საქართველოს მოქალაქე სოფიო ებრალიძე საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ "საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ" საქართველოს კანონის პირველი პრიმა მუხლის ა) ქვეპუნქტის, მე–2 მუხლის პირველი და მე–2 პუნქტების საქართველოს კონსტიტუციის 21–ე მუხლთან შესაბამისობის თაობაზე

აღნიშნული კანონი სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას ითვალისწინებს იმ ურთიერთობებისათვის, რომლებიც წარმოიშვა 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 27 ივნისამდე. ურთიერთობა წესრიგდება ერთი მხრივ მესაკუთრეს, მეორე მხრივ კი იმ პირებს შორის, რომლებსაც საცხოვრებელ სადგომზე უფლება წარმოეშვათ ადმინისტრაციული აქტის, უფლების დათმობის, ან სანოტარო ფორმადაუცველი, წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე (მოცემულ საქმეში სწორედ ეს უკანასკნელი შემთხვევაა რელევანტური და ამიტომ მხოლოდ მას შევეხებით) – ამ პირებს კანონმდებელი მოსარგებლეებს უწოდებს და მათ უფლებებს საკმაოდ ფართოდ განსაზღვრავს.

აქვე აღსანიშნავია, რომ მოსარჩელე არ ასაჩივრებს ზოგადად უფლებათა კონფიგურაციას მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის. ის აპელირებს ახალი მესაკუთრისადმი მოსარგებლის უფლების მიდევნადობის არაკონსტიტუციურობაზე. სწორედ ამ საკითხის გასარკვევად მოგვიწევს მოსარგებლის უფლებათა შინაარსის გამოკვლევა.

B) მოსარგებლის უფლების ხასიათის განსაზღვრისათვის

თბილისის სააპელაციო სასამართლომ განჩინებაში საქმეზე # 2ბ/2876-10 განმარტა, რომ საცხოვრებელი სადგომის მოსარგებლეობის უფლება წარმოადგენს სანივთო ხასიათის უფლებას, რის გამოც ეს უფლება უშუალოდაა დაკავშირებული ნივთთან და ყოველთვის მისდევს მას.

მოსარგებლის უფლების სანივთო ხასიათის შეფასებისათვის უნდა მოვიშველიოთ კრიტერიუმების სამი ჯგუფი, რომლებიც სანივთო უფლებების დროს ავლენენ თავს. ესენია: ფორმალური, თვისობრივი და მოცულობითი კრიტერიუმები.

1) ფორმალური კრიტერიუმები

ფორმალურ კრიტერიუმებს წარმოადგენენ:

• სანივთო უფლებათა შინაარსი ყოველთვის კანონითაა დადგენილი, ანუ ისინი განისაზღვრებიან კანონმდებლის და არა კერძო პირთა ნების საფუძველზე, რასაც თავისი მიზეზები გააჩნია. ჩვენს შემთხვევაშიც კანონი ადგენს მოსარგებლის უფლებას. უნდა აღინიშნოს, რომ სახეზე არ გვაქვს ვალდებულებით-სამართლებრივი ხელშეკრულებიდან წარმოშობილი უფლებისა თუ ურთიერთობის ლეგიტიმაცია. კანონი, როგორც პირველწყარო, წარმოადგენს მოსარგებლეობის უფლების წარმოშობის საფუძველს: ის არ არქმევს სახელს უკვე წარმოშობილ უფლებებს, არამედ თავად ქმნის მათ. ამასთან, თუ `საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონს გავეცნობით, ვნახავთ, რომ ერთადერთი რაც მხარეთა ნებაზეა დამოკიდებული არის, ის გამოიყენებენ თუ არა ამ კანონით განსაზღვრულ უფლებებს. ხოლო თვით ამ უფლებათა რეალიზების საკითხს სრულად განსაზღვრავს მოცემული კანონი. ამრიგად, მოსარგებლის უფლების შინაარსი კანონითაა დადგენილი და უფლება კანონისმირაა წარმოშობილი, ამიტომ უფლების შინაარსის განსაზღვრა და უფლების წარმოშობა შეუძლებელია გარიგების გზით.

• საქართველოში და ევროპის ქვეყნებში კანონის დათქმა ფორმირებულია numerus clausus-ის სახით, რაც გულისხმობს სანივთო უფლებათა კონკრეტული ფორმების ანუ უფლებათა წინასწარგანსაზღვრული კონსტრუქციების დახურულ ჩამონათვალს. საქართველოში მოქმედ ამ კრიტერიუმს ხშირად ურევენ კანონით განსაზღვრულობის კრიტერიუმში, რაც არასწორია, ვინაიდან კანონმა განსაზღვრება შეიძლება გააკეთოს როგორც დახურული ჩამონათვალის, ისე უფლებათა კონკრეტული ტიპის ზოგადი თვისობრივ-სუბსტანციური განსაზღვრების სახით. ჩვენს შემთხვევაში დახურული ჩამონათვალის პრინციპი არ ირღვევა, რამდენადაც დახურულ ჩამონათვალს თავად კანონმდებელი ადგენს და გადახედავს კიდეც. სხვაგვარად, აღნიშნული პრინციპი ბოჭავს მხარეებს და არა კანონმდებელს. ეს კერძო-სამართლებრივი სუბიექტები არიან მოკლებულნი შესაძლებლობას, დამოუკიდებლად, საკანონმდებლო საფუძვლის გარეშე `გამოიგონონ~ ახალი სანივთო უფლება. კანონმდებელს კი შეუძლია გახდეს სანივთო უფლებების შემოქმედი. სანივთო უფლებები უნდა იყოს კანონით ამომწურავად ჩამოთვლილი, მაგრამ მათი რაოდენობა შეზღუდული არ არის. აქვე უნდა ითქვას, რომ კანონში მოიაზრება არა მხოლოდ სამოქალაქო კოდექსი, არამედ მისი თანაბარი სამართლებრივი ძალის მქონე საკანონმდებლო აქტი. მოსარგებლეობის უფლება მოცემულ კრიტერიუმს აკმაყოფილებს, რადგან იგი განსაზღვრულია `საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონით.

• ნორმათა იმპერატიული ხასიათი თავისთავად გამომდინარეობს იქიდან, რომ ზოგადად სანივთო უფლებები და მოსარგებლის უფლებაც კანონის მიერ წინასწარ დადგენილ სამართლებრივ კონსტრუქციას წარმოადგენენ, ამიტომ ეს კრიტერიუმიც დაკმაყოფილებულია.

• შეუზღუდავი და შეზღუდული სანივთო უფლებები რიგი მიზეზების გამო ექვემდებარებიან სავალდებულო რეგისტრაციას, რაც მოსარგებლის უფლების შემთხვევაში არ იკვეთება, თუმცა, ვიდრე კანონმდებელს რეგისტრაცია არ მოუთხოვია, ამ კონკრეტული ფორმალური ელემენტის არ არსებობა მხოლოდ რეგისტრაციის ფუნქციების არარსებობას იწვევს და არ წარმოადგენს უფლების სანივთო ხასიათისა თუ მისი წარმოშობის დაბრკოლებას.

2) თვისობრივი კრიტერიუმები, ეფექტები

ზოგადად თვისობრივი კრიტერიუმები უმეტეს შემთხვევაში ფუძნდებიან კანონმდებლის ნების გამო და არა რაიმე მატერიალური საფუძვლების გამო (გამონაკლისია საკუთრების უფლება, როგორც ბუნებითი უფლება). ასეთი კრიტერიუმებია:

• უფლების ექსკლუზიურობა და ნივთთან ურთიერთობის აბსოლუტურობა, განსხვავებით ვალდებულებითი რელატიური ურთიერთობისაგან. ეს გამომდინარეობს პირის ნივთთან უშუალო ურთიერთობიდან და ანიჭებს მას ზოგად სტატიკურ სტატუსს, რადგან ვინდშაიდის განმარტებით, ეს უფლებები მოქმედებენ ყველას, ანუ პირთა განუსაზღვრელი წრის მიმართ. მოსარგებლის უფლება ავლენს აბსოლუტურ ხასიათს, როგორც პოზიტიური ისე ნეგატიური თვალსაზრისით. უფლებათა ეს თვისება ჯერ კიდევ მფლობელობით დონეზეა დაცული, ამრიგად უდავოა მათი არსებობა მოსარგებლის შემთხვევაში. მოსარგებლეობის უფლება რანგობრივად, მართალია, ჩამოუვარდება საკუთრებას, მაგრამ თავისი დაცვის საშუალებებით უტოლდება მას.

• მნიშვნელოვანია სანივთო უფლების უპირატესი გამოყენება ვალდებულებით უფლებასთან კონკურენციისას. ამ კრიტერიუმის, უფრო სწორად კი ეფექტის განხორციელებაში არაფერი უშლის ხელს მოსარგებლის უფლებას.

• განსახილველ შემთხვევაში უმნიშველოვანეს ეფექტს წარმოადგენს უფლების მიდევნება ნივთზე. ეს ეფექტი ზოგ შემთხვევაში ეძლევა ვალდებულებით უფლებებსაც, მაგრამ განსხვავება იმაში მდგომარეობს, რომ ვალდებულებითი უფლებების შემთხვევაში (ქირავნობა, იჯარა) უფლების მიდევნებისათვის საჭიროა სპეციალური კანონისმიერი დათქმის არსებობა, როცა სანივთო უფლებების შემთხვევაში ამის საჭიროება არ არსებობს, რადგან მიდევნება უფლების ბუნებიდან თავისთავად გამომდინარეობს. მოსარგებლის შემთხვევაში ეს ეფექტი არაფრითაა დაბრკოლებული. უფრო მეტიც, გასაჩივრებული კანონის მეორე მუხლის პირველი და მეორე პუნქტები ითვალისწინებენ (ჩვენი განსახილველი შემთხვევისათვის) ერთადერთ მექანიზმს მოსარგებლის უფლების შეწყვეტისათვის, ვინაიდან ამ მუხლის მიხედვით მოსარგებლის უფლება წყდება მხოლოდ მისთვის ნივთის ღირებულების 90%-ის გადახდის შემთხვევაში. ამით გამოირიცხება მოსარგებლის უფლების შეწყვეტის ყველა სხვა გზა (მათ შორის ნივთის ახალი შემძენის ხელში გადასვლა). ამას გარდა `საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ~ საქართველოს კანონი, არაერთგან მიუთითებს იმას, რომ მოსარგებლის ცნებაში იგულისხმება თავდაპირველი მოსარგებლე ან მისი უფლებამონაცვლე. როგორც ვხედავთ, იცვლებიან კერძო-სამართლებრივ ურთიერთობაში არსებული პირები, მაგრამ პირვანდელ მგომარეობას სრულად ინარჩუნებს მოსარგებლის უფლება, იმისგან დამოუკიდებლად თუ ვინ არის კონკრეტულ შემთხვევაში მოსარგებლე.

3) მოცულობითი კრიტერიუმი

ა. შედარება შეზღუდულ სანივთო უფლებებთან

მოცულობითი კრიტერიუმი წარმოადგენს სანივთო უფლების შეფასებას ნივთზე ძალაუფლებიდან გამომდინარე. მაგრამ ეს კრიტერიუმი ნაკლებრელევანტურია, ვინაიდან შესაძლოა (იშვიათად, მაგრამ მაინც) მხარეთა მიერ შეთანხმებული ვალდებულებითი უფლება თავისი მოცულობით აჭარბებდეს ზოგიერთ შეზღუდულ სანივთო უფლებას. ამრიგად, სანივთო უფლებათა ძალაუფლების მოცულობას შევაფასებთ (ნივთის და თავად ულებების) სარგებლობის, განკარგვისა და უფლების მოქმედების დროითი ზღვარდადების კუთხით.

• სარგებლობა სახეზეა ყველა შეზღუდულ სანივთო უფლებასთან, ასევე მოსარგებლის უფლების შემთხვევაშიც.

• განკარგვის საკითხთან მიმართებით შემდეგი გარემოებები იკვეთება - აღნაგობისას განკარგვა თავისუფალია, როგორც წესი. უზუფრუქტის დროს ის შეზღუდულია და თანაც დამოკიდებულია მესაკუთრის თანხმობაზე. პრედიალური სერვიტუტი არ მოიაზრება ცალკე განკარგვის ობიექტად, პირადი სერვიტუტი კი სხვა პირებზე არაა გადაცემადი. მოსარგებლის შემთხვევაში კი მოსარგებლის უფლება სრულიად თავისუფლად განიკარგება, შეიძლება მისი გადაცემაც სხვა პირებზე.

• უფლების დროში მოქმედების თვალსაზრისით, დროით ზღვარდადებულია აღნაგობაც, უზუფრუქტიც და პირადი სერვიტუტიც (პირის სიცოცხლის ვადით). პრედიალური სერვიტუტი შეიძლება არ იყოს დროით ზრვარდადებული მაგრამ გარემოებების შეცვლისას დაექვემდებაროს გაუქმებას. მას შემდეგ, რაც “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” კანონის მერვე მუხლი გაუქმდა მოსარგებლის უფლება აღარაა დროით ზღვარდადებული. (უფლების დროში განგრძობადად მოქმედებას გუსტავ რადბრუხი მიიჩნევს სანივთო უფლების არსებით განმსაზღვრელ ელემენტად).

გამომდინარე დასახელებული კრიტერიუმებიდან აშკარაა, რომ მოსარგებლის ძალაუფლება ნივთზე არა თუ არ ჩამოუვარდება, ზოგჯერ აღემატება კიდეც შეზღუდულ სანივთო უფლებებს.

ამრიგად ჩნდება კითხვა – მოსარგებლე `მოსარგებლის~ ნიღაბს ამოფარებული მესაკუთრე ხომ არ არის?

ბ) შედარება თანამესაკუთრის უფლებასთან

პირველი და უმთავრესი განსხვავება თანამესაკუთრისა და მოსარგებლის უფლებათა შორის ისაა, რომ მოსარგებლე ვერ აკმაყოფილებს უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენისათვის ისეთ აუცილებელ პირობას, როგორიცაა რეესტრში რეგისტრაცია. შეუძლებელია ვიმსჯელოთ მოსარგებლეზე, როგორც ინდივიდუალურ ან თანამესაკუთრეზე, რადგან უძრავ ნივთზე არსებულ უფლებათა მდგომარეობა საჯარო რეესტრიდან დგიდება, შესაბამისად, წარმოუდგენელია პირი მივიჩნიოთ უძრავი ნივთის მესაკუთრედ, თუკი იგი ასეთად არაა რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. საწინააღმდეგოს დაშვება მნიშვნელოვნად გაართულებს სამოქალაქო ბრუნვას და მისი ჩვეული კალაპოტიდან ამოვარდნას გამოიწვევს. ამდენად შესაძლოა მოსარგებლე იყოს სანივთო უფლების მქონე სუბიექტი, მაგრამ მას ვერც ერთ შემთხვევაში ვერ მივიჩნევთ მესაკუთრედ. მეორე განხვავება მდგომარეობს იმაში, რომ ნივთით სარგებლობაზე სრული მონოპოლია აქვს მოსარგებლეს, მესაკუთრეს კი ნივთის გასხვისებაზე აქვს სრული მონოპოლია და სულაც არ დაეკითხება მოსარგებლეს მისი გასხვისების დროს – როცა თანასაკუთრებისას ამ უფლებებს თანამესაკუთრეები ერთად ახორციელებენ. მესამე განსხვავება იმაშია, რომ მხარეებს კანონით უპირობოდ ეძლევათ 90 თუ 10 პროცენტის გადახდით მეორე მხარისთვის ნივთზე უფლების შეწყვეტის მოთხოვნა, რასაც თანასაკუთრების დროს ადგილი არ აქვს და ა.შ. ასე რომ, მოსარგებლე არ შეიძლება მოვიაზროთ თანამესაკუთრედ,- მას გააჩნია მხოლოდ შეზღუდული სანივთო უფლება, რომელიც ტვირთავს სრულ სანივთო უფლებას, საკუთრებას.

დასკვნის სახით უნდა ითქვას, რომ თავისი შინაარსით მოსარგებლის უფლება მართლაც სანივთო ხასიათისაა და ძალზედ ემსგავსება შეზღუდულ სანივთო უფლებებს.

ჩ) რამდენად რელევანტურია იმ საკითხის დადგენა მისდევს თუ არა მოსარგებლის უფლება ნივთს და კანონის დღევანდელი რედაქციით არის ის სანივთო თუ ვალდებულებითი ხასიათისა?

• უფლების მიდევნადობის გასარკვევად მნიშვნელობა არა აქვს მოსარგებლის უფლება სანივთო ხასიათისაა თუ ვალდებულებითი ხასიათის, ვინაიდან კანონის მეორე მუხლის პირველი პუნქტი პირდაპირ მიუთითებს, რომ მოსარგებლისათვის სადგომის დატოვების მოთხოვნის წაყენება შეიძლება მხოლოდ მისთვის სადგომის ღირებულების 90%-ის გადახდის შემთხვევაში. ანუ კანონი მოსარგებლის უფლების შეწყვეტის ყველა სხვა შემთხვევას გამორიცავს და შესაბამისად მოსარგებლის უფლება მისდევს ნივთს, ისევე როგორც ეს ხდება სანივთო უფლებებისა და ზოგიერთი ვალდებულებითი უფლების (მაგ. ქირავნობა) დროს.

• ასევე არ აქვს მნიშვნელობა უფლების სანივთო თუ ვალდებულებით ხასიათს ნორმის კონსტიტუციურობის დადგენისათვის, ვინაიდან არაკონსტიტუციურობის შემთხვევაში სანივთო ნორმაც ისევე გაუქმდება როგორც ვალდებულებითი.

• მოსარჩელე საკონსტიტუციო სასამართლოში საერთოდაც არ ხდის სადავოდ იმ ფაქტს, რომ ნორმის არსებული რედაქციით (2. I მუხლით) მოსარგებლის უფლება მიჰყვება ნივთს. უფრო მეტიც, სწორედ მოსარგებლის უფლების მოდევნადობის გამო მიიჩნევს მესაკუთრე ნორმას არაკონსტიტუციურად.

D) მოსარჩელის მტკიცების რელევანტურობა და კონსტიტუციის 21-ე მუხლის დაცვის სფერო

მოსარჩელე არ ასაჩივრებს თავდაპირველ მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის უფლებათა კონფიგურაციას. იგი ასაჩივრებს მხოლოდ მოსარგებლის უფლების მიდევნადობას ნივთზე, მაგრამ აუცილებელია მოვახდინოთ ნივთზე მოსარგებლისა და მესაკუთრის ძალაუფლების ფარგლების შეპირისპირება.

• მოსარგებლეს უფლება აქვს ისარგებლოს მის მფლობელობაში არსებული ნივთით (გამოიყენოს საცხოვრებლად); მას ასევე შეუძლია სარგებლობის უფლება თავისუფლად განკარგოს და გადასცეს სხვა პირებს; მესაკუთრის მხრიდან ნივთის ღირებულების 90%-ის გადახდაზე უარის შემთხვევაში, თავად შეუძლია 10%-ის გადახდით უპირობოდ მოიპოვოს საკუთრება ნივთზე.

• მესაკუთრეს უფლება აქვს თავისუფლად გაასხვისოს ნივთი (ვერ სარგებლობს მისით); ასევე მესაკუთრის უფლებაა მოსარგებლისათვის ნივთის ღირებულების 90%-ის გადახდით უპირობოდ მოსთხოვოს მას საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა.

მესაკუთრისა და მოსარგებლის აღნიშნული უფლებები შეგვიძლია ორ ჯგუფად დავყოთ. პირველ ჯდუფში შევა უფლებები, რომლებიც განსაზღვრავს მათ ძალაუფლებას ნივთზე, ესენია მესაკუთრის ექსკლუზიური უფლება ნივთის განკარგვაზე და მოსარგებლის ასევე სრული უფლება ნივთით სარგებლობაზე. უფლებათა მეორე ჯგუფში უნდა მოვიაზროთ მხარეთა უფლებების გადანაწილება ნივთის ღირებულებასთან მიმართებით. აქ საუბარია ნივთზე სრულიად უხარვეზო და დაუტვირთავი საკუთრების მოპოვებისათვის მესაკუთრის მხრიდან ნივთის ღირებულების 90%-ის გადახდის, მოსარგებლის მხრიდან კი ნივთის მხოლოდ 10%-ის გადახდის საჭიროებაზე. თითქოს ნივთის ღირებულების 90%-ზე ძალაუფლება მოსარგებლეს გააჩნდეს, 10%-ზე კი მესაკუთრეს. ამ დათქმის ფუნქცია, მესაკუთრისა და მოსარგებლის უფლებათა კონფიგურირების გარდა, იმაშიც მდგომარეობს, რომ შეიქმნას ნივთზე მესაკუთრისა და მოსარგებლის ორმაგი ძალაუფლების აღმოფხვრის მექანიზმი. `საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონის მეორე მუხლის პიველი და მეორე ნაწილები ითვალისწინებენ (ჩვენს განსახილველ შემთხვევაში) ერთადერთ გზას მესაკუთრისა და მოსარგებლის დატვირთული თუ დამტვირთავი რეჟიმის ცვლილებას, რასაც შედეგად მოყვება მესაკუთრის უფლების გათავისუფლება უფლებრივი ტვირთისაგან ან მოსარგებლის მიერ ნივთზე საკუთრების შეძენა. ამას გარდა, რეჟიმის შეუცვლელად შეუძლიათ მხარეებს გავიდნენ ურთიერთობიდან. მოსარგებლეს სარგებლობის უფლების სხვა პირისათვის გადაცემით, მესაკუთრეს კი ნივთის გასხვისებით. ამ შემთხვევაში მოსარგებლესაც და მესაკუთრესაც შეუძლიათ სხვა პირებს გადასცენ მხოლოდ იმ მოცულობის უფლებები და ძალაუფლება ნივთზე რაც თავად აქვთ, რადგან ვერავინ გადასცემს სხვას იმაზე მეტ უფლებას, ძალაუფლებას ან ქონებას რაც თავად გააჩნია. მესაკუთრე, რომელიც ასხვისებს დატვირთულ ნივთს, მისი საკუთრების ობიექტის ქონებრივი ღირებულება ისევე შემცირებულია, როგორც ეს ნივთობრივად ნაკლოვანი ნივთის შემთხვევაში იქნებოდა. ამიტომ შემძენი მისგან იღებს ღირებულებაშემცირებულ ნივთზე საკუთრებას და თანხას უხდის გამსხვისებელს ნივთის ღირებულების შესაბამისად. საკითხავია, როგორ უნდა დავადგინოთ რამდენადაა ნივთის ღირებულება შემცირებული მისი განკარგვისას? – ამაზე პასუხს გვაძლევს მესაკუთრის ძალაუფლება ნივთის ღირებულებასთან მიმართებით, რაც , როგორც ვთქვით, ნივთის მხოლოდ 10%-ს უტოლდება. თანაც ახალ შემძენს ნივთის უფლებრივი ტვირთისაგან გათავისუფლება მხოლოდ მოსარგებლისთვის ნივთის ღირებულების 90%-ის გადახდით შეუძლია, ამიტომ აქედანაც უნდა ვივარაუდოთ, რომ გამსხვისებლის მიერ ნივთის განკარგვისას მისი ნივთის ღირებულება მის დაახლოებით 10%-მდეა შემცირებული, მასზე არსებული უფლებრივი დატვირთვის გამო. ამრიგად თუ გამსხვისებელი შემძენს არ აცნობებს ნივთის დატვირთვის შესახებ და ნივთს მის შერჩენილ ღირებულებაზე ბევრად უფრო ძვირად `100%-ის ღირებულებით~ გაყიდის, სახეზე იქნება გამსხვისებლის არაკეთილსინდისიერება, რაც ნივთის შემძენს წარმოუშობს შესაბამის უფლებადამცავ მოთხოვნებს ფასის შემცირება, ხელშეკრულების მოშლა-რესტიტუცია და ა.შ. თუ ახალ მესაკუთრეს ნივთის შენარჩუნება სურს, საუკეთესო გზაა ფასის შემცირების მოთხოვნა, ამით არაკეთილსინდისიერი გამსხვისებლისგან გადახდილი თანხის დიდი ნაწილის უკან დაბრუნება (პირობითად 90%-ის) და ამ თანხის გამოყენება მოსარგებლის უფლების, ანუ ნივთზე არსებული დატვირთვის, აღმოფხვრისათვის. მას ასევე შეუძლია მესაკუთრეს მოსთხოვოს ხარვეზის აღმოფხვრა (ეს იქნება ნივთზე მოსარგებლის უფლების, როგორც დატვირთვის აღმოფხვრა, რაც შესაბამისი თანხის გადახდით ხდება) და ამისთვის დრო დაუნიშნოს მას. თუ არ სურს ახალ მესაკუთრეს ნივთის შენარჩუნება, შეუძლია მოშალოს ხელშეკრულება და გადახდილი თანხა დაიბრუნოს. ამრიგად შემძენს თავის დაცვის უამრავი მექანიზმი გააჩნია, მაგრამ მას ხშირად შეიძლება მოუწიოს გამსხვისებლის არაკეთილსინდისიერების გამო სასამართლოსათვის მიმართვა, ვინაიდან მოსარგებლის უფლება არსადაა რეგისტრირებული და შემძენისათვის არაა წინასწარ განჭვრეტადი საკუთრების ისეთი ძლიერი დატვირთვა, რომელიც თავისი მოცულობით აღემატება ბევრ შეზღუდულ სანივთო უფლებას, მაშინ, როდესაც ყველა შეზღუდული სანივთო უფლება სავალდებულო რეგისტრაციას ექვემდებარება, ქართული კანონმდებლობით. ამიტომ აუცილებლად მიგვაჩნია სარგებლობის უფლების რეგისტრაციის სავალდებულობის შემოღება, ისევე როგორც ეს სხვა სანივთო უფლებების შემთხვევაში ხდება, რადგან რეგისტრაციის არარსებობა ეჭვქვეშ აყენებს საჯარო რეესტის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, ამავე დროს უკუაგდებს კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებს, რომელიც, მართალია, სავარაუდოდ შეძლებს თავისი დარღვეული უფლებების დაცვას, მაგრამ კანონმდებელმა რეგულირების არ არსებობის გამოისობით მიზანმიმართლულად არ უნდა `უზრუნველყოს~ სასამართლო დავების წარმოშობა და კერძო-სამართლებრივი ურთიერთობების გართულება.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, მიგვაჩნია, რომ წარმოდგენილი სარჩელი დაშვებული და განხილული უნდა იქნეს, თუნდაც იმიტომ, რომ საკონსტიტუციო სასამართლომ მოსარგებლეობის უფლების სავალდებულო რეგისტრაციაზე მითითებით საფუძველშივე აღმოფხვრას ის უამრავი დავა, რომელთა წარმოშობა-არწარმოშობა დღეს-დღეობით მხოლოდ მხარეთა კეთილსინდისიერებაზეა დამოკიდებული. რეგისტრაციის არარსებობა არაკეთილსინდისიერი მესაკუთრის ხელში მისი ყოვლად დაუშვებელი ქმედების წახალისების წინაპირობას წარმოადგენს, რაც, როგორც აღინიშნა, მნიშვნელოვან საფრთხეებს უქმნის სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობასა და უძრავი ნივთების სამართლებრივი მდგომარეობის საჯარო რეესტის მეშვეობით დადგენის გარდაუვლობას.

ამის შემდგომ უკვე შეგვეძლება ვიმსჯელოთ გასაჩივრებული ნორმის კონსტიტუციურობაზეც. მოსარჩელე ასაჩივრებს ნივთზე მოსარგებლის უფლების მოდევნადობას და მოითხოვს “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონის (პირველი პრიმა მუხლის, ასევე) მეორე მუხლის პირველი და მეორე პუნქტების გაუქმებას, ვინაიდან მიიჩნევს, რომ ახალ მესაკუთრეს არ შეიძლება ეკისრებოდეს მოსარგებლისათვის ნივთის 90% ღირებულების გადახდა და რომ კანონმდებელი ამ ნორმით არსს აცლის ახალი მესაკუთრის კონსტიტუციის 21-ე მუხლით განმტკიცებულ უფლებას. მოსარჩელის მსჯელობაში თავს იჩენს ხარვეზი ორი ძირითადი მიზეზის გამო:

1) პირველ მიზეზს წარმოადგენს ის, რომ საერთოდ არ იკვეთება სახელმწიფოს მხრიდან შემძენის საკუთრების უფლებაში ჩარევა, ვინაიდან შემძენი გამსხვისებლისგან იღებს დატვირთულ, ღირებულებაშემცირებულ ქონებას და ევალება მხოლოდ ამ ღირებულების შესაბამისი თანხის გადახდა, რაც ნივთის ზოგადი ღირებულების დაახლოებით 10%-ს შეადგენს. დარჩენილი 90%-ის გადახდით მოსარგებლისათვის ახალი მესაკუთრე სრულიად ათავისუფლებს ნივთს დატვირთვისაგან. იმ შემთხვევაშიც თუ გამსხვისებელმა მესაკუთრემ ამაზე მეტი თანხა გადაახდევინა შემძენს, ამ უკანასკნელს ყოველთვის რჩება უფლების დაცვის სამართლებრივი საშუალებები (ფასის შემცირება, ხარვეზის აღმოფხვრის მოთხოვნა, ხელშეკრულების მოშლა და ა.შ.).

2) აღნიშნული მუხლის გაუქმება უსარგებლოა იმ მიზეზითაც, რომ ამ შემთხვევაში გაუქმდება მოსარგებლის სანივთო უფლების შეწყვეტის ერთადერთი მექანიზმი და ამით მესაკუთრის მდგომარეობა უფრო გაუარესდება, ვინაიდან მას სამუდამოდ ჩამოერთმევა ნივთით სარგებლობის შესაძლებლობა და დარჩება მხოლოდ დატვირთული ნივთის გასხვისების უფლება, რაც აშკარად შეამცირებს მისი კუთვნილი ნივთის ღირებულებას და უფრო მეტიც, არავის გაუჩნდება სურვილი შეიძინოს ნივთი, რომლითაც ვერასდროს ისარგებლებს და რომლის გასხვისებაც ძალიან პრობლემური, ფაქტობრივად შეუძლებელი იქნება. ამრიგად მესაკუთრის უფლება სრულიად შინაარსგამოცლილი დარჩება.