენს მოქალაქის ან ერთად მცხოვრები მეუღლეების და მათი არასრულწლოვანი შვილების პირად საკუთრებას, შეიძლება იყოს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების საგანი კოდექსის 104-ე მუხლით გათვალისწინებული წესების დაცვით, აგრეთვე იმ პირობით, თუ მესაკუთრეს სამი წლის განმავლობაში არ გაუყიდია ერთ სახლზე ან ერთი სახლის ნაწილზე მეტი, გარდა კოდექსის 105-ე მუხლით გათვალისწინებული გაყიდვის შემთხვევისა (104-ე მუხლით გათვალისწინებული იყო ,,პირადი საკუთრების უფლება საცხოვრებელ სახლზე", 105-ე მუხლით კი - ,,ერთზე მეტ სახლზე პირადი საკუთრების უფლების მოსპობა"). 1964 წლის კოდექსის 239-ე მუხლით დადგენილი იყო აგრეთვე საცხოვრებელი სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ფორმა - ხელშეკრულების დადასტურება სანოტარო წესით (ქალაქში ან ქალაქის ტიპის დაბაში მდებარე სახლის ნასყიდობისას), ხელშეკრულების დადება წერილობით (სოფელში მდებარე სახლის ნასყიდობისას) და ორივე შემთხვევაში ხელშეკრულების რეგისტრირება სამი თვის ვადაში, შესაბამისად, ადგილობრივი საბჭოს აღმასკომსა და სასოფლო საბჭოში. ფორმის დაუცველობა იწვევდა ხელშეკრულების ბათილობას.“ შედეგად საკონსტიტუციო სასამართლომ დაადგინა, რომ ,,ე.წ. ნასყიდობის დოკუმენტი" ვერანაირად ვერ ჩაითვლება ბინის ყიდვა-გაყიდვის ნების გამოვლენის მართებულ, მისაღებ ფორმად. აქედან გამომდინარე, საფუძველს მოკლებულია ბინის ყიდვა-გაყიდვის სავალდებულო ფორმის სრული უგულებელყოფა და მის ნაცვლად ისეთი წერილობითი დოკუმენტის დაკანონება, რომლის ფორმაც არ შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს. (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება №1/1/103.117.137.147-48. 152-53.III.4). შესაბამისად, ნათელია, რომ თუ მხარეებს, მათ შორის მოსარგებლეს, სურდა თავისი არსით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება და მასზე საკუთრების უფლების გადასვლა, ნასყიდობის ხელშეკრულებას დადებდა სწორედ იმ პერიოდში მოქმედი კანონმდებლობის სრული დაცვით.

VI. საცხოვრებელი სადგომით მოსარგებლის მიერ საკუთრების უფლების შეძენით უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებას კარგავს ნამდვილი მესაკუთრე, რომლის საკუთრების უფლების წარმოშობა უდავოა, ხოლო მოსარგებლის საკუთრების უფლების წარმოშობა იმთავითვე სადავოდ არის გამხდარი კანონმდებლის მიერაც, ვინაიდან მისი უფლების წარმოშობის დოკუმენტის ნამდვილობა დგას ეჭვქვეშ.

ამ შემთხვევაში ირღვევა ერთი პირის საკუთრების უფლება არათანაზომიერად სამართალურთიერთობის ერთ-ერთი მონაწილის სასარგებლოდ, რაც ვერ იქნება გამართლებული საჯარო და კერძო ინტერესების პროპორციულობის პრინციპის შესაბამისად, ასევე ორმხრივი კერძო ინტერესებიდან გამომდინარე არ არის დაცული ბალანსი ამ ურთიერთობებში.

აუცილებელია სწორედ იმის დადგენა, კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით უფლებაში ჩარევა არის თუ არა თანაზომიერი. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ ჩამოყალიბებული პრაქტიკის თანახმად სასამართლოსადმი მიმართვის უფლება „შეიძლება შეიზღუდოს გარკვეული პირობებით, რაც გამართლებული იქნება დემოკრატიულ საზოგადოებაში ლეგიტიმური საჯარო ინტერესით“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2010 წლის 28 ივნისის გადაწყვეტილება #1/466 საქმეზე „საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II, 15). ამასთან, შეზღუდვები უნდა ემსახურებოდეს კანონიერ მიზანს და დაცული უნდა იყოს გონივრული თანაზომიერება დაწესებულ შეზღუდვასა და დასახულ მიზანს შორის...(საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2006 წლის 15 დეკემბრის გადაწყვეტილება #1/3/393,397 საქმეზე “საქართველოს მოქალაქეები - ონისე მებონია და ვახტანგ მასურაშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ”, II, 1)“.

თანაზომიერების პრინციპის შეფასებამდე უნდა გაირკვეს რა ლეგიტიმურ მიზანს ემსახურება სადავო ნორმით დაწესებული შეზღუდვა. სახელმწიფოს ინტერესი პირდაპირ არ იკვეთება კანონის მიზნიდან. კანონის პირველი მუხლი ადგენს, რომ „კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ... წარმოშობილ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს“. კანონის მიღების მიზანი გადმოცემულია ასევე კანონპროექტის განმარტებით ბარათში, სადაც ვკითხულობთ: კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მესაკუთრისათვის საკუთრების უფლების შეზღუდვით სახელმწიფო ცდილობს წესრიგის და თანასწორობის დაცვას ამ ორ სუბიექტს შორის, რომელთაც წლების განმავლობაში გააჩნიათ მოუგვარებელი ურთიერთობა. შედეგად კი ნაცვლად დაბალანსებული და სამართლიან ფარგლებში მოქცევისა, მესაკუთრეს ცალსახად და უპირობოდ ართმევს საკუთრების უფლებას. შესაბამისად, მიგვაჩნია, რომ შეზღუდვა არ არის მიზნის პროპორციული.

თავისმხრივ, თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნას წარმოადგენს ის რომ დაწესებული შეზღუდვა იყოს მიზნის მიღწევის ა) გამოსადეგი და ბ) აუცილებელი საშუალება და ამასთან გ) უფლების შეზღუდვის ინტენსივობა უნდა იყოს მისაღწევი საჯარო მიზნის პროპორციული (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის #3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II, 65). მიგვაჩნია, რომ ჩარევის თანაზომიერების დასადგენად აღარ არის საჭირო ჩამოთვლილ საკითხთა შეფასება, ვინაიდან შეზღუდვა არ შეესაბამება უპირველესს - ლეგიტიმურ მიზანს.

ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის დამატებითი ოქმის (1950 წ.) პირველი მუხლი ეხება საკუთრების დაცვას, რომლის მიხედვით, „ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრების შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს თავისი საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში. ამასთან, წინარე დებულებები არანაირად არ აკნინებს სახელმწიფოს უფლებას, გამოიყენოს ისეთი კანონები, რომელთაც ის აუცილებლად მიიჩნევს საერთო ინტერესების შესაბამისად საკუთრებით სარგებლობის კონტროლისათვის, ან გადასახდებისა თუ მოსაკრებლების ან ჯარიმების გადახდის უზრუნველსაყოფად.

,,ეს დებულება [ევროპული კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლი] მოიცავს სამ წესს. პირველი წესი, რომელიც ზოგადი ხასიათისაა, აცხადებს საკუთრებით მშვიდობიანი სარგებლობის პრინციპს; ის გათვალისწინებულია პირველი ნაწილის პირველი წინადადებით. მეორე წესი მოიცავს ქონების ჩამორთმევას და ამ უკანასკნელს გარკვეულ პირობებს უქვემდებარებს; ის არის იმავე ნაწილის მეორე წინადადებაში. მესამე წესი აღიარებს, რომ სახელმწიფოს უფლება აქვს, სხვა ზომების გარდა, გააკონტროლოს ქონების გამოყენება ზოგადი ინტერესის შესაბამისად, ისეთი კანონების მიღებით, რომელთაც ის აუცილებლად ჩათვლის ამ მიზნით; ეს წესი გათვალისწინებულია პირველი მუხლის მეორე ნაწილით „სპორონგი და ლონორთი შვედეთის წინააღმდეგ“[1] (პ. 61).

დასაბუთების მიზნით, საკუთრების უფლების ნებისმიერი ხელყოფა უნდა ემსახურებოდეს საჯარო ან საერთო ინტერესით განპირობებულ კანონიერ მიზნებს. „ჯეიმსი გაერთიანებული სამეფოს წინააღმდეგ“ (James v. the United Kingdom)[2], A98, 1986. ამასთან, საკმარისი არ არის, რომ ხელყოფა კანონიერ მიზანს ემსახურება. არამედ, ასევე დაცული უნდა იყოს პროპორციულობა. ადამიანის უფლებათა ევროპულმა სასამართლომ გააკეთა მნიშვნელოვანი განცხადება ხელყოფის დასაბუთების პრინციპთან დაკავშირებით: სასამართლომ უნდა დაადგინოს, შენარჩუნებულ იქნა თუ არა სამართლიანი ბალანსი საზოგადოების საერთო ინტერესებსა და პირის ფუნდამენტურ უფლებათა დაცვის მოთხოვნებს შორის. ...ამგვარი ბალანსის დადგენა წარმოადგენს კონვენციის განუყოფელ ნაწილს და ასევე ასახულია [პირველი დამატებითი ოქმის] პირველ მუხლში „სპორონგი და ლონორთი შვედეთის წინააღმდეგ“ (პ. 69).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ სწრაფი და ეფექტური მართლმსაჯულების ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად არსებობს ნაკლებად მზღუდავი საშუალებები როგორიც ამ კანონის ამოქმედებამდე იყო გათვალისწინებული კანონის მე-2 მუხლით, სადაც აღნიშნული კატეგორიის პირებს უფლება ჰქონდათ ურთიერთმორიგების საფუძველზე, დაბალანსებულად, ორივე მხრიდან გარკვეული პროცენტული მონაწილეობით გადაეწყვიტათ აღნიშნული პრობლემატური საკითხი. აქედან გამომდინარე, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლს და ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

 

 

კანონის მე-3 მუხლის შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 14-ე მუხლთან

VII. საქართველოს კონსტიტუციის მე-14 მუხლის მიხედვით, ყველა ადამიანი ... კანონის წინაშე თანასწორია განურჩევლად ქონებრივი ... მდგომარეობისა.

საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით, „მოსარგებლე, ... რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია ... მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა“.

აღსანიშნავია ასევე ამავე კანონის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტი, რომლის მიხედვით, „მოსარგებლე, ... რომელიც 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია ... მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით“.

აღნიშნული ორი ნორმა განსხვავებულად აწესრიგებს ურთიერთობებს იმ პირებს შორის, რომლებიც აბსოლუტურად თანასწორნი არიან და, მაგალითად, 31 წლის და 29 წლის განმავლობაში ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. შესაბამისად კანონის ეს ნორმები მათ აბსოლუტურად განსხვავებულ მდგომარეობაში აყენებს.

საკონსტიტუციო სასამართლოს 2011 წლის 18 მარტის გადაწყვეტილებაში ნათქვამია, რომ საქართველოს კონსტიტუციის მე-14 მუხლი „ადგენს კანონის წინაშე თანასწორობის ფუნდამენტურ კონსტიტუციურ პრინციპს. მისი მიზანია, არ დაუშვას არსებითად თანასწორის უთანასწოროდ მოპყრობა ან პირიქით“. საკონსტიტუციო სასამართლო ასევე აღნიშნავს, რომ „კანონის წინაშე თანასწორობის უფლებისაგან მომდინარეობს ისეთი საკანონმდებლო სივრცის შექმნის ვალდებულება, რომელიც ყოველი კონკრეტული ურთიერთობისათვის არსებითად თანასწორთ შეუქმნის თანასწორ შესაძლებლობებს, ხოლო უთანასწოროებს პირიქით“ - საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2010 წლის 27 დეკემბრის #1/1/493 გადაწყვეტილება.

დისკრიმინაციის დადგენისათვის, პირველ რიგში უნდა დადგინდეს სუბიექტები, რომელთაც ეხებათ სადავო ნორმა, რამდენად წარმოადგენენ ისინი არსებითად თანასწორ პირებს კონკრეტულ შემთხვევაში. ასევე, უნდა განისაზღვროს, ადგილი აქვს თუ არა სახელმწიფოს მხრიდან განსხვავებულ მოპყრობას, ზემოაღნიშნული სუბიექტების მიმართ. და ამის შემდეგ უნდა დადგინდეს მე-14 მუხლთან გასაჩივრებული თითოეული ნორმა აყენებს თუ არა უთანასწორო მდგომარეობაში სუბიექტებს.

ორივე შემთხვევაში ეს პირები არიან მოსარგებლეები, რომლებიც ნასყიდობის ხელშეკრულების ფორმის დაუცველად უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. მათ შორის განსხვავება პირობითია და დაუსაბუთებელი. კანონმდებელმა პირობითან, ყოველგვარი საფუძვლისა და არგუმენტაციის გარეშე ერთმანეთისგან გამოარჩია პირები, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში ფლობენ აღნიშნულ ქონებას, პირებისგან, რომლებიც 30 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობენ მას და „არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში“ მყოფ პირებს აბსოლუტურად განსხვავებული სამართლებრივი რეგულაცია და შეზღუდვა დაუდგინა „30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში“ მფლობელ პირებთან შედარებით, შესაბამისად, თანასწორი პირები ჩააყენა უთანასწორო მდგომარეობაში.

სადავო ნორმატიული აქტის განმარტებით ბარათში მითითებულია, რომ პროექტით, მოქმედი კანონის მსგავსად, მოსარგებლეები იყოფა სამ კატეგორიად: 1) პირები, რომლებიც საცხოვრებელ სადგომს ფლობენ სანოტარო წესით დაუმოწმებელი, წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე; 2) პირები, რომელთაც მფლობელობის უფლება მიღებული აქვთ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით და 3) პირები, რომელთაც იგივე უფლება მინიჭებული აქვთ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით. პროექტის თანახმად, პირველ ორ კატეგორიას მიკუთვნებული მოსარგებლეები, თავის მხრივ, იყოფიან ორ ქვეკატეგორიად მფლობელობის ხანდაზმულობის მიხედვით, კერძოდ, იმის შესაბამისად, მათი მფლობელობა 30 წელზე მეტია თუ ნაკლები. ამ ნიშნით წესდება განსხვავებული მიდგომები თითოეულ ქვეკატეგორიას მიკუთვნებულ მოსარგებლეთა მიმართ. აღნიშნულით ცალსახად იკვეთება, რომ სახეზეა განსხვავებული მიდგომები აღნიშნული კანონის ადრესატი პირებისთვის, ერთი მხრივ, მოსარგებლეების უფლებების კუთხით, ხოლო, მეორე მხრივ, მესაკუთრეების უფლებების მხრივაც.

არსებითად თანასწორ პირებს შორის დიფერენცირებული მოპყრობის დადგენის შემდეგ მნიშვნელოვანია, დადგინდეს ტესტი, რომელზე დაყრდნობითაც სასამართლო შეაფასებს განსხვავებული მოპყრობის გამართლების და კონსტიტუციურ ფარგლებში მოქცევის საკითხს. იქიდან გამომდინარე, რომ განსხვავებული მოპყრობა ხდება საკუთრების ნიშნით, საკონსტიტუციო სასამართლომ უნდა გამოიყენოს მკაცრი შეფასების ტესტი, რადგან საკონსტიტუციო სასამართლოს პრაქტიკის მიხედვით, კლასიკური ნიშნით დიფერენციაციის შემთხვევაში, სასამართლო იყენებს „მკაცრ ტესტს“. საკუთრების ნიშნით დიფერენციაცია წარმოადგენს კლასიკურ ნიშანს, რადგან აღნიშნული ნიშნით დისკრიმინაციას პირდაპირ კრძალავს კონსტიტუციის მე-14 მუხლი. ამ მუხლის მიხედვით, ყველა ადამიანი ... კანონის წინაშე თანასწორია განურჩევლად ქონებრივი ... მდგომარეობისა. სასამართლომ 2010 წლის 27 დეკემბრის საქმეში აღნიშნა: „განსხვავებულია სასამართლოს კრიტერიუმებიც დიფერენცირებული მოპყრობის დისკრიმინაციულობის შეფასებისთვის. კლასიკური, სპეციფიური ნიშნებით დიფერენციაციისას სასამართლო იყენებს მკაცრი შეფასების ტესტს და ნორმას აფასებს თანაზომიერების პრინციპის მიხედვით, ამასთან, „მკაცრი ტესტის“ ფარგლებში ლეგიტიმური მიზნის დასაბუთებისას საჭიროა იმის მტკიცება, რომ სახელმწიფოს მხრიდან ჩარევა არის აბსოლუტურად აუცილებელი, არსებობს „სახელმწიფოს დაუძლეველი ინტერესი“.

აღნიშნულ დავაში საკონსტიტუციო სასამრთლომ უნდა გამოიყენოს მკაცრი შეფასების ტესტი, ვინაიდან მესაკუთრეები რომელთა მიმართაც მოქმედებდა ძველი კანონმდებლობა და რომელთა მიმართაც მოქმედებს დღევანდელი კანონმდებლობა. ე.ი. იმ მესაკუთრეთა მიმართ რომლებმაც თავიანთი უფლებების რეალიზაცია მოხდინეს ძალადაკარგული კანონის პირობებში და მათ ვინც ვერ შეძლებს უფლებათა რეალიზაცია ადრე მოქმედი კანონის შესაბამისად და უწევთ დაიცვან უფლება ახალი კანონის პირობებში ცალსახად და მკვეთრად არიან დაცილებულნი ერთმანეთისაგან თავიანი უფლებების განხორციელებაში, ასევე გაუგებარია რა მხრივ მოახდინა კანონმდებელმა დიფერენციაცია იმ მესაკუთრეთა ქონებებთან დაკავშირებით, რომელსაც 30 წელზე მეტი ან 30 წელზე ნაკლები ვადით ფლობენ მოსარგებლეები. აქედან გამომდინარე, ცალსახაა თანასწორობის ძირითად უფლებაში ჩარევა, რომლითაც სახელმწიფო ერთმანეთს აცილებს ურთიერთშედარებად სუბიექტებს და აღნიშნული დიფერენციაცია არის მაღალი ინტენსივობის. რა დროსაც მკაცრი ტესტით უნდა შეფასდეს თუ რამდენად კონსტიტუციურ სამართლებრივად გამართლებულია სახელმწიფოს ჩარევა კანონის წინაშე თანასწორობის უფლებაში. სადავო აქტით ცალსახად არათანასწორად მოპყრობაა სახეზე მესაკუთრეთა და მოსარგებლეთა მიმართ.

სახელმწიფოს მხრიდან დიფერენციაციის გამართლების პირველ საფუძველს წარმოადგენს ლეგიტიმური მიზნის არსებობა. სრულიად ბუნდოვანი და დაუსაბუთებელია, რა ლეგიტიმურ მიზანს შეიძლება ემსახურებოდეს განსხვავებული მოპყრობა, რომელსაც განაპირობებს სადავო ნორმა. გაუგებარია რა სახელმწიფო ინტერესი შეიძლება არსებობდეს, როდესაც ხდება გარკვეული საცხვრებელი ფართით მოსარგებლე პირების დიფერენციაცია 30 წლიანი ცხოვრების ნიშნით და მათ, ვინც 30 წელზე მეტი ხნით ფლობენ ფართს, სახელმწიფო ართმევს საკუთრების უფლებას.  შესაბამისად, არათუ არ იკვეთება „სახელმწიფოს დაუძლეველი ინტერესი“, არამედ გაურკვეველია, რა ლეგიტიმურ მიზანს შეიძლება ემსახურებოდეს სადავო ნორმით გათვალისწინებული შეზღუდვა 30 წელზე მეტ ხანს მოსარგებლე პირებისათვის.

აღნიშნულ შემთხვევაში სახელმწიფოს არ აქვს არც დაუძლეველი საჯარო ლეგიტიმური მიზანი, ვინიდან შეუძლებელია გააჩნდეს ამგვარი მიზანი მას, როდესაც ცალსახაა მხოლოდ ურთიერთ დაპირისპირებული კერძო ინტერესები. ამ შემთხვევაში უფლებაში ჩარევის საჯარო ლეგიტიმური მიზანი შეიძლება იყოს ბინათმესაკუთრეთა და მოსარგებლეთა საკითხის გადაწყვეტა აღნიშნული სფეროს რეფორმის გზით, თუმცა ცალსახაა, რომ აღნიშნული კანონის მიზანს სფეროს რეფორმა არ წარმოადგენს და მიზანიც ვერ იქნება სხვაგვარად გამართლებული და, შესაბამისად, ვერც ლეგიტიმური ინტერესი იქნება დაცული.

სახელმწიფოს ინტერესი პირდაპირ არ იკვეთება კანონის მიზნიდან, თუმცა კანონის პირველი მუხლი ადგენს, რომ „კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ... წარმოშობილ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს“. კანონის მიღების მიზანი გადმოცემულია ასევე კანონპროექტის განმარტებით ბარათში: „კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სახელმწიფო მესაკუთრისათვის საკუთრების უფლების შეზღუდვით ცდილობს წესრიგის და თანასწორობის დაცვას ამ ორ სუბიეტს, რომელთაც წლების განმავლობაში გააჩნიათ მოუგვარებელი ურთიერთობა. შედეგად, კი არ აბალანსებს და სამართლიან ფარგლებში აქცევს მათ შორის ურთიერთობას, არამედ მესაკუთრეს ცალსახად და უპირობოდ ართმევს საკუთრების უფლებას.

თუმცა, კანონმდებლის თავისუფალი მოქმედების სფერო მიზნის შერჩევისას შეზღუდულია და დამოკიდებულია შესაბამისი ჩარევის სიმძიმესა და არსზე. საკმარისი არ არის კანონით ჩარევის მიზნის მხოლოდ დასახელება. მიზანსა და ჩარევას შორის უნდა არსებობდეს მიზეზ-შედეგობრივი კავშირი. ამდენად, კანონმდებელი შეეცადა ახალი რეგულაციების შემოღებით გარკვეული ბალანსის დაცვას და მოსარგებლეთა უფლებების დაცვას, თუმცა, შედეგად მესაკუთრება უფლებები დაარღვია.

კანონით გათვალისწინებული ძირითად უფლებაში ჩარევა უნდა იყოს ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად გამოსადეგი საშუალება. ის უნდა უწყობდეს ხელს და შესაძლებელს ხდიდეს სასურველი მიზნის მიღწევას. არც გამოსადეგობა იკვეთება აღნიშნულ შემთხვევაში, ვინაიდან ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად გამოსადეგი არ არის საშუალება, რომელიც აშკარად არაეფექტურია, რომლის იგნორირებაც აშკარად შესაძლებელია ან რომელიც მიზნის მიღწევას გამორიცხავს. სადავო კანონის მე-3 მუხლით წამოდგენილი ნორმა ვერ იქნება რეალურად მიზნის მიღწევის სათანადო საშუალება, ვინაიდან აღნიშნული რეგულირებით ვერანაირად ვერ მოხდება მოსარგებლეთა და მესაკუთრეთა უფლებისა და მოვალეობების სამართლიანად გადანაწილება. შესაბამისად, არჩეული საშუალებით მიზნის მიღწევა გამორიცხულია, რადგან აღნიშნულ შემთხვევაში შეიძლება ითქვას, რომ მესაკუთრეთა ნაწილი, რომელთაც ეხებათ კანონის სადავო ნორმა ცალსახად კარგავს საკუთრების უფლებას, რაც თვისთავად გამორიცხავს სამართლებრივი ურთიერთობების სამართლიანობას. გარდა ამისა, აღნიშნულ შემთხვევაში შესაძლებელია ბევრად ნაკლებად მზღუდავი საშუალების გამოყენება, თუკი კანონმდებელი მიზნად ისახავს გარკვეული უფლებებისა და მოვალებობის დაბალანსებას.

ჩარევა არ არის აუცილებელი ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, როდესაც ამის გაკეთება შესაძლებელია სხვა თანაბრად ეფექტური, მაგრამ უფრო რბილი საშუალებით. თანაბრად ეფექტურია საშუალება, რომელიც წარმატების შანსებს არსებული ჩარევის თანაბრად უზრუნველყოფს და საგნობრივად მსგავსი ეფექტი აქვს. უფრო რბილი ალტერნატიული საშუალება შესაბამის ძირითად უფლებას საერთოდ არ უნდა ზღუდავდეს ან უნდა ზღუდავდეს აშკარად უფრო მსუბუქად. გარდა ამისა, მსუბუქი საშუალება მესამე პირებსა და საზოგადოებას უფრო მძიმე ზიანს არ უნდა აყენებდეს. შეზღუდვა არ არის დაბალანსებული კანონმდებლობით პირდაპირ გაწერილი რაიმე საპირწონე უფლებით, რომელიც გაამართლებდა დაწესებულ შეზღუდვას და პირებს, რომლებიც 30 წელზე მეტ ხანს სარგებლობენ საცხოვრებელი ფართით შესთავაზებდა გარკვეულ დაბალანსებულ ნორმას, ისეთივეს, როგორიც არანაკლებ 30 წლით მოსარგებლე პირებისთვის არის დადგენილი. ის გარემოება, რომ მოსარგებლეს, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლება აქვს მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა და მარტივად, მესაკუთრის ინტერესების უგულებელყობით ავტომატურად გახდება მესაკუთრე, არ შეიძლება განხილულ იქნეს როგორც შეზღუდვის დამაბალანსებელი საშუალება. აშკარაა რომ უფლებაში ჩარევა ხდება მაღალი ინტესივობით. მაღალ ინტენსივობას განაპირობებს ასევე დაზარალებულთა დიდი რაოდენობა, რომლებიც ათობით არიან და ზოგიერთ მესაკუთრეს რამდენიმე ოჯახი ჰყავს მოსარგებლეების სახით თავის ბინაში, რომლებიც საკუთრების უფლებას ედავებიან.

ჩარევასა და მის მიზანს შორის უნდა იყოს პროპორციული ურთიერთმიმართება. ჩარევის სახის, სიმძიმის, ინტენსიურობის და მასშტაბების ანალიზის შედეგად სახეზეა, რომ ჩარევა არ არის მიზნის პროპორციული. პროპორციულობა საჯარო და კერძო ინტერესებს შორის, ასევე კერძო სუბიექტების ინტერესების პროპორციულობა იმთავითვე გამორიცხულია დაბალანსდეს იმ პირობებში, როდესაც ურთიერთობის ერთ-ერთი მონაწილე საერთოდ კარგავს საკუთრების უფლებას.

სადავო ნორმა არ პასუხობს თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნებს იმითაც, რომ უფლების შეზღუდვის ინტენსივობა არ არის მიზნის მიღწევის პროპორციული. მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა ბლანკეტური, აბსოლუტური ხასიათის აკრძალვა. თუ განვახორციელებთ აწონ-დაწონვას ჩარევის სიმძიმესა და დასახული მიზნის მნიშვნელობას შორის, ნათელია, რომ მათ შორის არ არსებობს კავშირი და პროპორციულობა.

აქედან გამომდინარე, პირველ რიგში არ არსებობს გამოკვეთილი და დასაბუთებული სახელმწიფოს ლეგიტიმური მიზანი, რომელიც დიფერენცირებულ მოპყრობას გაამართლებდა და დაასაბუთებდა, თუ რატომ უნდა განახორციელოს კანონმა განსხვავებული მიდგომა იმ მოსარგებლეებს შორის, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს და იმ მოსარგებლებლეებს შორის, რომლებიც 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ მას. შეზღუდვაც არ არის გამოსაგეგი და აუცილებელი საშუალება მიზნის მისაღწევად, კანონმდებელი ცდილობს მოასწერიგოს მოსარგებლეებსა და მესაკუთრეებს შორის ურთიერთობები და დააბალანსოს ისინი, მაგრამ შედეგად, გამომდიმარე იქიდან, რომ ახდენს მოსარგებლეთა განსხვავებას, დისკრიმინაციულ მდგომარეობაში აყენებს იმ მესაკუთრეებს, რომელთა ბინით სარგებლობენ პირები, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. სადავო ნორმა ვერ აკმაყოფილებს „მკაცრი ტესტის“ მოთხოვნებს, ჩარევა არის პირთა დიდი რაოდენობის წინააღმდეგ და მაღალი ინტენსივობის, ამიტომ მიგვაჩნია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-3 მუხლი ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

 

კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტების შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლთან

VIII. „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-5 მუხლი ეხება მოსარგებლის მიერ საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვას, რომლის მიხედვით, მოსარგებლე, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს და რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, უფლებამოსილია მოითხოვოს საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით (საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის შესახებ სარჩელი) (პუნქტი 1). თუ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობისათვის მოსარგებლემ მესაკუთრეს გარკვეული საფასური გადაუხადა, სასამართლო უფლებამოსილია, ამ საფასურის ოდენობის გათვალისწინებით, ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული კომპენსაციის ოდენობა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 15 პროცენტამდე შეამციროს (პუნქტი 3).

საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, „საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება“. აღნიშნული ნორმა აღიარებს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებას, არამედ ასევე საკუთრების თავისუფლებას, რათა მესაკუთრემ თავისი შეხედულებით მიიღოს გადაწყვეტილება სურს თუ არა მას მისი საკუთრების გასხვისება და თუ სურს რა ფორმით ან ვისზე.

სადავო კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტები ერთმნიშვნელოვნად ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას (მუხლი 21.1.) ნორმა ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას, მისი თავისუფლად განკარგვის უფლებას, ნების თავისუფალ გამოვლინებას. მე-5 მუხლის თანახმად, მოსარგებლე, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, მხოლოდ მისი შეხედულებით, მესაკუთრის ნების გარეშე მიმართავს სასამართლოს და მოითხოვს საცხოვრებელი სადგომის მის საკუთრებაში გადასვლას უდავო წარმოების წესით, რა შემთხვევაშიც გადაიხდის სადგომის ღირებულების მხოლოდ 25%-ს.

გასათვალისწინებელია, რომ აღნიშნული ეხება ისეთ შემთხვევებს, როდესაც მოსარგებლე ფართში ცხოვრობს საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, ანუ შესაძლოა არ არსებობდეს რაიმე დოკუმენტი, რომელიც გამოხატავს მისი დათმობის დროს მოსაკუთრის ნებას (ჩვენ შემთხვევაში სწორედ ამას ადასტურებს ყველა მესაკუთრე, რომ მათ არ აქვთ რაიმე ფორმის დათმობის ხელშეკრულება და მათი ნება არ არის წერილობით დაფიქსირებული).

ამასთან, შესაძლოა მოსარგებლეს მთელი ამ წლების განმავლობაში არ ჰქოდეს გადახდილი რაიმე მცირედი თანხაც კი. გასათვალისწინებელია სადავო კანონის მე-5 მუხლის მე-2 პუნქტი, რომელიც ადგენს, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგება უნდა დასტურდებოდეს შემდეგი გარემოებით/გარემოებებით: სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაცია, კომუნალური გადასახადების გადახდა ან/და მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდა“. ამ პუნქტში ჩამოთვლილი დოკუმენტაცის წარმოდგენა მოეთხოვება ალტერნატივის სახით, ანუ ერთ ერთი მაინც. შესაბამისად, მოსარგებლეს რომ არ ჰქონდეს ამ პერიოდში გადახდილი არანარი თანხა, თვითნებურად იკავებდეს ფართს და სასამართლოში წარადგინოს მხოლოდ კომუნალური გადასახადების გადახდის დოკუმენტაცია (რაც ყველა ამგვარ მოსარგებლეს გააჩნია), სასამართლო საცხოვრებელი ფართის ღირებულების მხოლოდ 25%-ის გადახდის შემთხვევაში აღიარებს მოსარგებლის საკუთრებას საცხოვრებელ ფართზე, ისე, რომ არც კი გაითვალისწინებს მესაკუთრის პოციზიას და ნებას.

შედარებისთვის, „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 1996 წლის უკვე ძალადაკარგული კანონი ითვალისწინებდა შედარებით დაბალანსებულ და თანაზომიერად შემზღუდავ მოდელს: კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით, „თუ მხარეებს შორის არსებობს გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოსარგებლეს მოსთხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა, მხოლოდ მოსარგებლისთვის (ან თავდაპირველი მოსარგებლის უფლებამონაცვლისთვის) დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%-ის გადახდის შემთხვევაში“. ანუ პირველ რიგში საცხოვრებელი ფართის დათმობა და საკუთრების გადასვლა მოსარგებლეზე, მესაკუთრის ნებაზე იყო დამოკიდებული. ხოლო თუ მესაკუთრე არ გამოხატავდა ასეთ ნებას, მხოლოდ ამ შემთხვევაში უშვებდა მე-2 მუხლის მე-6 პუნქტი შესაძლებლობას, რომ მოსარგებლეს მოეთხოვა გარკვეული ანაზღაურების სანაცვლოდ საკუთრების უფლების გადაცემა: „თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს მოსარგებლისთვის ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდაზე, მოსარგებლეს უფლება აქვს მესაკუთრეს მოსთხოვოს შესაბამისი ანაზღაურების (დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 25%) სანაცვლოდ დაკავებულ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა (პუნქტი 6).

ამდენად, კანონის ძველი რედაქციით უპირატესობა ენიჭებოდა მესაკუთრის ნებას საკუთრების გასხვისებაზე, რაც შედარებით უფრო დაბალანსებულს ხდიდა აღნიშნულ ურთიერთობას, და მხოლოდ შემდგომ შეეძლო ამ პროცედურის დაწყება მოსარგებლეს. დღევანდელი სადავო ნორმით კი აბსოლუტურად იგნორიურებულია მესაკუთრის ნება და მხოლოდ მოსარგებლე გადაწყვეტს როდის „წაართვას“ მესაკუთრეს საკუთრების უფლება, მესაკუთრის ნების გათვალისწინების გარეშე. ამ შემთხვევაში არც სასამართლოს აქვს დამატებითი კომპეტენცია, იგი უდავო წარმოების წესით იხილავს საქმეს და მოსარგებლის მიერ თუნდაც ერთი დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში: ა) სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაციის დამადასტურებელი, ბ) კომუნალური გადასახადების გადახდის დამადასტურებელი ან მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტის, სასამართლო ვალდებულია (მას სხვა ალტერნატივა არ რჩება რომ გაითვალისწინოს მესაკუთრის ნება) აღიაროს მოსარგებლის საკუთრების უფლება. რეგისტრაციის და კომუნალური გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტების მოძიება ძალიან მარტივია და დასტურდება საბინაო წიგნების ამონაწერებით და თელასიდან გამოთხოვილი ქვითრებით.

ანალოგიური ვითარებაა მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტთან მიმართებითაც, რომელიც მართალია ცალკე პუნქტად არის გამოყოფილი, მაგრამ პირველი პუნქტის პირობის გაგრძელებაა და უფრო პრივილეგირებულ მდგომარეობაში აყენებს მოსარგებლეს, თუ მან საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობისათვის მესაკუთრეს გარკვეული საფასური გადაუხადა. ამ დროს სასამართლოს შეუძლია 25%-ის ნაცვლად 15%-მდე შეამციროს მოსარგებლის მიერ გადასახდელი თანხა გამოსყიდვის სანაცვლოთ.

ხაზი გვინდა გავუსვათ, რომ ჩვენი სარჩელის მიზანსა და მოთხოვნას არ წარმოადგენს დავა მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის გადასახდელი თანხის პროცენტულობის თაობაზე და ძალიან რთული იქნება საკონსტიტუციო სასამართლოს მხრიდან იმის დადგენა 25%-ის გადახდა არის ურთიერთობის მოწესრიგების პროპირციული თუ 15%-ის. ჩვენი დავის საგანია მესაკუთრის კონსტიტუციით აღიარებული უფლების დარღვევა და ნების, როგორც ინსტიტუტის უგულებელყობა.

მართალია სადავო კანონის განმარტებითი ბარათის მიხედვით „კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“, თუმცა ცალსახა და ერთმნიშვნელოვანია, რომ ლეგიტიმური მიზანი ვერ მიიღწევა მესაკუთრის საკუთრების თავისუფლების უგულებელყოფით. არ შეიძლება საუბარი იყოს სამართლიან განაწილებაზე, როდესაც მხოლოდ მოსარგებლის ნებაა გადამწყვეტი და მოსაკუთრის სურვილი კი უგულებელყოფილი. თავისთავად, ვერც ლეგიტილურ მიზანსა და მიღწეულ შედეგს იქნება რაიმე ფორმის თანაფარდობა და ჩავევა ვერ იქნება გამოსადეგი საშუალება. ასევე აღნიშნული ჩარევა არ არის აუცილებელი ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, როდესაც ამის გაკეთება შესაძლებელი იყო სხვა თანაბრად ეფექტური, მაგრამ უფრო რბილი საშუალებით, თუნდაც იმით, რომ ძალაში დარჩენილიყო ძველი შედარებით დაბალანსებული რეგულაცია.

IX. აღნიშნული ჩარევა არ შეიძლება ასევე ნაკარნახევი იყოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებიდან, რომლებიც შესაძლებელს ხდის გარკვეულ გამონაკლის შემთხვევებში საკუთრების უფლების შეზღუდვას და ჩამორთმევას. საკონსტიტუციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საკუთრების უფლების არსის განმარტებაზე: „საკუთრების უფლება, რომელიც კანონმდებლის მიერ განსაზღვრებად უფლებას წარმოადგენს, კანონმდებლის მიერ საკუთრების შინაარსისა და ფარგლების განსაზღვრის შედეგად არ უნდა გადაიქცეს უფლებად, რომელიც უმეტესწილად სწორედ საკანონმდებლო რეგულირებაზე იქნება დამოკიდებული. საბოლოო ჯამში, თავიდან უნდა იქნეს აცილებული თავად უფლებით დაცული სფეროს ძირითადი არსის გამოფიტვა (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 57). ჩვენ შემთხვევაში კი სახეზეა საკუთრების უფლების არსის არა მხოლოდ რაიმე ფორმით შეზღუდვა და „გამოფიტვა“, არამედ საერთოდ უგულებელყოფა. სადავო ნორმა ასევე არ შეიძლება ჯდებოდეს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული საკუთრების ჩამორთმევის ფარგლებში. მე-3 პუნქტში იგულისხმება ორი კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ და „საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის გადაუდებელი აუცილებლობისას საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომლებიც განსხვავებულ საზოგადოებრივ ურთიერთობებს ეხება და, შესაბამისად, კანონის მე-3 მუხლი ვერც კონსტიტუციის ამ პუნქტით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში ჯდება. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით: „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოებას, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების შემთხვევები, რომელთა არსებობისას გამართლებულია 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით საკუთრების ჩამორთმევა, კონკრეტულად და ამომწურავად არის განსაზღვრული ზემოდასახელებულ კანონებში. არც ერთი სხვა შემთხვევა არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს ისეთ აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებად, როდესაც დასაშვებია საკუთრების ჩამორთმევა 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება, 13გ).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტები წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტთან და ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

 

 

 

კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტების შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის მე-14 მუხლთან

X. საქართველოს კონსტიტუციის მე-14 მუხლის მიხედვით, ყველა ადამიანი ... კანონის წინაშე თანასწორია განურჩევლად ქონებრივი ... მდგომარეობისა.

საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-5 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, „მოსარგებლე, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს და რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, უფლებამოსილია მოითხოვოს საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით (საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის შესახებ სარჩელი)“. მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტიც ანალოგიური კატეგორიის პირებს ეხება, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს: „თუ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობისათვის მოსარგებლემ მესაკუთრეს გარკვეული საფასური გადაუხადა, სასამართლო უფლებამოსილია, ამ საფასურის ოდენობის გათვალისწინებით, ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული კომპენსაციის ოდენობა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 15 პროცენტამდე შეამციროს“.

აღსანიშნავია ასევე ამავე კანონის მე-6 მუხლის პირველი პუნქტი, რომლის მიხედვით, 1. თუ მოსარგებლე საცხოვრებელ სადგომს 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში ფლობს და მან მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, მესაკუთრე უფლებამოსილია მოსარგებლეს მოსთხოვოს მფლობელობის შეწყვეტა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით“. ამ შემთხვევაში, განსხვავებით მე-5 მუხლისა, მესაკუთრის ინტერესი და ნების თავისუფლება შედარებით დაბალანსებულია, რადგან პირველ რიგში მესაკუთრეს შეუძლია მოსარგებლეს მოსთხოვოს მფლობელობის შეწყვეტა გარკვეული თანხის გადახდის სანაცვლოდ. მესაკუთრის ეს თავისუფლება უგულებელყოფილია მე-5 მუხლით, რომელიც ისეთ მესაკუთრეეებს ეხება, რომლის მოსარგებლეები არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. შესაბამისად, სადავო კანონის მე-5 მუხლი არის დისკრიმინაციული, ვინაიდან აწესრიგებს ურთიერთობებს იმ პირებს შორის, რომლებიც აბსოლუტურად თანასწორნი არიან და, მათ შორის სხვაობა მხოლოდ ის არის, რომ 30-ზე მეტ ხანს ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს.

საკონსტიტუციო სასამართლოს პრაქტიკის მიხედვით, საქართველოს კონსტიტუციის მე-14 მუხლი „ადგენს კანონის წინაშე თანასწორობის ფუნდამენტურ კონსტიტუციურ პრინციპს. მისი მიზანია, არ დაუშვას არსებითად თანასწორის უთანასწოროდ მოპყრობა ან პირიქით“. საკონსტიტუციო სასამართლო ასევე აღნიშნავს, რომ „კანონის წინაშე თანასწორობის უფლებისაგან მომდინარეობს ისეთი საკანონმდებლო სივრცის შექმნის ვალდებულება, რომელიც ყოველი კონკრეტული ურთიერთობისათვის არსებითად თანასწორთ შეუქმნის თანასწორ შესაძლებლობებს, ხოლო უთანასწოროებს პირიქით“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2010 წლის 27 დეკემბრის #1/1/493 გადაწყვეტილება).

დისკრიმინაციის დადგენისათვის, პირველ რიგში უნდა დადგინდეს სუბიექტები, რომელთაც ეხებათ სადავო ნორმა, რამდენად წარმოადგენენ ისინი არსებითად თანასწორ პირებს კონკრეტულ შემთხვევაში. ასევე, უნდა განისაზღვროს, ადგილი აქვს თუ არა სახელმწიფოს მხრიდან განსხვავებულ მოპყრობას, ზემოაღნიშნული სუბიექტების მიმართ. და ამის შემდეგ უნდა დადგინდეს მე-14 მუხლთან გასაჩივრებული თითოეული ნორმა აყენებს თუ არა უთანასწორო მდგომარეობაში სუბიექტებს.

ორივე შემთხვევაში ეს პირები არიან მოსარგებლეები, რომლებიც საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. მათ შორის განსხვავება პირობითია და დაუსაბუთებელი. კანონმდებელმა პირობითად, ყოველგვარი საფუძვლისა და არგუმენტაციის გარეშე ერთმანეთისგან გამოარჩია პირები, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში ფლობენ აღნიშნულ ქონებას, პირებისგან, რომლებიც 30 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობენ მას და „არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში“ მყოფ პირებს აბსოლუტურად განსხვავებული სამართლებრივი რეგულაცია და შეზღუდვა დაუდგინა „30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში“ მფლობელ პირებთან შედარებით, შესაბამისად, თანასწორი პირები ჩააყენა უთანასწორო მდგომარეობაში. ამ ნიშნით წესდება განსხვავებული მიდგომები თითოეულ ქვეკატეგორიას მიკუთვნებულ მოსარგებლეთა მიმართ. აღნიშნულით ცალსახათ იკვეთება, რომ სახეზეა განსხვავებული მიდგომები აღნიშნული კანონის ადრესატი პირებისთვის, ერთი მხრივ, მოსარგებელეების უფლებების კუთხით, ხოლო, მეორე მხრივ, მესაკუთრეების უფლებების მხრივაც.

არსებითად თანასწორ პირებს შორის დიფერენცირებული მოპყრობის დადგენის შემდეგ მნიშვნელოვანია შეფასდეს განსხვავებული მოპყრობის გამართლებისა და კონსტიტუციურ ფარგლებში მოქცევის საკითხი. იქიდან გამომდინარე, რომ განსხვავებული მოპყრობა ხდება საკუთრების ნიშნით, საკონსტიტუციო სასამართლომ უნდა გამოიყენოს მკაცრი შეფასების ტესტი, რადგან საკონსტიტუციო სასამართლოს პრაქტიკის მიხდვით, კლასიკური ნიშნით დიფერენციაციის შემთხვევაში, სასამართლო იყენებს „მკაცრ ტესტს“. საკუთრების ნიშნით დიფერენციაცია წარმოადგენს კლასიკურ ნიშანს, რადგან აღნიშნული ნიშნით დისკრიმინაციას პირდაპირ კრძალავს კონსტიტუციის მე-14 მუხლი. კონსტიტუციის მე-14 მუხლის მიხედვით, ყველა ადამიანი ... კანონის წინაშე თანასწორია განურჩევლად ქონებრივი ... მდგომარეობისა. სასამართლომ 2010 წლის 27 დეკემბრის საქმეში აღნიშნა: „განსხვავებულია სასამართლოს კრიტერიუმებიც დიფერენცირებული მოპყრობის დისკრიმინაციულობის შეფასებისთვის. კლასიკური, სპეციფიური ნიშნებით დიფერენციაციისას სასამართლო იყენებს მკაცრი შეფასების ტესტს და ნორმას აფასებს თანაზომიერების პრინციპის მიხედვით, ამასთან, „მკაცრი ტესტის“ ფარგლებში ლეგიტიმური მიზნის დასაბუთებისას საჭიროა იმის მტკიცება, რომ სახელმწიფოს მხრიდან ჩარევა არის აბსოლუტურად აუცილებელი, არსებობს „სახელმწიფოს დაუძლეველი ინტერესი“.

აღნიშნულ დავაში საკონსტიტუციო სასამრთლომ უნდა გამოიყენოს მკაცრი შეფასების ტესტი, ვინაიდან მესაკუთრეები რომელთა მიმართაც მოქმედებდა ძველი კანონმდებლობა და რომელთა მიმართაც მოქმედებს დღევანდელი კანონმდებლობა. ე.ი. იმ მესაკუთრეთა მიმართ რომლებმაც თავიანთი უფლებების რეალიზაცია მოხდინეს ძალადაკარგული კანონის პირობებში და მათ ვინც ვერ შეძლეს უფლებათა რეალიზაცია ადრე მოქმედი კანონის შესაბამისად და უწევთ დაიცვან უფლება ახალი კანონის პირობებში ცალსახად და მკვეთრად არიან დაცილებულნი ერთმანეთისაგან თავიანი უფლებების განხორციელებაში. ასევე გაუგებარია, რა მხრივ მოახდინა კანონმდებელმა დიფერენციაცია იმ მესაკუთრეთა ქონებებთან დაკავშირებით, რომელსაც 30 წელზე მეტი ან 30 წელზე ნაკლები ვადით ფლობენ მოსარგებლეები. აქედან გამომდინარე, ცალსახაა თანასწორობის ძირითად უფლებაში ჩარევა, რომლითაც სახელმწიფო ერთმანეთს აცილებს ურთიერთშედარებად სუბიექტებს და აღნიშნული დიფერენციაცია არის მაღალი ინტენსივობის. ამ დროს მკაცრი ტესტით უნდა შეფასდეს თუ რამდენად გამართლებულია კონსტიტუციურსამართლებრივად სახელმწიფოს ჩარევა კანონის წინაშე თანასწორობის უფლებაში. სადავო აქტით ცალსახად არათანასწორად მოპყრობაა სახეზე მესაკუთრეთა და მოსარგებლეთა მიმართ.

სახელმწიფოს მხრიდან დიფერენციაციის გამართლების პირველ საფუძველს წარმოადგენს ლეგიტიმური მიზნის არსებობა. სრულიად ბუნდოვანი და დაუსაბუთებელია, რა ლეგიტიმურ მიზანს შეიძლება ემსახურებოდეს განსხვავებული მოპყრობა, რომელსაც განაპირობებს სადავო ნორმა. გაუგებარია რა სახელმწიფო ინტერესი შეიძლება არსებობდეს, როდესაც ხდება გარკვეული საცხოვრებელი ფართით მოსარგებლე პირების დიფერენციაცია 30 წლიანი ცხოვრების ნიშნით და იმ მესაკუთრეებს, რომელთა მოსარგებლეები 30 წელზე მეტი ხნით დათმობის შესახებ გარიგებით ფლობენ ფართს, სახელმწიფო ართმევს საკუთრების გამოსყიდვისა და გასხვისების თავისუფლებას. შესაბამისად, არათუ არ იკვეთება „სახელმწიფოს დაუძლეველი ინტერესი“, არამედ გაურკვეველია, რა ლეგიტიმურ მიზანს შეიძლება ემსახურებოდეს სადავო ნორმით გათვალისწინებული შეზღუდვა იმ მესაკუთრეებისათვის, რომელთა მოსარგებლეები 30 წელზე მეტ ხანს არიან მოსარგებლეები. 

აღნიშნულ შემთხვევაში სახელმწიფოს არ აქვს არც დაუძლეველი საჯარო ლეგიტიმური მიზანი, ვინაიდან შეუძლებელია გააჩნდეს ამგვარი მიზანი, როდესაც ცალსახაა მხოლოდ ურთიერთდაპირისპირებული კერძო ინტერესები. ამ შემთხვევაში უფლებაში ჩარევის საჯარო ლეგიტიმური მიზანი შეიძლება იყოს ბინათმესაკუთრეთა და მოსარგებლეთა საკითხის გადაწყვეტა აღნიშნული სფეროს რეფორმის გზით, თუმცა ცალსახაა, რომ აღნიშნული კანონის მიზანს სფეროს რეფორმა არ წარმოადგენს და მიზანიც ვერ იქნება სხვაგვარად გამართლებული და შესაბამისად ლეგიტიმური ინტერესი არ არის დაცული.

სახელმწიფოს ინტერესი პირდაპირ არ იკვეთება კანონის მიზნიდან, თუმცა კანონის პირველი მუხლი ადგენს, რომ „კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ... წარმოშობილ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს“. კანონის მიღების მიზანი გადმოცემულია ასევე კანონპროექტის განმარტებით ბარათში: „კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სახელმწიფო მესაკუთრისათვის საკუთრების უფლების შეზღუდვით ცდილობს წესრიგის და თანასწორობის დაცვას ამ ორ სუბიეტს შორის, რომელთაც წლების განმავლობაში გააჩნიათ მოუგვარებელი ურთიერთობა. შედეგად, კი არ აბალანსებს და სამართლიან ფარგლებში აქცევს მათ შორის ურთიერთობას, არამედ მესაკუთრეს ცალსახად და უპირობოდ ართმევს საკუთრების თავისუფლებას. კანონმდებლის თავისუფალი მოქმედების სფერო მიზნის შერჩევისას შეზღუდულია და დამოკიდებულია შესაბამისი ჩარევის სიმძიმესა და არსზე. საკმარისი არ არის კანონით ჩარევის მიზნის მხოლოდ დასახელება. მიზანსა და ჩარევას შორის უნდა არსებობდეს მიზეზ-შედეგობრივი კავშირი. ამდენად, კანონმდებელი შეეცადა ახალი რეგულაციების შემოღებით გარკვეული ბალანსის და მოსარგებლეთა უფლებების დაცვას, თუმცა შედეგად მესაკუთრეთა უფლებები დაარღვია.

კანონით გათვალისწინებული ჩარევა ძირითად უფლებაში უნდა იყოს ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად გამოსადეგი საშუალება. ის უნდა უწყობდეს ხელს და შესაძლებელს ხდიდეს სასურველი მიზნის მიღწევას. არც გამოსადეგობა იკვეთება აღნიშნულ შემთხვევაში, ვინაიდან ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად გამოსადეგი არ არის საშუალება, რომელიც აშკარად არაეფექტურია, რომლის იგნორირებაც აშკარად შესაძლებელია ან რომელიც მიზნის მიღწევას გამორიცხავს. სადავო კანონის მე-5 მუხლით წამოდგენილი ნორმა ვერ იქნება რეალურად მიზნის მიღწევის სათანადო საშუალება, ვინაიდან აღნიშნული რეგულირებით ვერანაირად ვერ მოხდება მოსარგებლეთა და მესაკუთრეთა უფლებისა და მოვალეობების სამართლიანად გადანაწილება. შესაბამისად მიზნის მიღწევა არჩეული საშუალებით გამორიცხულია, რადგან აღნიშნულ შემთხვევაში შეიძლება ითქვას, რომ მესაკუთრეთა ნაწილი, რომელთაც ეხებათ კანონის სადავო ნორმა ცალსახად კარგავენ საკუთრების უფლებას, რაც თვისთავად გამორიცხავს სამართლებრივი ურთიერთობების სამართლიანობას. გარდა ამისა, აღნიშნულ შემთხვევაში შესაძლებელია ბევრად ნაკლებად მზღუდავი საშუალების გამოყენება, თუკი კანონმდებელი მიზნად ისახავს გარკვეული უფლებებისა და მოვალეობების დაბალანსებას, თუნდაც იმ ფორმით, რომ ისევ ძველი კანონის რეგულაცია დარჩენილიყო ძალაში. 

ჩარევა არ არის აუცილებელი ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, როდესაც ამის გაკეთება შესაძლებელია სხვა თანაბრად ეფექტური, მაგრამ უფრო რბილი საშუალებით. თანაბრად ეფექტურია საშუალება, რომელიც წარმატების შანსებს არსებული ჩარევის თანაბრად უზრუნველყოფს და საგნობრივად მსგავსი ეფექტი აქვს. უფრო რბილი ალტერნატიული საშუალება შესაბამის ძირითად უფლებას საერთოდ არ უნდა ზღუდავდეს ან უნდა ზღუდავდეს აშკარად უფრო მსუბუქად. გარდა ამისა, მსუბუქი საშუალება მესამე პირებსა და საზოგადოებას უფრო მძიმე ზიანს არ უნდა აყენებდეს. შეზღუდვა არ არის დაბალანსებული კანონმდებლობით პირდაპირ გაწერილი რაიმე საპირწონე უფლებით, რომელიც გაამართლებდა დაწესებულ შეზღუდვას და პირებს, რომლებიც 30 წელზე მეტ ხანს სარგებლობენ საცხოვრებელი ფართით შესთავაზებდა გარკვეულ დაბალანსებულ ნორმას, ისეთივეს, როგორიც არანაკლებ 30 წლით მოსარგებლე პირებისთვის არის დადგენილი. ის გარემოება, რომ მოსარგებლეს, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს და რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საგრბელობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, უფლება აქვს მოითხოვოს საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვა და გამოისყიდოს იგი მესაკუთრის ნების გარეშე, არ შეიძლება განხილულ იქნეს როგორც შეზღუდვის დამაბალანსებელი საშუალება. აშკარაა, რომ უფლებაში ჩარევა ხდება მაღალი ინტესივობით. მაღალ ინტენსივობას განაპირობებს ასევე დაზარალებულთა დიდი რაოდენობა, რომლებიც ათობით არიან და ზოგიერთ მესაკუთრეს რამდენიმე ოჯახი ჰყავს მოსარგებლეების სახით თავის ბინაში, რომლებიც საკუთრების უფლებას ედავებიან.

ჩარევასა და მის მიზანს შორის უნდა იყოს პროპორციული ურთიერთმიმართება. ჩარევის სახის, სიმძიმის, ინტენსიურობისა და მასშტაბების ანალიზის შედეგად სახეზეა, რომ ჩარევა არ არის მიზნის პროპორციული. პროპორციულობა საჯარო და კერძო ინტერესებს შორის, ასევე კერძო სუბიექტების ინტერესების პროპორციულობა იმთავითვე გამორიცხულია დაბალანსდეს იმ პირობებში, როდესაც ურთიერთობის ერთ-ერთი მონაწილე საერთოდ კარგავს საკუთრების უფლებას.

სადავო ნორმა არ პასუხობს თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნებს იმითაც, რომ უფლების შეზღუდვის ინტენსივობა არ არის მიზნის მიღწევის პროპორციული. მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა ბლანკეტური, აბსოლუტური ხასიათის აკრძალვა. თუ განვახორციელებთ აწონ-დაწონვას ჩარევის სიმძიმესა და დასახული მიზნის მნიშვნელობას შორის, ნათელია, რომ მათ შორის არ არსებობს კავშირი და პროპორციულობა.

აქედან გამომდინარე, პირველ რიგში არ არსებობს გამოკვეთილი და დასაბუთებული სახელმწიფოს ლეგიტიმური მიზანი, რომელიც დიფერენცირებულ მოპყრობას გაამართლებდა და დაასაბუთებდა, თუ რატომ უნდა განახორციელოს კანონმა განსხვავებული მიდგომა იმ მოსარგებლეებს შორის, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს და იმ მოსარგებლებლეებს შორის, რომლებიც 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ მას. შეზღუდვაც არ არის გამოსადეგი და აუცილებელი საშუალება მიზნის მისაღწევად, კანონმდებელი ცდილობს მოასწერიგოს მოსარგებლეებსა და მესაკუთრეებს შორის ურთიერთობები და დააბალანსოს ისინი, მაგრამ შედეგად, გამომდიმარე იქიდან, რომ ახდენს მოსარგებლეთა განსხვავებას, დისკრიმინაციულ მდგომარეობაში აყენებს იმ მესაკუთრეებს, რომელთა ბინით სარგებლობენ პირები, რომლებიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს. სადავო ნორმა ვერ აკმაყოფილებს „მკაცრი ტესტის“ მოთხოვნებს, ჩარევა არის პირთა დიდი რაოდენობის წინააღმდეგ და მაღალი ინტენსივობის, ამიტომ მიგვაჩნია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტები ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.

 

კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის მე-2 წინადადების შესაბამისობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლთან

XI. „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-6 მუხლი ეხება მფლობელობის შეწყვეტას კომპენსაციის გადახდის პირობით, რომლის მიხედვით, „თუ მოსარგებლე საცხოვრებელ სადგომს 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში ფლობს და მან მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, მესაკუთრე უფლებამოსილია მოსარგებლეს მოსთხოვოს მფლობელობის შეწყვეტა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით (პუნქტი 1), ხოლო „თუ მოსარგებლე კომპენსაციას არ იღებს და საცხოვრებელ სადგომს არ ათავისუფლებს, მესაკუთრე უფლებამოსილია ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული უფლება სასამართლოს მეშვეობით განახორციელოს (მფლობელობის შეწყვეტის შესახებ სარჩელი) (პუნქტი 2).

თუმცა აღსანიშნავია, რომ თუ მესაკუთრე თავისი ინიციატივით არ ახორციელებს ზემოაღნიშნულ პროცედურას სხვადასხვა მიზეზის გამო, მაგალითად, არ სურს საკუთრების დათმობა ან არ გააჩნია საკმარისი მატერიალური რესურსები (საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25%), ამ შემთხვევაში კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტი მოსარგებლეს აძლევს უფლებას, „მესაკუთრეს მოსთხოვოს ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული კომპენსაციის გადახდა“, ხოლო „მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს კომპენსაცია ამ მოთხოვნის წერილობითი ფორმით მიღებიდან 3 წლის ვადაში.“ „თუ მესაკუთრე ამ მუხლის მე-3 პუნქტით განსაზღვრულ ვადაში არ გადაიხდის კომპენსაციას, მოსარგებლე უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოსთხოვოს მესაკუთრეს საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ (საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ სარჩელი)“ (მუხლი 4).

ამდენად, კანონის აღნიშნული ნორმა ავალდებულებს და მკაცრ ვადებს უდგენს მესაკუთრეს, მოსარგებლის მოთხოვნიდან გარკვეულ ვადაში, კერძოდ, 3 წლის ვადაში გადაიხადოს კომპენსაცია, წინააღმდეგ შემთხვევაში მოსარგებლე მიმართავს სასამართლოს, გადაიხდის საცხოვრებელი ფართის ღირებულების ნაწილს და თვითონ გახდება მესაკუთრე.

საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, „საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება“. აღნიშნული ნორმა აღიარებს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებას, არამედ ასევე საკუთრების თავისუფლებას, რათა მესაკუთრემ თავისი შეხედულებით მიიღოს გადაწყვეტილება სურს თუ არა მას მისი საკუთრების გასხვისება და თუ სურს რა ფორმით ან ვისზე. ამავდროულად, საკუთრების თავისუფლება გულისხმობს მესაკუთრის უფლებას, თავისი საკუთრება გაასხვისოს ნებისმიერ დროს, როცა საჭიროდ ჩათვლის.

სადავო კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის მეორე წინადადება ერთმნიშვნელოვნად ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას (მუხლი 21.1.) ნორმა ეწინააღმდეგება საკუთრების თავისუფლებას, მისი თავისუფლად განკარგვის უფლებას, ნების თავისუფალ გამოვლინებას. აღნიშნული ნორმა მესაკუთრეს ზღუდავს ვადით (3 წლით) და თუ მესაკუთრე ამ ვადაში არ გადაიხდის კომპენსაციას, იგი დაკარგავს საკუთრების უფლებას, თუ მოსარგებლე მიმართავს სასამართლოს საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ სარჩელით და დაასაბუთებს საცხოვრებელი სადგომის ნებისმიერი ვადით ფლობის ფაქტს.

აღსანიშნავია ისიც, რომ კანონის მე-6 მუხლი განსხვავებით მე-5 მუხლისა, არ ადგენს, თუ როგორ უნდა დადასტურდეს სასამართლოს მიერ სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების არსებობა. თუ მე-5 მუხლით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, ანუ 30 წელზე დიდი ხნის მანძილზე ფლობის ფაქტი დასტურდება სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაციით, კომუნალური გადასახადების გადახდით ან/და მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდით (მუხლი 5.2), მე-6 მუხლის შემთხვევაში არ არის ასეთი მკაცრი ჩამონათვალი, არც ნასყიდობის ან სხვა ფორმით დადებული ხელშეკრულების არსებობაა აუცილებელი და, შესაბამისად, მოსაკუთრემ საკუთრების უფლება შეიძლება დაკარგოს მხოლოდ იმის გამო, რომ კანონის მიერ მკაცრად დადგენილ ვადაში ვერ მოახერხა თავისივე საკუთრების გამოსასყიდი თანხის გადახდა. მოსარგებლე კი, საბაზრო ფასზე უფრო ნაკლებ ფასად (75%-ად) შეიძენს სხვის საკუთრებას.

აღსანიშნავია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 1996 წლის უკვე ძალადაკარგული კანონი არ ითვალისწინებდა ასეთ ვადას და მესაკუთრეს და მოსარგებლეს გონივრულად, საკუთარი შეხედულებით შეეძლოთ, როცა შესაძლებლობა ექნებოდათ, მაშინ მოეწესრიგებინათ სადავო ურთიერთობა.

ამდენად, კანონის ძველი რედაქციით უპირატესობა ენიჭებოდა მესაკუთრის ნებას საკუთრების გასხვისებაზე და არ იზღუდებოდა იგი ვადებით, რაც შედარებით უფრო დაბალანსებულს ხდიდა აღნიშნულ ურთიერთობას.

აღსანიშნავია, რომ ჩვენი სარჩელის მიზანსა და მოთხოვნას არ წარმოადგენს დავა იმის თაობაზე, მესაკუთრეს უნდა ეძლეოდეს 3 წლიანი თუ სხვა გონივრული ვადა. მიგვაჩნია, რომ მესაკუთრეს არ შეიძლება დაუწესდეს რაიმე ვადა თავისივე საკუთრების გამოსყიდვისთვის. კომპენსაციის გადახდის ვადის დაწესება თავისივე საკუთრების შესასყიდად ზღუდავს მესაკუთრის საკუთრების თავისუფლებას.

მართალია სადავო კანონის განმარტებითი ბარათის მიხედვით „კანონპროექტის მიზანია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება“, თუმცა ცალსახა და ერთმნიშვნელოვანია, რომ ლეგიტიმური მიზანი ვერ მიიღწევა მესაკუთრის საკუთრების თავისუფლების უგულებელყოფით. არ შეიძლება საუბარი იყოს სამართლიან განაწილებაზე, როდესაც მხოლოდ მოსარგებლის ნებაა გადამწყვეტი და მოსაკუთრის სურვილი კი უგულებელყოფილი. თავისთავად, ვერც ლეგიტილურ მიზანსა და მიღწეულ შედეგს იქნება რაიმე ფორმის თანაფარდობა და ჩარევა ვერ იქნება გამოსადეგი საშუალება. ასევე აღნიშნული ჩარევა არ არის აუცილებელი ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად, როდესაც ამის გაკეთება შესაძლებელი იყო სხვა თანაბრად ეფექტური, მაგრამ უფრო რბილი საშუალებით, თუნდაც იმით, რომ ძალაში დარჩენილიყო ძველი შედარებით დაბალანსებული რეგულაცია.

XII. აღნიშნული ჩარევა არ შეიძლება ასევე ნაკარნახევი იყოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებიდან, რომლებიც შესაძლებელს ხდის გარკვეულ გამონაკლის შემთხვევებში საკუთრების უფლების შეზღუდვას და ჩამორთმევას. საკონსტიტუციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საკუთრების უფლების არსის განმარტებაზე: „საკუთრების უფლება, რომელიც კანონმდებლის მიერ განსაზღვრებად უფლებას წარმოადგენს, კანონმდებლის მიერ საკუთრების შინაარსისა და ფარგლების განსაზღვრის შედეგად არ უნდა გადაიქცეს უფლებად, რომელიც უმეტესწილად სწორედ საკანონმდებლო რეგულირებაზე იქნება დამოკიდებული. საბოლოო ჯამში, თავიდან უნდა იქნეს აცილებული თავად უფლებით დაცული სფეროს ძირითადი არსის გამოფიტვა (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისი, N3/1/512 გადაწყვეტილება დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ. 57). ჩვენ შემთხვევაში კი სახეზეა საკუთრების უფლების არსის არა მხოლოდ რაიმე ფორმით შეზღუდვა და „გამოფიტვა“, არამედ საერთოდ უგულებელყოფა. სადავო ნორმა ასევე არ შეიძლება ჯდებოდეს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული საკუთრების ჩამორთმევის ფარგლებში. მე-3 პუნქტში იგულისხმება ორი კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ და „საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის გადაუდებელი აუცილებლობისას საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომლებიც განსხვავებულ საზოგადოებრივ ურთიერთობებს ეხება და, შესაბამისად, კანონის მე-3 მუხლი ვერც კონსტიტუციის ამ პუნქტით გათვალისწინებული შეზღუდვის ფარგლებში ჯდება. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით: „გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმ გარემოებას, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების შემთხვევები, რომელთა არსებობისას გამართლებულია 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით საკუთრების ჩამორთმევა, კონკრეტულად და ამომწურავად არის განსაზღვრული ზემოდასახელებულ კანონებში. არც ერთი სხვა შემთხვევა არ შეიძლება მიჩნეულ იქნეს ისეთ აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებად, როდესაც დასაშვებია საკუთრების ჩამორთმევა 21-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით“ (საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება, 13გ).

ამდენად, მიგვაჩნია, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ 2016 წლის 24 ივნისის კანონის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტის მე-2 წინადადება („მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს კომპენსაცია ამ მოთხოვნის წერილობითი ფორმით მიღებიდან 3 წლის ვადაში“) წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ პუნქტთან და ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს.