I. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლი გულისხმობს სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესაძლებლობას სასამართლოს მიერ იმ მოსარგებლის მიმართვის საფუძველზე, რომელიც 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობდა საცხოვრებელ სადგომს. მიგვაჩნია, რომ აღნიშნული ნორმა შესაბამისობაშია კონსტიტუციის 21-ე მუხლთან და არ ზღუდავს მესაკუთრის უფლებებს შემდეგ გარემოებათა გამო:

ფორმადაუცველ ხელშეკრულებაში ცხადადაა გამოხატული მხარეთა ნება. მესაკუთრის სურვილი რომ არ ყოფილიყო საკუთრების უფლების გადაცემა სხვა პირზე, მათ ასევე წარმატებით შეეძლოთ დაედოთ სხვა სახის ხელშეკრულება. მხარეთა ნება წერილობით გაცხადდა და იგი მიმართულია ნასყიდობის, ანუ საკუთრების გადაცემის ტიპის ხელშეკრულების დადებისკენ, რაც მოცემულ შემთხვევაში მნიშვნელოვანი ფაქტორი უნდა იყოს სასამართლოს მიერ ამ საკითხზე მსჯელობისას.

რაც შეეხება ხელშეკრულების ფორმას, იგი წმინდად ცივილისტური სფეროა და საკონსტიტუციო სასამართლო არ უნდა შეიბოჭოს კერძოსამართლებრივი ვიწრო გაგებით. მოცემულ შემთხვევაში გადამწყვეტი მნიშვნელობა უნდა მიენიჭოს ნებას, რომელიც ცალსახად და არაორაზროვნად გამოხატულია ორივე მხარის მიერ. ფორმის იმპერატიული აუცილებლობა, როცა საქმე ეხება 1996 წლამდე წარმოშობილი ურთიერთობების თაობაზე მტკიცების ტვირთს, მეორე პლანზე უნდა გადავიდეს. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის შესახებ უკვე ძალადაკარგული კანონის ნორმების კონსტიტუციურობის განხილვისას ფორმის მნიშვნელობასთან დაკავშირებით საქართველოს პარლამენტის წარმომადგენელმა სწორად მიუთითა იმის თაობაზე, რომ ნებისმიერი ურთიერთობის წარმოშობის შეცვლის ან შეწყვეტისათვის გადამწყვეტია პირის ნება და თუ არის წინააღმდეგობა ფორმასა და ნებას შორის, უპირატესობა ამ უკანასკნელს უნდა მიენიჭოს, ვინაიდან გარიგება სწორედ ნების გამოვლენაა . (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2001 წლის 7 ივნისის გადაწყვეტილება #1/1/103,117,137,147-48,152-53 საქმეზე საქართველოს მოქალაქეები-ვალიდა დარბაიძე, ნათელა ციმაკურიძე და სხვები საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ.)

იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ფორმის ნაკლის მნიშვნელობას ცივისლიტურ ჭრილში შევაფასებთ, შესაძლებელია, ვისაუბროთ შესრულებით გამოსწორებულ ფორმის ნაკლზე, რაც კონკრეტულად რეესტრში რეგისტრაციას არ ეხება, თუმცა კანონმდებლის მიერ დაშვებულია, როგორც დასტური იმისა, რომ ურთიერთობების იურიდიული ძალა მთლიანად მის ფორმაზე არ დგას.

რაც შეეხება სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, რომლის დაცვაც გარიგების ფორმის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ფუნქციაა, მოცემულ შემთხვევაში ეჭვქვეშ არ დგას იმდენად, რამდენადაც კანონი მოქმედებს უკვე წარმოშობილ ურთიერთობებზე და მიზნად არ ისახავს მომავალში წარმოშობილი ურთიერთობის მოწესრიგებას, შესაბამისად, მომავალში ფორმადაუცველად დადებულ გარიგებას ეს კონკრეტული ნორმა ნამდვილობას ვერ მიანიჭებს და ამგვარად საფრთხეს ვერ შეუქმნის სამოქალაქო ბრუნვას.

ამასთან, საგულისხმოა ისიც, რომ საკუთრების უფლება თავისი არსით მუდმივია და კანონმდებლის მიერ ხანდაზმულობის 30 წლიანი ვადის დაწესება ვერ უნდა ცვლიდეს მის შინაარსს. ვფიქრობთ, კანონმდებლის მიერ ვადის განსაზღვრა ამგვარ ურთიერთობაში სამართლებრივად გაუმართლებელია.

მოცემულ ურთიერთობაში გარკვეულწილად იზღუდება მესაკუთრის ინტერესები, თუმცა გასათვალისწინებელია ურთიერთობის მეორე მხარის ინტერესები, რომლის სასარგებლოდაც აქვს ადგილი შეზღუდვას. მოსარგებლეები კანონის მე-3 მუხლის თანახმად, არიან პირები, რომლებსაც ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულება აქვთ დადებული და ამავე დროს 30 წელზე მეტია ფლობენ საცხოვრებელ სადგომს, როგორც საკუთარს. ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას ფორმის დაუცველობით გამოწვეული შედეგი არ უნდა იყოს ერთი მხარისთვის ზიანის მომტანი, ხოლო მეორის სასარგებლო, ვიანიდან ფორმის დაცვის ვალდებულება ( თუ მას გადამწყვეტ მნიშვნელობას მივანიჭებთ) ორივე მხარეს აკისრია ხელშეკრულებაში. არასწორია იმაზე მსჯელობა, რომ არასანოტარო ნასყიდობის ხელშეკრულების მიზანი საკუთრების უფლების წარმოშობა არაა, ხელშეკრულების მიზანს ამ შემთხვევაში მისი შინაარსი განსაზღვრავს და არა ფორმა. შესაბამისად, არასწორია მისი ისეთნაირად განმარტება, თითქოს სარგებლობის დროებითი ხელშეკრულება გვქონდეს სახეზე, მხარეებს ეს რომ ნდომოდათ ქირავნობის ხელშეკრულებას დადებდნენ. გარდა ამისა, მესაკუთრეს უმეტეს შემთხვევაში მიღებული აქვს ნასყიდობის საფასური. ამრიგად, წლების წინ მან უკვე განკარგა თავისი ქონება და მხოლოდ ფორმის უგულებელყოფის გამო მოსარგებლეებისთვის სადგომთან დაკავშრებით ყოველგვარი უფლების ჩამორთმევა დაუსაბუთებლად შეზღუდავს ამ უკანასკნელთა უფლებებს. ვფიქრობთ, მოცემულ შემთხვევაში ორმხრივ კერძო ინტერესებს შორის ბალანსის დაცვის აუცილებლობა განაპირობებს ფორმის გარკვეულწილად უგულებელყოფას.

II. განსხვავებულად უნდა გადაწყდეს შემთხვევა, როდესაც მხარეთა შორის ურთიერთობა წარმოშობილია არა ნასყიდობის ხელშეკრულების, არამედ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმოს გარიგებით. ამ შემთხვევაში სარგებლობის უფლების დათმობიდან არ იკითხება მესაკუთრის ნება საცხოვრებელი სადგომის გასხვისების შესახებ. მხარეთა შორის მსგავსი ურთიერთობის მოწესრიგებისას კი ამოსავალი წერტილი სწორედ მათი ნება უნდა იყოს. აღნიშნულ შემთხვევაში უნდა შევაფასოთ რამდენად საკმარისია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების საფუძველზე გადაცემული მფლობელობა და ურთიერთობის არანაკლებ 30 წლიანი ხანდაზმულობა მოსარგებლის მიერ საკუთრების მოპოვებისათვის. უპირველეს ყოვლისა, უნდა შევეხოთ სარგებლობის უფლების დათმობის საკითხს. ჩვენს შემთხვევაში არც ერთი მესაკუთრე არ ადასტურებს საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის წერილობითი ხელშეკრულების არსებობას, თუმცა განსახილველ საკითხთან მიმართებით ამას არსებითი მნიშვნელობა არ ენიჭება, რადგან მფლობელობის გადაცემა უძრავ ნივთზე საკუთრების მოპოვებისთვის საკმარისი პირობა არ არის. ნების არარსებობას ვერც 30 წლიანი უწყვეტი მფლობელობა „გამოასწორებდა“, ვინაიდან ეს ვითარება არ ექცევა საკუთრების ხანდაზმულობით მოპოვების შემთხვევაში.

გასათვალისწინებელია, რომ საკუთრების გადაცემის სურვილის შემთხვევაში მხარეებს შეეძლოთ გამოევლინათ შესაბამისი ნება, თუმცა შეთანხმება მოხდა მხოლოდ სარგებლობის უფლების დათმობაზე. შესაბამისად, მფლობელობის ხანდაზმულობის გამო მხარეები არ უნდა დავაყენოთ ისეთი შედეგების წინაშე, რომელიც არ ივარაუდებოდა მათ მიერ დადებული გარიგებიდან. ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულებისაგან განსხვავებით, ამ შემთხვევაში ურთიერთობის მონაწილეებს არ გააჩნიათ საკუთრების გადაცემის მოლოდინი. აღსანიშნავია ისიც, რომ ამ ტიპის ურთიერთობებში საკუთრების გადასვლის შესახებ არა მხოლოდ მესაკუთრის, არამედ არც მოსარგებლის ნება არაა აშკარა. სარგებლობის უფლებით უძრავი ქონების დათმობისას ვერ ვივარაუდებთ ვერც ერთი მხარის ნებას საკუთრების გადასვლის თაობაზე. შესაბამისად, ბუნებრივია, ძალიან მცირეა იმის ალბათობა, რომ მოსარგებლეს ამგვარი გარიგების დადებით საკუთრების გადასვლის მოლოდინი გასჩენოდა. ასეთი ნაკლებადსავარაუდო მოლოდინი კი მესაკუთრის ინტერესებზე უპირატესად დაცვის ღირსი არ უნდა იყოს.

აქედან გამომდინარე, დაუშვებელია მესაკუთრისათვის კონსტიტუციით განმტკიცებული სამართლებრივი სიკეთის უგულებელყოფა მაშინაც კი, როცა მოსარგებლეს სარგებლობის უფლების სანაცვლოდ გადახდილი ჰქონდა გარკვეული საფასური. სადავო კანონის მე-5 მუხლი კი მესაკუთრეს ავალდებულებს საკუთარი ნების მიუხედავად გადასცეს თავისი საკუთრება მოსარგებლეს სადგომის ღირებულების 25%-ის სანაცვლოდ, რაც ეწინააღმდეგება კონსტიტუციას, ვინაიდან მესაკუთრე დაცულია საკუთრების უფლებით, რომლის ფარგლებშიც მას მინიჭებული აქვს საკუთრების თავისუფლად განკარგვის უფლება. შესაბამისად, მისი ნება უნდა იყოს გადამწყვეტი.

კონსტიტუციის 21-ე მუხლი არა მხოლოდ აღიარებს საკუთრების ძირითად უფლებას, არამედ ხელშეუხებლად აცხადებს მას და კრძალავს საკუთრების შეძენის, გასხვისებისა და მემკვიდრეობით მიღების უფლების გაუქმებას. ამით კონსტიტუცია საფუძველს უყრის საკუთრების უფლების მუდმივ არსებობას. აქედან გამომდინარე, ვერც 30 წლიანი უწყვეტი მფლობელობის შემთხვევაში ვერ მოვახვევთ თავს მესაკუთრეს საკუთრების გადაცემის ვალდებულებას მისი ნების საწინააღმდეგოდ. აქვე უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ საკუთრების გადაცემის სანაცვლოდ სადგომის ღირებულების კანონმდებლის მიერ განსაზღვრაც ასევე წარმოადგენს საკუთრების თავისუფლად განკარგვის პრინციპის დარღვევას, ვინაიდან მესაკუთრე ვერც განკარგვის ფორმას ათანხმებს სურვილისამებრ, რადგან მის ნაცვლად ამას კანონმდებელი აკეთებს.

განსახილველ საკონსტიტუციო სარჩელში ყურადღება გამახვილებულია ასევე, სადავო კანონის მე-5 მუხლის მე-2 ნაწილზეც, რომელიც ადგენს: „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგება უნდა დასტურდებოდეს შემდეგი გარემოებით/გარემოებებით: სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაცია, კომუნალური გადასახადების გადახდა ან/და მესაკუთრისათვის გარკვეული საფასურის გადახდა“. მოცემულ შემთხვევაში სახეზე გვაქვს ალტერნატიული წინაპირობები, რაც იმას ნიშნავს, რომ ერთ-ერთი შემთხვევის არსებობაც კი საკმარისია, იმისთვის რომ მოსარგებლეს წარმოეშვას საცხოვრებელი სადგომის თავის საკუთრებაში გადასვლის მოთხოვნა, რაც ძალზე ამარტივებს საკუთრების მოპოვებას და კიდევ უფრო უხეშად არღვევს საკუთრების კონსტიტუციით დაცულ უფლებას. უნდა ითქვას ისიც, რომ აღნიშნული შედეგი დადგება მაშინაც, როდესაც მოსარგებლეს არანაირი თანხა არ გადაუხდია საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების მოპოვებისათვის, რაც კიდევ უფრო დაუცველს ხდის მესაკუთრეს, რომელსაც მხოლოდ სადგომის ღირებულების 25%-ის მიღების შესაძლებლობა რჩება.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე მიგვაჩნია, რომ არ უნდა დაკმაყოფილდეს მოსარჩელის პირველი მოთხოვნა საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის არაკონსტიტუციურად ცნობასთან დაკავშირებით. ამ საკითხზე მსჯელობისას სასამართლოსთვის ამოსავალი უნდა იყოს მხარეთა მიერ ცხადად გამოვლენილი ნება გარიგების დადებისა და მისი შინაარსის, ასევე მისი სამართლებრივი შედეგების მიმართ. საკონსტიტუციო სასამართლო არ უნდა შეიბოჭოს კერძოსამართლებრივი ასპექტებით და გარიგების ნებაზე მაღლა არ უნდა დააყენოს ფორმის დაცვის მოთხოვნა, რომელიც, როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, არ წარმოადგენ დაუძლეველ დაბრკოლებას არც ცივილისტური გაგებით. ამდენად, მიგვაჩნია, რომ პირველი მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში სასამართლო დაუსაბუთებლად შეზღუდავს მოსარგებლის უფლებას.

რაც შეეხება მეორე მოთხოვნას (მე-5 მუხლის პირველი და მე-3 პუნქტების არაკონსტიტუციურად ცნობას), ვინაიდან მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ურთიერთობის საფუძველი არ არის ნასყიდობის ხელშეკრულება და ვერ დასტურდება საკუთრების გადასვლის ნების არსებობა, შესაძლებელია ამ მოთხოვნის დაუკმაყოფილებლობამ დაუსაბუთებლად შეზღუდოს მესაკუთრის უფლებები.